1、“.....综合分析对本项目可能产生的影响。城市规划城市总体规划是城市发展和建设的依据，它确立了重庆未来的城市格局和各区域的功能定位发展方向，对于江北观音桥商圈和本项目有着根本的影响作用。年月，重庆市人大通过了重庆市城市总体规划的报告，该报告是在年经国务院批复的总体规划基础上的最新修编报告，明确了重庆主城九区都市经济圈的未来城市发展和建设方向。城市规划范围规划对重庆辖区万修编前为进行经济带划分和整体规划，其中都市经济区为主城九区，面积达。规划至年，都市区总人口万人，至年都市区人口万人，城市规划配套按万规模进行预设。城市格局预计至年，重庆市城镇化水平将达到以上年达到左右。市域城镇分为市域中心城市主城九区区域中心城市次区域中心城市。中心镇和般镇个等级。依托交通干线，点轴式发展，逐步形成以都市区为核心，区域中心为增长级，次区域中心城市和中心镇为主体，其它小城镇拱卫的级次分明，结构合理，点轴相连，互动并进的现代城镇体系。重庆以片五城多中心组团式布局结构，由中部北部西部南部和东部片区......”。

2、“.....城市中心包括渝中半岛江北城弹子石在内的重庆地区。个副中心则由观音桥沙坪坝杨家坪南岸中心区菜园坝西永中心区组成。重庆主城区规模的不断扩大，将促使城市消费的急剧升级和总量扩大，同时使中心城区的辐射力更为强大，众星捧月的效应使主城区商业机会倍增。城市交通规划建立以大运量快速干道交通为骨干，环线的轨道网为基本车线网，除快速干道轻轨地铁外，还规划在嘉陵江规划建设座大桥含现状座，长江规划建设座现状座，两江远景预留座大桥及越江隧道。中梁山规划座隧道含现状座，铜锣山规划建设座穿山隧道含现状座，两山远景预留座穿山隧道。城市交通的日益改善，使原本因地理特征相对的各个片区逐步形成强势互动的整体。各片区之间的相互渗透和相互辐射力日益增强。主城各区功能和各阶层的迁移，演变随城市新格局的形成而加快，这也使各区域的未来定位战略后随之做出调整，在城市的发展和演变中演绎未来新格局的形成。重大影响事件分析西部大开发西部大开发战略自年实施以来对西部地区的经济促进成效卓著......”。

3、“.....但已形成的区域经济带已形成良好势头。西部大开发依托欧亚大陆桥长江水道西南出海道等交通线，发挥中心城市作用，以线串点，以点带面，逐步形成了陇海兰新线，长江上游经济带，南宁贵阳昆明经济带。西部大开发除鼓励政策外，针对西部地区改善投资环境的资金投入也日益增大，并优先安排基础建设项目，加大财政转移力度和金融信贷支持，重庆享有的财政税收先征后返的优惠对重庆投资环境的改善产生了巨大的促进作用。重庆是长江上游经济区域的龙头，成渝经济圈的核心，对区域的带动和促进作用明显，同时具有对长江经济带和西南出海经济线东盟经济区域的较强辐射力。西部大开发战略对重庆城市经济商贸流通和零售物业均将产生积极的推动作用。加入世贸组织中国加入世界贸易组织的年间，使中国卷入全球体化浪潮之中，对重庆的经济发展企业管理社会生活均产生了重大影响。年按入世承诺，零售业已全面向外资开放，除批发文化产品农产品成品油等领域外几无限制。零售业的全面开放，加剧了重庆商业的竞争，国际性商业企业已全面进入重庆......”。

4、“.....纷纷跑马圈地，争夺网点资源，加剧了对商业物业需求的同时，也使得零售企业生存环境日益恶化。未来间的兼并重组浪潮亦将愈演愈烈。零售业的当前形势和发展趋势将对商业物业有积极的影响，也促使各种资金，乃至海外基金大量涌进国内商业项目，但这对项目的规划建设运营和人才要求也愈来愈高。成渝经济带成渝两地的互补性，是成渝地区成为中国西部唯成片发展，产业和人口最为集中的地区，西部大开发最重要的地区，被喻为继长三角珠三角京津经济带后中国经济带第四增长极，除广泛被经济界看好外，国家也将成渝经济带列为西部最优先发展地区，并纳入国家重点发展规划区域。随重庆在各经济圈的作用发挥，重庆物业价值较国内中心城市偏低的现状将很快被改变，而作为增值空间巨大的商业物业尤为稀缺的中心优势网点资源将成为受惠的产业而被广泛挖掘。重庆建设是城市商业和商务的核心,依托便利的交通和聚合效应的影响,在相对狭小的区域内,聚集着大量的人口和商机。重庆的将分成三大块现代江北城，传统解放碑，配套服务区南岸弹子石......”。

