1、“.....物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。根据经济发展与社会进步，以及商品房今后发展趋势预测，这类‚精品住宅‛将有不小市场消费需求，并将逐步成为城镇居民今后商品住房重要选择条件。住宅市场趋向细分化随着福利分房制度结束，个人购房将成为住宅消费市场主流。在住宅市场日趋活跃，消费者面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是其与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。前两年，住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高雅，售价合理，刚刚推出就能销售以上，经营火爆。从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化，对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行......”。

2、“.....消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。在去年房地产及相关产业展示会上，许多购房者已把咨询重点由价格区位转向开发商品牌。商品房市场出现品牌角逐趋势原因，主要有先富者市场潜力。改革开放多年来，经济快速发展，社会全面进步，城镇居民收入水平有很大提高，城镇人均收入和消费水平居国内中等水平，据有关资料统计，富裕家庭约占左右，最近两年，富裕家庭这比例又有提高，今后还将进步提高。这部分富裕家庭对中高档商品住房需求很大，形成先富者市场潜力。商业消费潜力。近年来煤电能源基地建设。为市经济发展提供强大支撑，人口聚集效应进步升华，发展房地产开发直是当地经济发展重点之。今后民营企业也越来越多，民营企业主住房需求趋旺，随着多种所有制成分共存发展......”。

3、“.....因此高档次商品住房将形成定市场需求。项目所在地市场潜力。商贸城开发项目位于县镇小城镇商业，环境得天独厚，是开发高品质精品住宅小区不可多得地段位臵，加上开发建设条件优越，开发品牌商品住宅具有无可比拟区位优势，并蕴藏着巨大区位市场潜力。消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资臵业行为，因此质量是购房者首要关注问题。住宅质量要从几个方面进行全面考虑。是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。所以，住宅设计要超前并考虑可改造。物业管理是消费者购房考虑另重要因素。对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。住宅开发及开发商向规模化发展近年来，城镇住宅开发数量发展过快，但开发规模和档次不高......”。

4、“.....存在开发成本高恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。按照美好乡村建设要求，城镇住宅不仅要求户内居住舒适，有足够居住空间，功能设施齐全，还要有合理销售价格。房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户要求。住宅开发向规模化发展，形成新住宅市场竞争，也促使开发商向规模化方向发展。从最近两年房地产市场上也能看出这变化，批实力雄厚具有丰富操作经验大型房地产开发企业不断涌现出来，并占市场主导地位。住房消费逐步成为居民消费热点和投资手段随着当地城镇居民收入水平逐步提高，住宅消费将逐步成为居民消费热点和投资手段。目前，当地居民购房除直接居住或自用外，有近是用于投资保值增值或出租，这与当地居民近几年生活水平很快提高不无关系。这标志着居民生活由‚温饱型‛向‚小康型‛过渡。随着城乡耐用消费品逐步饱和后，消费热点将转向住房汽车消费，这是个必然趋势。随着居民消费水平提高和住房分配方式改革，家庭住房消费支出平均比重将由上升到左右。其中中低收入家庭为，中高收入家庭为......”。

5、“.....加上银行住房按揭贷款支持，住房消费热，将加快形成。个人购房比例也年增加到年，目前这比例已超过，并保持逐步上升势头。定价策略价格定位。根据目前房地产屋源交易信息，结合同类商品房销售价。从年月楼盘销售情况分析，县城中高档住宅售价每平方米在元之间中档住宅售价每平方米在元。由于各楼盘区位环境配套等均有差别，开发成本各异，仅作参考。价格优惠策略。拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。价格浮动策略。宜采用浮动售价展销会期促销优惠价限期销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。定价方式。主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位臵差。定价方式突出小区‚卖点‛和住宅小区内环境地段位臵楼层及朝向等购房因素差异。二县镇基本情况县镇位于县境中部，东临宿州市，全镇总面积平方公里，耕地面积万亩，万人。辖个村委会，个自然庄。镇交通便利，省道正在建设中泗许高速公路穿境而过，矿藏丰富，蕴含丰富铜铁等有色金属和煤炭资源，辖区内有铜铁矿对煤矿对......”。

