1、“.....形成以业主委员会为主，居委会派出所参与的住宅共管体制，管理处在业主委员会和公司的直接领导下，根据所签委托管理合同条款要求，严格执行物业管理条例及其实施细则，对康宁居小区实施综合体化物业管理。管理的指导思想是以社会效益为主，经济效益环境效益有机结合，为业主提供流服务。外部管理体制政府主管部门北京招商局物业管理有限公司二康宁居小区管理处组织管理架构北京招商局物业管理有限公司根据物业管理服务合同，设立康宁居小区管理处，财务实行核算。管理处组织架构图如下康宁居小区管理处业主管理委员会三康宁居小区管理处组织架构说明管理处内部采取直线职能制的组织形式，尽量减少管理环节，提高工作效率和保证信息渠道畅通。在岗位设臵上，充分考虑到康宁居小区规模偏小，硬件设施先进的特点，岗位设臵少而精，减少中间层，满足康宁居小区的实际需求，降低管理成本。要求管理处管理维修人员素质高，人多职，专多能，最大限度地压缩人员定编数量......”。

2、“.....主任管理员管理员保安车辆管理保安队维修运行房管收费客户服务内勤检查消防社区文化清洁绿化管理处内部运作公开透明，便于大家监督。强化物业管理公司及管理处的检查考核职能，考核结果与员工工资待遇挂钩。三激励机制激励机制说明公司激励机制分为两个层次，第层次为员工直接感受的报酬及奖惩体系。第二层次为沟通提升企业文化体系，满足员工的精神需求。通过合理的报酬体系设计，完善的绩效管理与考评，严格的奖惩体系，真正做到奖惩分明，优胜劣汰，保护员工长期的工作热情及动力。通过加强沟通，加强企业文化建设，引导员工形成共同的价值取向和文化观，确保员工积极主动愉快地从事本职工作。同时对积极上进，追求自我提升的员工，给他们提供培训再教育的机会，随着企业的发展，使员工的自身能力不断提高，尽可能创造条件满足员工自我价值实现的愿望。四管理工作的控制方式采用定点检查方式，通过管理处受理投诉，追溯处理问题的全过程，检查有无推拖应付之现象，发现问题及时纠正。实行走访管理层层检查......”。

3、“.....从而不断改善工作质量。实行动态信息反馈控制，定期或不定期走访住户街道办及派出所，听取他们对管理处的意见和建议，并在工作中予以改进。依据管理方式和管理运作流程，我们将工作计划分为接管管理和常规管理两部分，按照轻重有序科学实效的原则，拟定如下管理工作计划。接管管理工作计划康宁居小区进驻管理对于接管管理工作尤为重要。方面要接管原来开发商所移交的康宁居小区建设施工验收的各种图纸资料，另方面还要办理有关业主的各种入伙交费资料，以便今后进行完善的管理服务，更为了康宁居小区业主的切身利益，所以在接管时我们将认真进行接收，严格进行科学分类编号建档整理。做好登记造册，完善交接签收认可工作，分清责任，对于各类设备设施，结合设备档案，认真核对，办好接收手续......”。

4、“.....其中管理人员人，技工人，般层员工人。在管理人员中，大专以上学历人......”。

5、“.....具物业管理上岗证维修工男岁以下中专以上有中级电工及弱电以上操作证三年以上专业工作经验具土木维修经验内部选派与外聘相结合清洁工不限岁以下初中以上男性以上，女性以上五官端正，动作麻利有专业经验优先会使用清洁设备优先班长内部选派，卫生员外聘保安员车管员男岁高中退伍军人，党员优先身体健康，仪容形象好身高米有物业管理经历者优先内部选派与外聘相结合二管理服务人员的培训培训工作原则理论联系实际，学用致，按需施教，讲求实效。培训的组织方式培训职责管理处负责员工日常培训计划协调组织考核等工作。主管级以上的管理人员根据公司提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施评估和反馈。培训形式实行公司与管理处两级的培训，根据培训要求，采取多种形式对员工进行岗前培训和在岗培训，其中在岗培训是培训的主要形式。培训实施流程员工培训分为三个阶段，即务态度工作纪律服务质量清洁作业管理为加强各康宁居小区和作业现场有效管理，实施现场检查和跟踪清洁工作目标的落实，及时纠正不合格服务......”。