5、“.....依据的功能划分，加之解放碑交通制约将给江北提供巨大的机遇，虽然当前的建设尚显缓慢，但随着区域经济的形成，将会使周边区域带来巨大变化和商机。尤其江北地势平坦交通发达，与外区域相连紧密，紧临机场。随着江北房地产市场的发展可能形成的马太效应，重庆北部的吸引力将会越来越大，竟争力越来越强。的建设对城市发展的改变和影响巨大，例如美国纽约曼哈顿，在区区的土地上，有多达多万的各类功能性建筑，每平方公里的就业人口达到人。再如北京的东三环中路以国贸为中心迅速成为北京新的城市中心，北京消费能力最强的人群有很大的比例集中在此，由此造就了国贸燕莎，等多个高档商业区域。零售业发展趋势及商业地产发展趋势国内零售业现状在对外开放的推动下，中国零售业经过多年的快速发展，取得了惊人的成就，随着零售业的全面开放，外资大举进入。零售业发展表现为规模迅速提升。新旧业态并存发展，市场集中力度和零售现代化水平迅速提高......”。

6、“.....盲目快速膨胀等问题。零售业态重新整合定位在充分竞争的市场背景和消费市场日趋细分趋势中。新兴业态发展势头迅猛，新兴业态层出不穷。商务部于年月日正式发布了国内种业态的界定标准，现代百货超市专业店和正迅猛发展的购物中心在零售市场中逐渐占据了主导地位。零售业规模迅速提升年全国社会消费品零售总额达到亿元，中国的消费品市场规模增长迅猛，从年到年间年均增长率超过，而年代以后的平均增长率超过。行业规模较年代初增长了倍，预计到年市场总规模将超过万亿元。年平均增长将保持在以上，五年后的市场规模将在年基础上增长倍。市场集中度提高从零售百强企业的商品销售额和商品零售额的平均规模超出市场规模增长速度，商品销售总额和商品零售额近年的平均年增长率高达和，增长速度比社会消费品零售总额高，市场份额也正向各地的优势企业集中，零售行业市场集中度提高，不仅发挥了稳定市场的作用，并正在带来工业商业消费者三者关系和地位的调整。新旧业态并存发展年代之前，中国零售市场长期保持着国有百货商场统天下的格局......”。

7、“.....随消费需求的变化和竞争的加剧。大型综合超市，精品时尚等主题百货，专业店便利店专卖店家居建材中心仓储百货等新兴零售业态迅速崛起，成为扩大市场的重要动力。尤为超市及专业店的发展最为迅猛，近年的增长速度超过了。受到新型零售业态的巨大冲击，传统百货和综合商场进入了巨大的调整和转型期。百货店也仍然保持着市场的主要业态地位，百货店中的五金电气家居食品日杂等品类逐渐淡出，专注于精品化品牌化时尚化的高毛利商品。传统百货在满足大众消费的基础上，也正经历着定位和经营的调整和转型之中。全行业的现代化水平显著提高中国零售业现代化水平的显著提高，除了现代流通方式和新型业态发展较快外，先进流通经营与管理技术也得到快速推广和应用。现代信息技术的在管理方法中的广泛应用，电子商务等新技术的发展，极大提高了零售业的管理水平。经营管理和资源整合的高素质人才也逐步成为行业的重要竞争因素，促使行业的运营管理水平显著提高，批现代化水平较高的零售企业应运而生。外资大举进入从年至年，全国零售行业累计实际利用外资约亿美元......”。

8、“.....分店多个。分布在全国近个省市，世界前强大型零售企业有超过家进入了中国。知名的如沃尔玛家乐福麦德龙伊藤洋化堂等，已经逐步在国内形成了定的网络规模。国内零售业趋势零售业企业已逐渐成为渠道主导者，对上游产业的主导地位进步加强。国内已有超过的商品处于供过于求的状况。中国经济已由供给约束型转为需求约束型，零售业已成为市场经济运行的起点。未来几年，随着中国推进流通现代化进程的加快，零售业对上游的决定性作用将更加突出。连锁经营将是零售企业居主导地位的经营方式企业联合兼并重组步伐加快，将成为零售业加快规模扩张和跨地区发展的主要方式。零售业态竞争将更加激烈，百货店将向细分化个性化发展，传统百货店的市场份额将逐渐萎缩。大型的购物中心将在未来几年中迅猛发展，成为优势渠道资源拥者，而成为未来零售业态的新型主导业态。零售业专有技术，信息技术的应用，使经营技术和管理手段日益现代化，而零售企业对新技术新人才的运用而促使其迅速成为各区域的优势企业。外商进入步伐进步加快......”。

9、“.....竞争形势更为激烈。购物中心发展趋势年代国内的房地产多为小规模楼盘，底商是中国商用房地产的典型特征，随着土地价格的不断上涨，商业用房在房地产项目的比例也日益增大。旧城改造城市规模扩大商业企业跑马圈地第三产业澎渤兴起等因素促使中国的商用房地产呈燎原之势，在巨大利益的引诱下，众多房地产企业的商业房地产项目和规模也呈现迅猛扩大之势，年后商业房地产成为新的务称，也衍生出了个巨大产业市场商业房地产，全国号称大型购物中心的商业地产项目已多达近家。中国商业房地产企业直未能超越房地产的局限，而始终在营销技术上寻找突破，众多的商业房地产直在卖就死，租就乱的怪圈中循环，究竟是租还是售，是回笼资金还是兼顾商业经营，成为营销无法逾越的高坎。分零发售零散出租的风险在全国各地的商业房地产项目中扩大和漫延。统规划定位经营终成大势所趋，广州天河城杭州金涌广场万达购物广场等大型商业楼盘在付出惨痛的教训和沉重的代价之后，为中国的商业房地产探索出了新的运作理念和方法为业界所广泛借鉴......”。