1、“.....结合本项目的特点，可 行性研究范围确定为项目建设背景市场分析与预测项目工程建设方案环境保护消防和节能项目实施进度项目管理投资估算资金筹措 及经济评价等内容。 项目概况 项目拟建地点 市汽车博览园商住小区项目建设场地位于市东胜区塔拉壕 镇，距市区公里，国道包府公路绕城线沿园区而过，区位优势和 交通优势明显。 建设规模 本报告设计市商住小区建设项目四个区，规划总 用地面积，总占地面积，总建筑面积。 其中区占地面积，建筑面积其中高层住宅建筑面 积，商业建筑面积区占地面积，建筑面积 其中高层住宅建筑面积，商业建筑面积区 占地面积，建筑面积区占地面积，建筑 面积。 项目总投资情况 市商住小区项目估算总投资亿元......”。

2、“.....年高达 元平方米，房价持续走高，路飚升。 年市城镇居民年人均可支配收入为万元，按家庭人口 人户计算，年家庭可支配收入近万元。这消费水平不仅在内蒙古地 区，即使与全国大部分地区相比较，也处于较高水平。以下为部分地区人 均收入对比图表 呼市包头北京天津重庆大连 人均可支配收入 元 家庭年均可支配收 入元 商品房销售均价 元 商品房单套均价 按套计 算 房价与年家庭可支 配收入比值 按现各地区房价与家庭年均可支配收入计算，的人均购房压力较小， 通过这比较，我们可以得到两方面的信息 的人均消费能力高于其他般城市的房价水平与周边甚至于省外大部分地区相比......”。

3、“..... 房地产市场消费基础的分析 人口增加导致的刚性需求 东胜市现有常住人口万人，预计在今后年即年城 市人口达到万人，其中，东胜城区将达到万人规模，镇达到 万人口规模。如果这规划能够实现，按照目前人均平方米住宅面积的 比例计算，由于人口增加导致的住宅直接消费面积即为万平方米。 东胜市现有住房万平方米，年开工尚未完工的建筑面积为 万平方米，年内年均新增万平方米左右的可销售面积才能满足市 场中的基本需求。 随着东胜地区城市化进程的加快，城市扩容的步伐稳步前进，地产 市场短期内供求关系失衡的局面不会有太大调整，仍然处于相对繁荣的阶 段。但整体城市的规模毕竟有限，城市的集客手段仍然比较单，因此， 从长期市场环境看，城市的可持续发展潜力有限。 城市化对地产市场的影响 不可否认，东胜区城区人口的急剧增加，住房消费结构的变动和升级......”。

4、“.....但另外需要引起我们 足够重视的是，城市化进程也是左右地产市场发展的个重要的因素。目 前，市的城市化进程正以肉眼看得到的速度飞快的进行着。以政府为首 的东胜城区的旧城改造城市拆迁工程是导致年东胜市房地产市场供求 关系失衡住宅刚性需求上升房屋销售价格急剧攀升的重要因素之。 年东胜城区拆迁量为户，拆迁建筑面积万平方米，占当年商品住宅销售面积的，即使这样，也仅是按比的换算比例换 算的需求量，如果按人户考虑到老城区拆迁的分户需求人均平 方米的需求量计算，实际由于拆迁导致的住宅需求将达到万平方米左右， 会占到当年商品房实际成交量的三分之。 通过这组数字，可以看出由于拆迁规模的扩大，导致住房被动的刚 性需求急剧上升。 流动人口对地产市场的影响 发达地区和经济增长较快地区势必会提高城市对人口和资源的聚集能 力。在内蒙境域内，市绝对属于经济增长最快地区......”。

5、“.....到时隔年后的年，仅东胜市户籍人口即达到万 人，年均增长人口万，年均增长比例为将近。 目前，东胜市常住人口万人，加上流动人口近万人。人口的 集中度高，流动人口多，外来人口大量购房，为东胜地区房价的持续走高 提供了有力的支持。 以改善现有居住条件为目的的消费需求 经济的发展使城市居民手中的可支配收入越来越多，对现有居住条件 的不满造成了大量的社会闲散资金流向房地产市场。并且随着住房制度的 改革，相当部分群体采取售旧换新售小换大的方式来改善自己的住房 条件，相当程度上扩大了住房需求。 同时，与国外情况有所不同的是，传统安居乐业的心理导致居民 尽其所有收入购房意愿强烈。往往是集中父母和孩子甚至是三代人的收入 购房。 非理性消费需求对于房地产市场的影响土地资源的稀缺和地价的自然趋升，使得社会对地价和房价上涨的预 期成为种认同，同时......”。

