区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司利息备付率偿还期内平均偿债备付率偿还期内平均总投资收益率项目资本金净利润率问题与建议考虑到太行新城花苑住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入国家工作人员企业白领和商业成功人士及其他知识层次较高白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖于沁阳市经济快速发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策以及国内外大型企业入驻沁阳带来商机，而且要重视该项目社会效益。第二章项目建设背景国家宏观环境对房地产行业影响十五规划对房地产行业影响区域经济协调发展对房地产市场影响首先，十五规划提出了优先支持中西部地区发展，可以预计未来定会在政策上进行相应调整。与自然条件恶劣基础设施落后西部相比，中部崛起目标更加容易实现。中部地区些大中城市，如武汉郑州等本来就具有较好工农业基础，也是区域内人才相对汇集之地，旦得到政策扶持，其经济发展潜力不容小视。从房地产行业角度来看，这些城市人口数量较多，旦经济起飞将导致大量住房需求。其次，十五规划提出了城市群概念，明确提出了加强区内城市分工协作和优势互补，增强城市竞争力。显然，大城市周边中小城镇将是该政策最大受惠者。些产业从大城市向中小城镇转移，将促进当地经济发展，提高人民收入水平，同时也会增强当地财政实力，并吸引到外来人才迁入。关于土地增值收益重新分配问题在十五规划中，中央特别提出了加快征地制度改革，健全被征地农民合理补偿机制。可以预见土地增值收益将重新被沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在寻租机会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配手段。从发展趋势来看，房屋产权人或使用者，尤其是高档住宅业主将承担更高税收。物业税土地增值税和二手房所得税征收不仅是贫富差距调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配问题。调整住房供应体系完善供应结构问题十五规划建议中提出方面，要继续改善居住条件，尤其是要认真解决低收入家庭住房问题另方面，又要坚持最严格耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价稳定也是实现价格水平总体稳定重要前提。可以看出，要同时实现上述目标，不能光依靠总量调控，更应该在结构上做文章。前面我们提出，要更好地化解以上矛盾处理好住房问题，必须构建个更加多层次更加复杂住房供应体系，而不是把所有问题都交给市场来解决。由于收入和累积财富差距，老百姓对房价承受能力有很大差异，要满足他们各自需求，必须利用产权和交易管理税收甚至行政手段，加剧市场分割，人为构造出不同细分市场。提出了土地集约利用建筑节能环保等技术性创新要求要解决这方面问题，不仅要靠制度变革，还需要在技术上创新。在制度方面，由于技术创新需要在研发上投入创新，而且由于能源定价扭曲和负外部性由社会承担，所以创新产品反而变得不经济，而没有市场。举例而言，采用节能材料建造住宅成本要比普通建筑高出另方面，在低环保要求下能源电力价格偏低，所以消费者对节能建筑缺乏重视，市场推广较为困难。可以预见，未来随着制度性障碍消除，节能住宅推广将更加顺利。沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司表十五规划中，与房地产相关阐述和影响方面章节相关具体内容影响方面坚持以科学发展观统领经济社会发展全局必须加快转变经济增长方式。我国土地淡水能源矿产资源和环境状况对经济发展以构成严重制约。房地产开发用地使用十五时期经济社会发展目标城乡居民收入水平和生活质量普遍提高，价格总水平基本稳定，居住交通教育文化卫生和环境条件有较大改善。房价必须保持稳定居住条件得到改善全面深化农村改革坚持最严格耕地保护制度，加快征地制度改革，健全被整地农民合理补偿机制。土地增值收益重新分配问题形成合理区域发展格局继续推进西部大开发，振兴东北地区等老工业基地，促进中部地区崛起，鼓励东部地区率先发展。区域经济发展对城市房地产影响促进城镇化健康发展坚持大中小城市和小城镇协调发展，提高城镇综合承载能力，按照循序渐进节约土地集约发展合理布局原则，积极稳妥地推进城镇化。珠江三角洲长江三角洲环渤海地区，要继续发挥对内地经济发展带动和辐射作用，加强区内城市分工协作和优势互补，增强城市群整体竞争力。继续发挥经济特区上海浦东新区作用，推进天津滨海新区等条件较好地区开发开放，带动区域经济发展。区域经济和城市房地产市场大力发展循环经济发展节能省地型建筑建筑节能容积率推进财政税收体制改革合理届定各级政府事权，调整和规范中央与地方地方各级政府收支关系，建立健全与事权相匹配财税制度。稳步推进物业税。规范土地出让收入管理办法。房地产相关税收体系调整合理调节收入分配着力提高低收入者收入水平，逐步扩大中等收入比重，有效调节过高收入，规范个人分配秩序，努力缓解地区之间和社会成员收入低收入家庭住房问题分配差距扩大趋势。认真解决低收入群众住房医疗和子女就学等困难问题。今年以来房地产行业运行情况调控之下继续升温年国家加大了对房地产行业调控力度，系列政策相继出台。年以来重要调控政策就是月日国税总局发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题通知。