1、“.....不断成熟，促使更大的市场分额掌握在较少的开发商手中。利用大规模土地资源实施大盘开发，通过合理规划有效利用土地资源提供环境优美配套完善居住氛围浓郁的住宅区。随着人民生活水平的提高，提升了住宅市场的多元化需求，第二住宅渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。随着市场的不断成熟，市场竞争已经开始从质量户型环境等标准动作的竞争逐渐转化为以生活方式居住理念等为代表的自选动作的竞争，已经出现了体育产业旅游产业等其他产业与房地产业嫁接的复合地产模式。二区域市场分析区域市场概述黎明生活坊地处大东区与沈河区的交界处，在行政上隶属于大东区。这两个区中沈河去处于发展领先，大东区落后与其他区。大东区居民以工薪阶层为主，主要是黎明公司的员工，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从年起，大东区商品房销售量已经由过去的沈阳市第二位跃居第位。近几年随着市中心区住宅开发量的减小，首先带动了大东临近市区地域的房地产开发......”。

2、“.....大东区相应楼盘距离生产单位较远，且由于处于郊区，交通不便。沈河去作为沈阳经济中心，商品房多位高档住房，价位偏高，不适于工薪阶层。二区域市场现状针对黎明生活坊项目，对周边项目进行了市场调查。从所调查的项目中选取个主要项目样本，项目概况如下项目名称建筑形式销售均价元建筑面积万保利期多层部分高层中房安基多层小高层水晶城多层和别墅起价保利海上五月花洋房总龙之梦高层佳合新城其高层国舍添香板式高层保利达高层银座多层未定和睦城高层三市场综述综上所述，区域市场具有以下几个特点新项目迭出，项目素质正在不断提高。高素质项目吸引了大量和平沈河区的居民前来购买。道路交通发展迅速，出行十分便利。新房上市量增幅大于市内其他各区。价格仍是居民选择住宅的最大影响因素。三区域市场消费者行为分析目前大东区的大型住宅项目集中于东陵西路地区。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于沈河区与和平区......”。

3、“.....沈阳市经过多年的开发历程，沈河和平等原先热点区域经过几年来高强度大规模的开发，发展空间已显局促。黎明公司位于三者交界处，购房来源主要集中与大东区。作为沈阳市即将重点规划的地区，大东区近两年伴随着地铁的通行及龙之梦公交枢纽站的建立，整个区域展现出足够的发展势头。旧居住区调查分析我们通过对大东区些大型旧居住区的调查，可以看出。目前消费者对商品房的购买力相对偏低需求较少。由于黎明公司部分人员为外省市人员，且多位高校年轻毕业生，无充足的积蓄，支付首付款的能力偏低。但是由于黎明公司效益的提升，其贷款偿还能力不断提升。居民解决住房困难或者改善居住条件是购房最主要的目的。市场调查中消费者购房是为了解决住房困难或改善居住条件这部分人群比例分别为了和，说明大部分消费者对更高档次住宅的要求不是很高。除价格因素外，消费者更关心的是环境及地段。调查表明，环境及地段的关注程度分别为和......”。

4、“.....大东区老居民区的消费者购买能力偏低，对住宅的需求处于最基本的阶段，居住条件要求不高。二居住新区调查分析通过对于大东区黎明生活坊周边地区的新商品房的调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都要明显高于老区居民。新迁进居民的居住面积为平方米者居多，超过旧区居民平方米以下的居住面积。新迁进居民对所居住小区的总体感受般，并未达到最佳居住要求，表明稍好的产品仍有广阔的市场空间。新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。三丽苑保利海上五月花居民调查分析我们还重点对保利海上五月花的居民做了详细的调查，以了解这部分消费者购买行为的产生原因，以利于我们更直接有效的把握市场。保利海上五月花的居民总体生活水平介于新居民区和旧区居民之间。购房原因以改善居住条件为主，保利海上五月花的环境是吸引他们选择的主要原因，同时也是他们引以为豪的最主要的因素......”。