6、“.....进步强化了这种认识。再加上目前市场的管理工作严 重滞后，买参差不齐，缺少国内知名物业公司进驻，以本 地公司为主，管理模式滞后，服务类别单，服务专业化程度不高，建议 本案通过引进国内知名物业管理公司，为业主提供全面专业的物业服务， 创造本案营销的又亮点。 项目劣势 本案受销售市场的波动影响较大，在项目开始实施时应密切关注销 售市场动向，对可能出现的波动应提前做出防范。在项目实施过程中，从控制工程成本投入节约各项开支提高销 售率等方面制定相应措施，以提高项目的抗风险能力。 项目机会 市已形成了能源化工旅游等在国内外颇具影响的优势和资源 垄断产业，产业发展迅速，城市竞争力高幅提升，促进本地经济水平持续 上涨的同时，亦吸引了大量外省市资金进入，衍生出众多优质的高收入人 群，促进了高端的市场需求......”。

7、“.....全镇总面积平方公里。年全镇税收收入完成 亿元，全社会固定资产投资继续保持良好的发展势头，全年完成投资亿 元。 近两年，市东胜区塔拉壕镇经济的快速发展，水平大幅提升， 带动了城市居民收入的增长。市民消费欲望高涨，市场需求旺盛，为市民 未来消费打下经济基础。 项目威胁 项目处于规划阶段，对未来发展形式的不可预见性使本项目存在定 的风险。 加强区域市场调研分析工作。 把握国家宏观政策及市场发展趋势。 深入研究重点分析。 针对项目做出及时有效调整。 项目市场定位 项目产品定位原则 适应市场需求，体现区域价值，带动开发商品牌的提升，开发出区域内代表性的高品质产品，从项目产品本身特性开发商品牌未来发展方向 及目标客户的消费需求等角度综合考虑定位。 项目主题定位及项目产品定位 明朗清秀典雅的新古典风格的设计手法，配合三段式的立面 造型......”。

8、“..... 定位支撑 规模万多平米规模高尚品质优质生活 市商住小区成就核心区域的大生活，大规模，高品质带动区域核 心的升级换代，带动城镇消费的发展方向。 建筑高品质新古典的风格设计 高品质的建筑形态设计，既显品质，又便于营造良好的居住生活娱 乐环境建筑整体明朗清秀，典雅大气，结合当地人文特点，给人以高品质 的归属感建筑本体形态与行业特征的结合，产生新的建筑个性。 绿化景观系统的人性化 本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结 合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为体增强户 外空间连续性。采用核与轴点线面相结合的手法形成小区中心绿地系统， 从而使绿地更均匀的接近居民。 营销策略 根据市场调查结论，本项目的民族建筑特色与现代化的建筑手段完 美结合人性化设计特征最被消费者认可，亦是今后项目推广的重点......”。

9、“.....报纸熟人介绍和招商处 是当地消费者获取商厦信息的主要渠道。调查结果有助于我们在营销通路上选择何种广告媒体作为告知渠道，更为准确向消费者传达我们的信息。 营销中通过产品本身条件项目位置销售价格市场机遇宣传 推广服务六方面综合作用，更好地实现销售目标。 建设规模 本工程总规划用地面积，总建筑面积，其中住 宅建筑面积，商业建筑面积。第三章场址和项目建设条件 场址 场址位置 汽车博览园住宅小区建设项目建设场地位于东胜区塔拉壕汽车产 业园镇国道路快速道路北，西面紧邻润兴西街，东面紧邻润兴 东街北面紧邻团中路，北面紧邻南外环路项目规划总用地面积 亩。 场地现状 建设基地南北长约米，东西长约米，用地范围内地势东南较 西北约低米。项目周未无名胜古迹自然保护区等特殊环境。土地使用 性质为商业和住宅用地，场地基础设施完善，基本达到七通平条件......”。