该通知出台意味着拖延年而未贯彻到位土地增值税征缴将开始严格执行。通知明确了房地产企业土地增值税由原来以预征为主缴纳方式改为清算式缴纳，标志着房地产开发迎来土地增值税清算时代，对毛利率较高项目或公司影响还是很大。总体上看，今年以既往政策贯彻落实为主，但如果房地产市场没有朝着预期目标发展话，不排除在接下来时间出台新更严厉政策。今年以来，房地产市场呈现较快发展态势，定程度上偏离了调控目标。具体表现在房地产开发投资增速高位上扬房地产开发结构有所改善商品房市场供需矛盾加剧热点城市房价上涨较快外资进入中国房地产市场力度加大。总体上，房地产市场在调控之下热度有增无减。造成这种情况主要原因是房地产市场高回报率吸引了大量资金以及市场供需矛盾突出住房供应结构不合理等。国房景气指数月份开始回升国房景气指数在从年高位路下探至年底低谷之后，沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司在年又逐步趋稳。年月份出现回落，月份又回升至，比月份上升点，较去年同期上升点。房地产开发投资高位上扬调控之下，年和年房地产投资增速有所下降，但今年以来又呈回升趋势。年前个月，房地产开发完成投资亿元，同比增长，增幅同比加快个百分点，超过年全年增速，也超过同期固定资产投资增速，房地产投资增速明显偏快。分地区看，东部中部西部地区同比分别增长和，其中福建河南广西等省同比增长均超过。在调控趋紧形势下，房地产开发投资没有适度降温反而增速放大，这必然引起政府和公众关注和担忧。如果持续下去，不排除政府出台新调控政策。房地产开发结构有所改善，住房供应结构调整任务仍艰巨今年月，住宅投资同比增长，增幅同比加快个百分点，高于同期房地产开发投资增幅个百分点。其中，经济适用住房投资同比增长，同比加快个百分点，经济适用住房投资继续保持较快增长，体现出房地产开发结构有所改善。但平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资，比季度提高个百分点，住房供应结构调整任务仍十分艰巨，中低价位和中小套型普通商品住房还远未成为市场供应主体，平方米政策实施还有很长路要走。同时，保障类住房建设还需继续落实，现行制度明显覆盖面窄保障率低。商品房供需矛盾依然突出从年开始，商品房当年销售面积开始大于当年竣工面积，年商品房销竣比都是。今年前个月商品房销竣比提高到，新建商品住宅销售面积是竣工面积倍，明项目投资过程中可能存在风险因素进行科学分析，使投资决策者能更好地把握风险本质和变化规律，从而采取相应措施或对策来减少风险损失。敏感性分析敏感性分析表表敏感度系数和临界点分析表基本方案收益率序号不确定因素变化率内部收益率敏感系数临界点临界值可出售面积可销售面积临界值售房价格平均售价临界值出租经营费用出租经营费用临界值建设投资不含利息开发建设投资不含财务费用临界值敏感性分析图沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司通过对可出售面积售房价格出租经营费用开发建设投资等因素进行敏感性分析，可知可出售面积和售价对项目影响最大，开发建设投资次之，但也需要将强控制。定性分析自然风险自然风险是指由于自然因素不确定性对房地产商品生产过程和经营过程造成影响，以及对房地产商品产生直接破坏，从而对房地产开发商和经营者造成经济上损失。自然风险因素主要包括火灾风险风暴风险洪水风险雪灾风险气温风险。政策风险政策风险是指由于政策潜在变化给房地产市场中商品交换者与经营者带来各种不同形式经济损失。政府政策对房地产影响是全局性，因而，由于政策变化而带来风险将对房地产市场产生重大影响。所以，应该密切关注房地产政策变化趋势，以便及时处理由此而引发风险。政策风险因素又可分为以下几类政治环境风险经济体制改革风险土地使用制度改革风险住房制度改革风险金融政策改革风险环保政策变化风险建筑安全条例变化风险审批手续过程风险法律风险。经济风险经济风险因国民经济状况变化风素主要是指系列与经济环境和经济发展有关不确定因素。包括市场供求风险财务风险地价风险融资风险管理风险工程招投标风险国民经济状况变化风险。技术风险房地产技术风险是指由于科学技术进步技术结构以及相关变量变动给房地产开发商和经营者可能带来损失。包括建筑材料改变和更新风险建筑施工技术和工艺革新风险建筑设计变动或计算失误风险设备故障或损坏风险建筑生产力因素短缺风险施工事故风险市场供求风险。社会风险社会风险因素主要是指由于人文社会环境因素变化对房地产市场影响，从而给从事房地产商品生产和经营投资者带来损失可能性。房地产市场社会风险因素主要有城市规划风险区域发展风险公众干预风险住客干预风险治安风险。内部决策和管理风险沁阳市太行新城花苑住宅小区建设项目可行性研究报告第页达华工程管理集团有限公司内部决策和管理风险是指由于开发商策划失误决策失误或经营管理不善导致预期收入水平不能够实现，包括投资方式地点类型风险选择人财物组织管理风险等。投资风险控制及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效措施，化解或缓和减轻控制这些风险。房地产投资成功在很大程度上依赖于对风险认识和管理。该项目控制风险方式包括三项措施通过加快进度来回避风险开发经营周期越长项目建成以后经济形势就越难预测。其次，开发经营周期越长项目建成以后政治形势也越难预测。所以回避房地产开发经营风险办法快完成开发项目。针对该项目，应采用招投标办法和建设单位签订具有法律效应承包合同，以保证资金充分供应，与建筑材料等物资供应商签订施工材料