5、“.....依然是交通不便，周边生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。这部分消费者十分看好保利地区将来的发展前景，坚信自己选择的正确性，并认为保利地区有发展潜力。四具体消费意向分析通过我们对市场调查，以及对消费者购买住宅消费行为的分析，我们不难对消费者的住房消费意向得出如下结论。多数居民对自身现有居住条件都有不同程度上的不满意，都有改变现状的良好愿望，自身的消费能力以及房屋价格是制约购房行为产生的主要因素。每平方米元元的住宅为市场主流产品，又因各个区域的价值发展水平不同而有所差别，万万元的住宅最受市场欢迎。地理位置是影响购买行为的重要因素，城市近郊区是理想的居住区域，倾向住在市中心或远郊区的人比重很小。由于目前消费者所反映的商品房问题多集中于质量问题以及兑现承诺问题，使得越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。由于大东区开发商素质参差不齐......”。

6、“.....铁艺栏杆精装修成品房设计在起步区的成品房交工标准获得极大市场认可的情况下，黎明生活坊期应继续对成品房设计进行深化，在推行统交工标准成品房基础的同时，适当进行菜单式装修的积极探索，具体思路如下充分研究客户群消费心理与消费能力，严格按照市场定位确定成品房精装修费用，以确定的精装修费用指导装修设计与材料选择。在房型施工图设计阶段引入精装修设计公司，对些房型进行必要的更改，其中包括些平面结构的处理和对电路上下水暖气的安排与布置等。减少现场施工的工作量，在装修设计时考虑以上的工作为外加工，现场装配，以达到缩短工期，提高装修质量与装修效果的目的。整体风格定位为时尚实用，倡导轻装修，重装饰的装修理念。抓住重点，注重厨房卫生间的装修效果。在整体预算的控制下突出几个亮点，如些材质的使用，洁具淋浴房采取定制等。注重细节处理，例如淋浴房地面的处理地面不同材质交接处的处理等。注意用装修弥补些房型设计中的缺陷......”。

7、“.....体现生活品位，根据户型特点选择适当尺寸的家具，增强室内空间感受。与关键建材供应商建立良好的合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。第七部分经济可行性分析经济技术指标估算规划总用地公顷红线内占地公顷居住区用地按红线内用地的计算容积率估算住宅建筑面积万平方米估算二成本估算估算范围根据估算的居住区用地公顷，按容积率计算，黎明生活坊期住宅建筑面积约为万平方米......”。

8、“.....则单方土地成本约为元平方米。万元万平方米元平方米工程建设费用分析工程建设费包括地基处理费土建费用监理及其它费用。详见工程建设费明细表工程建设费明细表项目单方造价小高层单方造价多层及低层地基处理费土建费用监理及其它费用总计工程建设其它费用分析前期所发生的费用，主要包括规管费墙体改造费人防费招标管理费勘察费设计费等托幼学校邮电局社会停车场公交站等配套设施须我公司自行建设，按每平方米元计算在土建工程竣工后需投资建设煤气供电上下水暖气通讯有线电视小区内道路环境等区内配套设施。详见工程建设其它费明细表工程建设其它费明细表项目单方造价元前期费区内公建费非经营性公建均摊区内配套设施费总计销售费用销售费用按每平方米销售均价元的计算，单方成本约为元。其中包括广告费用售楼处及样板间建造费用分摊宣传材料设计及印刷费用等。营业税按销售均价元平方米的计算，每平方米约为元......”。

9、“.....通过项目素质分析，依据黎明生活坊起步区的销售情况与销售均价，我们有理由得出结论以前面所论述的产品设计思路高品质的生活配套设施，并辅以高效的市场推广策略，根据不同建筑形式产品的销售价格和所占比例，黎明生活坊期的平均售价水平预计可以达到元平方米。不同建筑形式住宅产品销售价格见下表住宅形式所占比例目标销售均价元板式小高层普通多层准低层平均四项目投资效益分析见下表建筑形式板式小高层普通多层准低层合计万元建筑面积万平方米单方成本元平方米总成本万元目标售价元平方米均价销售收入万元利润万元按上表所得数据，该项目相关财务评价指标如下总投资万元销售收入万元总利润万元投资回报率结论黎明生活坊期项目总利润高达亿元，投资回报率超过，极具投资价值。五资金预测销售周期根据公司以往开发项目的经验，结合对黎明生活坊起步区销售情况的预测，黎明生活坊期项目的销售周期应该在年左右......”。