1、“.....推进住宅市场向更深更高层次迈进是今后相当长段时间内，发展商面临的最直接的挑战。沸腾着的西部开发年前在开发区，曾经流传着这样的三怪别墅里面住乞丐交警休大礼拜外企里面没老外。在那个富得发荒的年代里，房子空空到处都是，元还的考虑考虑，可现在元的已经很难买到了。随着市区规划的东西拓展，开发区的房价和人气起高涨，建设中的小区均价不低于元，平均年房价就要翻倍，这个发展速度出乎常人意料。与市里的房价相比，在开发区买同样面积同样品质的房子，可以省出部车来，所以众多的爱车族会舍弃喧嚣选择宁静的西部，驾车穿梭于两区风雨自如。白沙碧海流的旅游地产，正以勃勃朝气沸腾整个西部海岸。烟台作为东部沿海城市，仰仗天然的海景资源和宜人的舒适气候，足以成就不可复制的房产绝版，品质和管理的人性化将是绝版的先决与核心。越来越多的异域购买将促进沿海地产的繁荣。烟台房产少年锐气，站在前沿与传承之路上，继续雕琢东方版图中的气质与方向......”。

2、“.....全市有房地产开发企业家，其中家被整改，家被降级，家被淘汰出局。目前保留的只有家。从年至年，由房地产开发企业开发的商品住宅销售，平均每年以近的速度递增。房地产企业年生产能力逐年增长，只要土地供给能跟上，住房供给生产能力是可以保证的。土地供应土地供应从暗箱操作到招拍挂，使开发商处在了公平竞争的平台上。要最终解决土地供应与房地产开发的矛盾，唯的出路就是加快土地供应的市场化进程。从年月日，烟台市规模最大的次国有土地使用权专场拍卖会在财会中心举行开始，烟台市的土地供应就打破了传统，实现了透明化的竞争，但要实现最终的供需关系的平衡还需要个很长的过程。年月日,国土资源部国家发展和改革委员会联合下发关于在深入开展土地市场治理整顿期间严格建设用地审批管理的实施意见，对建设用地的审查报批的程序都做了明确的规定，国家宏观调控土地供应市场，对规范和促进房地产行业的良性发展起到积极的指导作用......”。

3、“.....土地的供应量明显少于前两年，未来年内将面市的楼盘量也屈指可数，供应的减少是否将给价格和需求带来影响呢住房供给结构分析年，烟台房地产总体呈现供求平衡，但存在产品供给结构性失衡。首先从住宅户型面积配比看，大户型的供应量比较充沛，而小户型的住房明显不足，不论在市中心的白石新城东郊的绿色家园还是西郊的万光希望家园推向市场的左右的小户型都很走俏，短期内抢而空。这充分说明低端消费市场蕴藏着定的潜力，而利润的驱使大部分发展商瞄准的是高端市场的资本追逐，这是形成当前住宅市场结构性失衡的根本原因。为适应烟台房地产市场的发展需要,结合当地实际规划方面综合考虑,市政府把旧城改造回迁房高品质经济实用房高档海滨住宅的开发理念共同融入市场化的平台中，充分发挥市场机制来调节整个需求结构，满足社会不同层次和不同家庭收入的住房需求。经济实用房的典范区以春都花园锦绣新城等为代表......”。

4、“.....东郊海岸线的银和怡海海天名人广场黄海城市花园万光观海花园等正携手构建烟台富人区，这带是高端产品的集中区和绝版海景珍藏区，满足高收入家庭和部分投资商的需求。住房供给结构的调整在定程度上缓解了供需矛盾，面积总价适中的中低价位住宅在未来的段时间内仍是消费的主体，其市场容量仍在增大。房地产的特点决定了住房消费特征是本地化大众化中价位，这也是本市政府对住房消费引导调控的目标。目前的烟台市场应在保证高端产品有效供给的前提下，合理调配和把握中低层市场的有效容量，定位产品的实效开发。烟台市住宅需求分析人口分析烟台市总人口为万人，人口出生率为,人口自然增长率为负的其中非农业人口万人农业人口万人市区人口达到万人，其中非农业人口万人。家庭户规模继续缩小人口出生率下降,人口流动性增强是家庭户规模缩小的主要原因老龄化进程加快烟台人口年龄结构发生了较大的变化,人口老龄化程度加深。专家分析......”。

