1、“.....竣工面积分类指数，商品房销售价格分类指数都呈现总体趋势保持上扬的局面。深圳市年土地房产市场总体运行平稳，级房地产市场土地由政府统签定出让达万平方米，比年同期增长。二级房地产市场商品房销售情况良好，比年增长，现楼空置继续回落。三级房地产市场发展显著，成交量大副上升。另外，为配合深圳市获得国际花园市城市称号，深圳将举行三次房地产交易会，全力构建安家在国际花园城市深圳购房年活动，这将对深圳房地产市场带来新的契机。二消费者行为分析客户的基本特征年龄从总体上分析，深圳在近期的置业客户群体的年龄构成主要是岁以下的年轻客户。年龄较大的群体占的比例较少，这主要是由于深圳是年轻的城市，居民平均年龄仅有岁，同时也反映出，深圳居民都希望尽早置业，并不希望延迟置业。职业从现时置业群体的职业构成分析，般职员和中层管理人员是置业群体构成的主力军......”。

2、“.....说明该群体的置业欲望较弱。家庭结构调查显示，现时置业群体的家庭结构主要是核心家庭对夫妻子女姐成和单身家庭，而主干家庭三代同堂所占的比例极低，这主要是由于深圳是移民城市，同时反映出深圳家庭将趋于小型化，家庭结构将主要是核心家庭，在购买新楼之前以小型化核心家庭为主，购楼后则多数要求相对宽敞的居住面积，房居多。居住区域从置业群体的现居住地分析，现时置业群体的常居住区域主要在福田区，反应出福田区将是置业客户的主要来源地，或者可以说现时福田区居民的置业需求相对较为强烈罗湖区和南山区居民的置业欲望相对较为逊色。所以后市的重点主要是争取福田区的客户和创造罗湖区和南山区的置业需求。工作地点从置业群体的工作地点分析，现时置业群体的工作地点主要集中在罗湖区和福田区，显示出深圳的就业岗位主要集中在罗湖区和福田区，从现时的情况分析......”。

3、“.....置业群体中主要是包括自有住宅和租用住宅的群体，但相对而言，现租用住宅的群体置业欲望较为强烈和有迫切的置业需求自有住宅群体主要决定于家庭结构的变化，所以其置业的迫切性较弱。现居住面积从调查结果分析，置业群体现居住面积是比较宽松的，虽有成现居住面积在平方米以下，但总体的居住面积中位数平方米，所以住房销售的主要对象是居住面积在平方米以上的群体。三万科金色家园二期竞争态势与机会点根据以上的营销环境和消费群体分析，我们认为万科金色家园二期的机会点与竞争态势在于机会分析万科金色家园二期地处福田中心区级辐射区，十分完善的交通系统，成熟的生活环境，配套设施齐全。万科全新城市住宅规划理念贯穿其中，高速网络接入，智能化物业管理。万科品牌的知名度和美誉度，有调查显示，顾客在购买住宅时，绝对不依赖开发商品牌的人只有，有的人绝对忠诚于两家发展商，约的人只在家地产商进行选择......”。

4、“.....无疑有很强的品牌优势。万科金色家园期的热销也对金色家园二期有很好的促动作用。年深圳春季房地产交易会将于月日至月日举行，国际花园城市深圳年香港交易会拟于月日至月日在香港会展中心举办，还有年中国房地产深圳博览会，代表中国房地产的最高水准。万科金色家园二期若能抓住今年三大房交会这契机，则在销售方面定能取得很大的成功。二竞争态势福田区的高档住宅价格元平方米以上占开发物业总量的五分之，而更大量的是元平方米左右的中档楼盘，配套，管理及设施又都极相似，大都以福田中心区概念进行炒作。目前来看，发展商在中心区及辐射圈的施工量很大，黄埔雅苑深业花园中海华庭等住宅项目建筑面积已超过万平方米，加上天健名苑天名居及准备开工的天健中心区项目建筑面积约万平方米江苏大厦未统计在内，中心区虽被长期看好，庞大的后续供应量对楼价压力则也十分突出。这对万科金色家园二期的销售有定的影响......”。