6、“.....以保障各项清洁作业的顺利进行，其具体内容如下根据作业点清洁工作的总体范围和程序细则，制订清洁工作计划表，详细列明各项清洁项目及时间安排。依据清洁工作计划表，编排人员岗位，落实岗位责任制。保洁员的岗位需根据岗位的范围工作项目卫生标准，按岗位五定的要求实施定员定岗定量定时定标准。各保洁作业必须按各项清洁工作程序的要求，如大堂清洁工作程序卫生间清洁工作程序等，按卫生标准完成保洁工作。在进行室内清洁作业时，应在作业范围设臵明显的告示牌或标志，如小心地滑高空作业清洁进行中等，确保安全作业。定期的清洁大做工作必须按照操作规程进行规范作业，并落实安全作业管理措施，做到安全文明作业。确保清洁的质量和工作效率，管理人员和员工必须按要求填写卫生检查表投诉处理单交接班本楼层工作签到表等，完善管理制度。各项已完成之定期清洁工作项目，及时向管理部门或客户申报接受检查。在作业过程中，必须爱护场内公共设施设备，有义务协助业主和管理处维护设备设施的安全，节约使用水电资源......”。

7、“.....应在生活时间以外进行，以维持中心正常的工作秩序已获客户特别同意的清洁项目除外。在节假日期间，安排适当人员在楼内清洁值班。如有特别需要可预见灾害如台风暴雨协助做好预防工作措施。特发灾害事故爆管水浸等，应及时协助调派足够的员工机械到场帮助解救工作。第十节便民服务及特约服务以业主住户需求为基础，提供便利经济优质的社区服务和特约服务，是日常物业管理工作的项主要内容。康宁居小区管理处将根据业主住户的需求，提供全方位多层次的综合服务。我们的服务理念提供种类齐全的服务项目，内容涵盖业主住户日常的衣食住行用等每个方面。同时根据业主住户需求的变化，在实际操作中不断设计和推出满足业主个性要求的服务项目。注重统筹与组织，确保无偿服务项目提供的可行性。充分考虑业主住户的需要和承受能力，有偿服务按略低于市场平均价格的标准向业主住户提供。服务人员以兼职为主，推行服务签单，定期结算制度。二日常服务措施为切实做好便民服务工作，我们拟向业主提供十四项无偿服务和六十项有偿服务......”。

8、“.....无偿服务类别编号项目内容家政服务残障人士特别服务如协助上下楼临时照顾小孩小进以内代订牛奶代收牛奶自行车充气商务代订车票机票代寄代领邮件服务代订代收发报刊杂志临时代为保管小件物品礼仪服务代联系举办喜事庆典代联系摄影摄像代购代送鲜花礼品安全服务义务检查煤气炉热水器的安全使用情况义务宣传家庭安全用电常识，宣传消防常识园艺绿化养花咨询有偿服务类别编号服务内容参考价格不含材料费家电安装维修窗式空调安装元台分体式空调安装元台空调加雪种元台安装抽油烟机元台安装热水器元台安装排风扇元台安装吊扇元台安装灯具元套安装用电明线元米换电表元个换镇流器元个拆换灯管元支拆换业主入户电源线米元次拆换业主插座线元次拆换业主照明线米元次拆换业主电源开关元个修理电吹风电烫斗元个铺普通地砖元贴墙纸元墙面刷新元安装坐厕元套安装洗脸盆洗菜盆元套换木门锁元套换水龙头口径元个换水表口径元个换门窗元木门维修元个清清洁抽油烟机提供清洁剂......”。

9、“.....使管理处员工和业主住户形成建设温馨祥和舒适安逸家园的共同目标，增强邻里意识，产生归属感建设爱护康宁居小区，产生责任感认识康宁居小区，宣传康宁居小区，产生自豪感。二社区文化设想每年拟举办社区的综合文艺联欢和体育竞赛各次，逢重大节日举办专题文体活动。开设宣传教育学习园地，并通过各种形式和途径对环保知识科普知识社区管理消防治安装修管理等进行宣传教育。组织业主用户开展各种有益的知识竞赛。邀请业主走进管理处，开展管理服务开放周活动，发动社区成员参观社区设施设备及内部管理，了解管理处的日常运作。开展健康家居活动，举办各种家政讲座，开设各类兴趣班等活动，倡导休闲健康家居生活理念......”。