5、“.....同时，人口生育水平的下降，烟台人口老龄化进程有加速的趋势。据了解，国际上通常把岁及以上人口占总人口的作为人口老龄化起点。按照这个标准和烟台市人口老龄化的程度，我市已进入老年型人口社会。人口分布向城市边缘区扩散中心区人口减少和边缘区人口增加的主要原因是烟台近年来大规模的市政建设旧城改造。市政府的东迁使整个烟台的经济文化中心都在向东部转移，东部发展的同时也带动了西部开发区的兴起，整个市区的外延发展使中心区人口密度有了较大改观。外来流动人口大增,其居住也相对集中他们中从事经济活动的占七成,其中涉及到商品批发业小商品钟表眼镜装饰材料制造业水产业美容美发业等据统计，目前在烟台的温州人就有近万余人，他们在烟台兴办企业余家，投资总额超过亿元，吸纳万人左右就业，他们认为烟台是个发展中的城市，投资环境好，商机无限，可以提供较好的创业和生活空间。需求结构分析购房的目的不外乎两种其为了自住......”。

6、“.....需求结构日益细化。租赁需求分析外来人口是烟台住房租赁市场的主要需求群体。据有关资料显示，目前外来人口承租房屋占全市房屋租赁量的，其中家庭租赁占，单身户租赁占，非家庭户合租占，这表明外来流动人口租赁房屋已由原来的个人为主逐步向家庭为主发展。不同层次的外来人口对房屋的需求层次是不同的。进城务工的农村剩余劳动，从而把贵族商务这个涵义广泛的抽象概念具体化，使我们的客户接受起来会更加直观明了。推广策略线两点三个锁定线前期推广以形象线为市场攻击，建立项目在烟台市场的产品形象，要在市场上树立与众不同的形象，就必须从品质感上去超越烟台的营销模式，去颠覆烟台现有推广方式。两点媒体点烟台的楼市的项目推广现在是不正常的发展，报纸媒体的影响力日益壮大，而本项目在今年前期很关键，心须采用非常规推广手法才能造势烟台，建议集中预算，硬广软文互为配合。同时结合房展会车体广告路旗等形成立体攻势，迅速在市场上造势......”。

7、“.....三个锁定锁定知本贵族名企外企都市新贵企业主三大目标客户形象期锁定所有意向客户，以现代感品质感前沿感引发市场关注，同时给大客户购买以品质及形象信心三销售策略由拿到销售许可证开始算起销售周期个月多功能推动销售速度在考虑到客户对物业需求的多样性，以及我们自身项目功能的多样性，我们应在销售初期将物业定位为多功能的商务公寓，即除了居住外，我项目还可以支撑投资办公商务等其他用途。我们的推广期应该随着销售去进展，正因为我们项目原属性的多功能，我们更应该用多样化的主题推广，如休闲商务个人工作室方便照顾生意的地方增值潜力股等。我们认为从销售周期来看物业功能的转换如下销售初期多功能公寓休闲商务投资销售中期个人工作室方便照顾生意的地方贵族商务销售后期增值潜力股商务贵族的乐园在此基础上，我们不难看到将来置业客户用途办公投资自主，从而真实的能体现新都市主义功能混合的特点，使我们项目能充分的被市场利用......”。

8、“.....建议从四方面进行销售现场销售这是主要的销售方式，客户向来注重眼见为实，般都有会到现场考察多次才会购买。因此做好现场包装，是争取客户在第时间成交的重要手段。定向直销对潜在客户，特别是外资企业进行针对性销售，包括信函销售拜访，以多渠道获得客户资源，增加客户数量积累。关系销售充分利用积累的客户资源，不断的产生客带客的群体效应，尽快完成销售。外部销售在充分挖掘本地客源的基础上，尽量扩大项目的外部客源，可以到济南或淄博设立售楼处，针对投资人士集中的地方举行推荐会，比如温州。销售流程内部认购意义内部认购原本的初衷，为了感谢各界的帮助，开发商拿些单位关系部门人士优先选购，基本上内部认购对象是与开发商业务管理有关系的相关人士，或有来往的政府人士......”。

9、“.....条件取得商品房预销售许可证之前，可以以选号名义收取客户费用。形式考虑到受销售许可证取证时间限制，本案开盘前的内部认购期会较长，建议本案内部认购以收取小定，做内部认购意向登记处理内部认购确认单。流程客户选择房号销售人员核对身份证，开具缴款单，并填写内部认购确认单客户凭缴款单到财务缴小定元，并取得收据客户凭缴款收据，到接待处领取内部认购确认单。公开发售意义消化内部认购意向客户，烘托现场发售气氛，对购房者造成心理上的购买迫切感。形式排队派筹的方式，进行开盘当日的房屋认购。流程签署认购协议书通知内部认购客户，于日时整到展示中心排队派筹内部认购客户提前凭内部认购确认单排队，等待派筹销售人员检核客户资格，进行派筹秘书台叫号通知进场，每组人，每人限时分钟，若超时未果，可继续留到选定为止秘书指引客户指销控台选购，客户选定后，总控热情通报。销控人员粘贴销控表，并在表上注明筹号，填写认购卡......”。