6、“.....认真贯彻落实科学发展观，积极实施‚工业强镇‛战略，开拓创新，扎实工作，经济社会保持了良好发展势头。财政收入达到万元，农民人均纯收入达元，经济实力不断增强，经济发展速度和质量显著提高，群众生活水平明显改善。镇先后荣获市信访工作先进集体市种植业结构调整先进乡镇市农田水利基本建设‚相王杯‛竞赛三等奖市抗旱救灾先进单位县人口和计划生育工作特别贡献奖土地臵换工作二等奖等荣誉。特色农业初具规模，国家农业部认证绿色无公害‚隋圆蜜‛西瓜种植面积达到万亩以上，同时推广瓜棉间作亩，瓜麦套种亩，亩均增收元花卉种植面积达亩，亩均增收元。县乡区位优势优越，自然资源丰富，民风淳朴。镇积极规划建设特色小城镇，加速推进城镇化进程，加快培育小城镇商业网点。近年来，镇把项目带动投资拉动作为发展经济突破口，通过依托企业，实施以商招商借助资源优势，实施资源招商更新招商观念，实施诚信招商利用人际关系，实施人才招商利用知名品牌，实施产业招商五大策略，年共引进招商引资项目个，引进资金亿元，超额完成全年目标任务......”。

7、“.....总占地面积平方米。总建筑面积平方米，其中综合性商业平方米，居住面积平方米。项目总投资万元经营收入亿元纯利润万元税金万元投资利润率第二章场址选择与建设条件场址现状地点与地理位臵本项目拟建场址位于县镇宿永公路以北，原乡政府所在地。场址土地权属类别及占地面积该施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费合计二资金筹措本项目总投资万元，建设资金完全由建设单位自筹。第十章经济效益分析销售价格根据工程所处位臵周围环境条件和房地产市场趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，平均每建筑平方米售价元。二销售进度及付款计划本项目计划在年内完成销售，所有业主均在年内付清房款。三经济技术指标项目总投资万元经营收入亿元，其中住宅销售收入元商业销售收入元纯利润万元税金万元投资利润率综合容积率四成本费用估算本项目总成本费用由建筑成本人员工资及福利管理费用财务费用及销售费用构成。五盈利能力分析项目在计算期内经营收入亿元，可获利润总额万元......”。

8、“.....项目单位纯利润万元可分配利润。项目全投资内部收益率所得税前为，在预期可接受内部收益率为时净现值可达万元，投资回收期为年。资本金内部收益率为。商品房投资利润率六清偿能力分析本项目所需资金全部均由开发商自筹，末向金融机构借款，因此不存在还款问题。由于项目未借款，在适当安排应付利润情况下，资产负债率可以直保持为零。七资金平衡分析和资产负债分析在项目计算期内，各期资金来源与运用是平衡有余。由于项目未借款，在适当安排应付利润情况下，资产负债率可以直保持为零，由资产负债表可见，在项目计算期内，项目资产负债结构是很好。第十二章工程招标根据中华人民共和国国家发展改革委员会第九号令，建设项目可行性研究报告必须增加招标内容，并作为初步设计附件与初步设计同交项目审批部门审批。在工程项目建设实施阶段以招标方式选择承包人，是保证按照竞争条件来实施工程种有效方式。通过项目法人与承包方签订明确双方权利义务经济合同，将工程项目实施过程纳入法制化管理。发包方式本项目可采用总承包方式......”。

9、“.....二招标形式招标组织形式有自行招标和委托招标两种形式。具备编制相应招标文件和标底，组织开标，评标能力业主可以自行招标凡不具备条件业主应委托具有相应资质建设工程招标代理机构代理招标。本项目宜采用委托代理招标，并需要按照工程建设项目招标试行办法规定向项目审批部门报送书面材料，并要在规定媒体上发布招标通告。三招标方式招标方式可分为公开招标，邀请招标和议标等形式。本工程通过适宜招标方式，从而保证业主取得有竞争力合同。四招标组织机构成立由项目建设单位第责任人为组长项目招标领导小组，下设办公室，具体负责工程项目招标事宜。五招标主要内容本项目招标主要内容为建设功能齐全高档商住式商贸城，绿地广场，美化亮化广场，供暖排水及其他。第十三章结论与建议结论通过对本项目市场需求建设方案投资估算财务评价等方面反复论证，认为该项目建设符合我县经济社会发展需要，方案设计合理，投资估算准确，资金筹措有保障。项目建成后，不仅可以改善农民居住环境，还可以节约大量土地......”。