个需求类型，各个需求档次的产品供 需结构，盘活资源，使长春市房地产市场实现良性发展，解决历史遗 留问题，避免出现房地产泡沫经济的现象。 金融机构解套在处理空置房的过程当中，金融机构将扮演重要 角色。银行担保公司通过信贷担保注入定向资金的方式，使部分 建设尾盘的结尾工程完工，配合政府行业主管部门使其进入流通市场， 实现商品价值，同时获取金融收益。另外，些银行担保公司法 院资产公司手中的抵账房源也可以直接进入尾房超市实现资金变现。 开发商积极配合大部分开发商对于政府致力于解决尾房问题应 该是采取欢迎态度的，但可能出现的问题是，有部分开发商将尾房作 为抵押物抵账资产或账面虚值扣住不放，这样就使得处理尾房的工作出现了些障碍，但是从大局角度着想，尾房必竟是现实的资金沉 淀，这方面还需要政府出政策，出主意，调整开发商的心态，平衡各 方利益，使其积极配合尾房清理工作，此项工作才可以顺利进行。 中介机构专业操作从市场营销学的角度讲，尾房即不同于手 房，亦不同于二手房。是介乎二者之间的房地产产品。处理尾房要求 具有手房营销经验的代理公司定位转型包装推广，同时亦需 要具有二手房交易经验的中介服务公司推介交易服务。 长春市房屋置换有限公司是长春市目前最具专业组织实力，在长 春市二手房交易市场当中最具诚信品牌号召力的中介机构，是吉林省 唯家专业从事房地产经营个人住房贷款担保房地产典当房 地产拍卖房地产信息软件房地产评估政策咨询广告家居装饰 等业务的品牌中介服务企业。目前公司可控资产达万元，拥有长 春市住房置业担保有限公司长春长房典当有限公司长春市长房置 业发展有限公司长春市房地产拍卖有限公司长春市长房装饰设计 广告有限公司等家控股子公司和家连锁分店。公司作为全国百 家放心中介八项服务承诺联合宣言的发起人之，文明服务诚信 守诺，先后被授予中国房地产经纪百强企业全国实施满意工程先进单位质量服务诚信示范单位全国青年文明号五 劳动奖单位等众多荣誉。已为春城百姓办理贷款担保余户， 贷款总额突破亿元。作为全国首家通过版国际质 量认证品牌中介企业，我公司将以雄厚的实力完善的专业技术队伍， 以专业的市场营销手段，专业的中介服务标准，专业的交易对接流程， 建立尾房定位营销包装推广交易的条龙服务体系，实现整 合资源，尾房清理，盘活资金的战略目的。为繁荣中国房地产中介 市场做不懈的努力。 四长春市阳光尾盘超市的运营模式 对于建设尾盘的处理模式 ◎由阳光尾房超市提供项目资产评估报告，后续启动资金使用报告， 市场营销可行性方案 ◎由政府出面协调开发商担保公司银行 ◎担保公司具保 ◎银行发放专项贷款◎根据阳光尾房超市提供的市场营销方案对产品的定位，进行改建 装修或完结后续工程 ◎工程完工后，由政府行业主管部门提供专项通道，使其具备销售资 格 ◎进入尾房超市，进行全方位展示营销交易。 对于市场尾盘的处理模式 ◎政府出台政策，对于开发商积压三年以上的尾房，要求其必须进入 尾房超市的市场销售渠道，否则取消其再开发资格，降低其金融信贷 等级 ◎政府出台政策，促进建筑商材料商企业个人以及银行等金融 机构的抵账房抵押房进入尾房超市，进入规范的市场流通体系，盘 活资金，避免帐面虚值和资产暗亏 ◎尾房超市对入市房源进行评估，并报政府主管部门备案 ◎进入尾房超市，进行全方位展示营销交易。 对于销售尾盘的处理模式 ◎由尾房超市对开发商的尾房房源进行资产评估 ◎与开发商签订尾房代理销售合同◎由尾房超市负责尾房营销的市场营销费用 ◎进入尾房超市，进行全方位展示营销交易。 尾房超市的运营模式 ◎经营宗旨让尾房在阳光下成活。 ◎经营场所于长春市繁华路段设立不低于平方米平层营业面积 的长期，要求其必须进入 尾房超市的市场销售渠道，否则取消其再开发资格，降低其金融信贷 等级 ◎政府出台政策，促进建筑商材料商企业个人以及银行等金融 机构的抵账房抵押房进入尾房超市，进入规范的市场流通体系，盘 活资金，避免帐面虚值和资产暗亏 ◎尾房超市对入市房源进行评估，并报政府主管部门备案 ◎进入尾房超市，进行全方位展示营销交易。 对于销售尾盘的处理模式 ◎由尾房超市对开发商的尾房房源进行资产评估 ◎与开发商签订尾房代理销售合同◎由尾房超市负责尾房营销的市场营销费用 ◎进入尾房超市，进行全方位展示营销交易。 尾房超市的运营模式 ◎经营宗旨让尾房在阳光下成活。 ◎经营场所于长春市繁华路段设立不低于平方米平层营业面积 的长期营业场所。 ◎经营主体由长春房屋置换公司出资，派出专业的管理人员和业务 人员组建公司。 ◎运营流程 政府出面，荟集房源由政府房地产行业主管部门出面，将长春 市滞销三年以上的空置尾房进行清理登记，会同拥有空置尾房的开发 商金融机构与长春市尾房超市对空置尾房进行价值评估，由长 春市阳光尾房超市根据尾房种类提出相应处理方案，与开发商签置 代理销售合同，并将房源明细进行备案。 尾盘超市，展示房源已签约尾房房源进入长春市尾房超市， 由长春市尾房超市企划部门进行分门别类的归纳整理，然后以展 示区或展示板的方式，向公众展示尾盘房源。同时设置专人进行接待看房交易服务。 市场营销，促销房源由长春市尾房超市企划部门利用各种 宣传载体和手段，对归类房源进行专题性集合性促销宣传及销售活 动，以达到快速清理尾房之目的。 注三年期以上尾房可采取以租代售形式，发挥公司作为居间行业的 优势，协调消费者与开发商物业公司之间的关系，方面为百姓解 除置业资金不足的忧虑，同时也排解开发公司与物业公司的推诿问题。 即增加销售形式和渠道，也达到快速清理尾盘之目的。 盘活资金，利益分成进入长春市尾房超市的尾房房源旦 实现交易后，长春市尾房超市收取交易总额的代理佣金分成后， 其余房款划归开发商所有。 百姓受益，持续发展空置尾房房源经过长春市尾房超市的 集中展示，市场推广，专题促销，将吸引相当部分的消费者入市消 费，满足各层次，各需求的消费人群的购房需要，同时超市通过 获取的交易佣金，将把超市打造成个专业的长期的规范的 房地产交易平台，同时服务于房地产二三级市场，实现企业的可持 续发展，为长春市房地产市场的中介代理服务开出条新路，开创个新的中介服务代理营销模式。 ◎超市特色 长春市阳光尾房超市主营尾房 只收开发商佣金，不收百姓服务费 除佣金外不收取开发商或金融机构的项目推广费用 品牌经营，为政府金融机构开发商购房者提供诚信服务 阳光中介，透明服务。 五长春市阳光尾盘超市的效益分析 社会效益长春市尾房超市的建立，将吸纳将近人的社会管 理人才经营人才以及业务人员加入其中，对于解决部分社会剩余劳 动力的问题将起到定的贡献作用长春市尾房超市的建立，将有效 地解决部分房地产企业的资金问题，使社会资产转化为社会财富，进 入流通，促进经济发展长春市尾房超市的建立，将缓解入市企业的 资金债务关系，避免连带社会问题的发生。 市场效益长春市尾房超市作为长春市房地产市场流通领域的新鲜模式，将有效地启动由于历史原因形成的空置尾房销售，这种专题 化的中介服务模式，必将成为长春市房地产交易流通体系的必要补充， 解决长春市房地产发展过程中逐渐显露的结构性问题。同时，这种规 范的运作模式还将对打击房倒，打击黑市，规范市场，平抑房价，起 到积极的作用。另外，长春市阳光尾房超市还将成为长春市房地产发 展的晴雨表，其自身形成的信息平台，会从另个角度，反映长春市 房地产发展结构上的变化，为政府和开发企业提供市场依据。 经济效益通过尾房超市对长春市房地产空置房的集中营销，有 望在短期内将尾房沉淀的多亿资金大部分释放出出来，这将对长春 市的经济建设产生重大的推动作用。经过段时间的运营，长春市阳 光尾房超市还将设立尾房消化基金对于市场中形成的建设尾房 市场尾房和销售尾房注入资金，及时消化，使长春市房地产 市场轻装上阵，平稳前行。 长春市房地产市场在政府行业主管部门的正确领导下，经过十余 年的稳健发展，截止年末，已实现市区余万平方米的住宅 建设，目前长春市人均居住建筑面积已达平方米，而且长春市的房屋交易量和交易价格每年都保持着平稳上升的势头。但是空置尾房的 面积亦有所上涨，当年的尾房空置面积已经约占开发面积的三成。业 内权威人士的预计，长春市房地产至少还有年以上的健康发展前景， 如果尾房问题得不到有效解决，长春市房地产市场未来将出现新旧杂 陈，资金沉淀，尾大不调的尴尬局面。我们在与政府行业主管部门领 导业内专家进行了广泛的交流之后，深刻领会行业领导的战略意图， 探讨解决长春市房地产空置尾房的消化问题，就此拿出组建长春市 尾房超市的项目建议书，希望能够以长房置换中介委主任会员的优 势，在政府行业主管部门的指导和支持下，成立长春市尾房超市， 为长春市房地产的健康发展做出应有的贡献。 长春市空置房源的现状 截止年长春市商品房空置面积为万平方米，其中商品 住宅空置面积为万平方米。空置面积中待销年以内空置 万平方米，滞销空置年万平方米，积压空置年 以上万平方米，积压部分占总空置面积比例为。 空置面积中普通住宅空置万平方米高档公寓空置万平