5、“.....大多考虑到以下几个方面规模化发展建筑风格户型设计呈现多元化趋向注意小区的环境建设也已经开始意识到高新科技的运用，提高小区的智能化程度，如深业花园金海湾花园东海花园二期都铺砌了光纤网络，引人先进的宽频网络通讯系统。楼盘产品的同质化也对金色花园二期的销售有定的影响。根据以上目标消费群的分析，考虑深圳房地产市场消费群对户型的需求主要集中在两房两厅三房两厅上，而金色花园二期大量四房的推出，若目标消费群定位不准，则对销售有定的影响。三竞争对手情况新洲片区国都高尔夫花园都市花园在价格方面与万科金色家园二期相仿，其他物业均价在元平方米以下。农科片区除东海花园档次较高外其他在售楼盘均价格较低，不过，以开工尚未发售的几个项目，如盛兴苑香榭丽花园等物业质素都相当高，如果推出都是极强劲对手。景田片区此片区高档物业只有万科城市花园等少数几处......”。

6、“.....不过，此片区是福田区最成熟的社区，在定程度上有吸引力。其他片区其他同档次物业主要分布在罗湖区华侨城片区等，与万科金色家园二期的购买概念存在定的差异。四竞争态势总结从物业质素品牌影响力等方面比较，万科金色家园二期具有相当大的优势，只要推广得力并且不急于求成，就能取得预期销售业绩。四营销策略建议目标对象最近项调查显示，在影响消费者购买决策的诸多因素中，户型所占的权重仅次于位置交通。这说明在购房过程中户型越来越被消费者重视。深圳市的潜在消费群对户型的选择主要集中在两房两厅三房两厅四房两厅这几种户型上。三房两厅的住宅直是深圳地产市场最畅销的户型，金色家园二期三房面积加大，四房户型大副增加，故针对的目标消费群应是年龄在岁之间，家庭生活收入与其他媒体及推广的搭配制作费总成本四媒体选择及理由综合区域媒体现状及目标市场，我们建议使用如下媒体深圳特区报理由区域发行量最大......”。

7、“.....权威性强。深圳商报理由发行量较大，发行范围广，权威性较强。证券时报理由发行量大，读者群固定，针对性强，适和金色家园二期的购买群。投资导报财源周刊理由发行量大，读者群固定，适合金色家园二期的购买群。深圳电视台时段理由本地媒体，收视率高，价格相对于香港台便宜。深圳有线电视台财经信息频道置业安居栏目理由本地媒体，收视率高，目标消费群准确。广东专递广告深圳特区内公务员及大中型企业中上层管理人员。理由针对性强，对目标客户群传播准确，价格相对便宜。车身广告路宁水花园世界之窗路银湖凤凰村路莲花山北斗路福田南水库路福田客运站侨社每路台车，共十台理由穿梭于市内，传播人群广泛，色彩鲜艳，冲击力强。深南大道路牌站台理由传播人群广泛，色彩鲜艳，冲击力强。置业导报理由目标购买群准确，价格相对适中。三整合传播阶段在实施阶段需双方默契配合，以达到传播目的......”。

8、“.....以适当的广告投放，打开金色家园二期的知名度，确立其市场形象，完面销售的。在强销期月初至月底，以大面积的广告投放，牵动销售直线上升，完面销售。在巩固消化期月初至月底，强化深化前二个周期宣传重点，巩固业绩，攻克销售难点，扫除尾盘。万科金色家园二期市场引入期媒体计划表媒体名称时段或版位规格频率周期价格元次合计元电视深圳电视台台约新闻后〞次天六天深圳有线电视台财经置业安居〞次天六天报纸深圳特区报其他版次周深圳地产整版月底深圳商报普通版次二周车身共台半年路牌深南线半年注电视广告从月日，内部认购起开始播出......”。

9、“.....建议使用指定时间，广告效果会更好......”。