海公路进港大道与钦州城区实现快速的连接。也可顺江而下流入十万吨航道。可谓畅通无阻，水路，陆路皆通。另外，项目周边集聚众多工业型企业园区基地，相对的集中可以达到更好的服务效果和更大的规模效应，本项目建成后，将可以有效的服务于临港工业区的同时，可以更好辐射周边的保税港区综合物流区林浆纸体化项目及石化产业区，为其提供源源不断的服务输出，成为港区内各大工业明星保姆。图项目与周边园区的位置关系自然条件项目位于金鼓江畔，自然景观优越。项目地块基本指标用海面积亩，合公顷综合容积率用地性质城镇混合住宅商业文化娱乐商务办公按现有基本指标，总建筑面积约万项目的提出及战略意义随着钦州市经济的持续稳定快速增长，以港兴市的城市发展目标的逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是钦州市临海工业园和工业基地的不断发展，规模的不断扩大，区域内人口不断增长，工业园区内现有的服务配套实施将难以满足工业园的发展需求，也将成为限制园区发展的瓶颈。根据市政府对钦州市工业园的定位和规划，我们结合园区的土地利用功能分区规划布局，提出建设为工业园提供居住购物文化娱乐商务办公等配套服务功能的钦州港大型临海工业综合配套服务区。战略意义将有利于钦州市工业园的开发建设，与工业开发形成良性互动，同时，改善工业园区目前缺乏服务配套设施的现状，完善工业园区的功能，配套服务区的建成，将有效提升工业园的整体服务水平，使钦州市工业园发展成为区域内示范性的工业园区。项目的定位项目的战略定位为以促进钦州大型临港工业园的可持续发展和改善钦州市民居住条件为项目的发展目标。以居住购物文化娱乐商务办公多种功能为重点，集居住购物商务旅游等多种功能于体的配套服务区，配套服务区以其环境好高品位和整体性强的优势，可形成定规模的滨海居住区，成为园区市民的理想居所之地，在服务于园区的同时，为港口观光旅游提供有效的服务平台，项目规划设计理念规划策略以组团式结构规划各类功能区，并通过公共活动轴带实现有机结合。空间规划布局钦州港大型临海工业综合配套服务区的规划布局为两条轴带，三个片区展开。两条轴带公共活动轴和步行商业轴三个片区居住区黄邻里中心和商务区。两条轴带公共活动轴公共活动轴将串起三大功能区轴线南端是居住功能区，重点开发住宅物业，以改善片区居住品质，提升生活水平轴线北端是邻里中心和商务区。沿公共活动轴将建设学校超市邮局银行等公共服务设施，发展社区生活服务，成为钦州港大型临海工业综合配套服务区和整个港口区的社区生活超级服务平台。生态景观轴充分利用金鼓江优美的滨水景观资源，以内部规划的滨水步行系统为发展轴，串起各功能区，充分利用绿地系统，形成主次清晰，相互交织的生态结构和景观形象，从而塑造整体环境以人为本的特征。注重绿地系统与步行系统相结合，设计人车分流的道路系统，串连邻里中心和各居住组团中心入口网球场游泳池配套公共设施，形成休闲的开放空间系统，是社区居民主要的室外活动空间，提升整体的环境质量。三个片区居住区居住功能是本项目的核心功能之。居住区的开发建设，将提升钦州港大型临海工业综合配套服务区的综合服务水平，改善区域内的居住条件。住宅建筑面积控制在万平方米左右，建筑以多层小高层构成为主。住宅产品面积的主力户型在平方米之间，其中平方米，平方米，平方米。户型面积的大小，主要与客户的年龄和家庭结构相关。邻里中心商务功能空间居住功能空间图居住区建筑意向图邻里中心邻里中心是钦州港大型临海工业综合配套服务区商业空间中的个重要层次，邻里中心突出零售和服务功能，改传统社区商业底商卖场的商业模式，使社区商业由社区内的商业转变成服务于社区的商业，使邻里中心成为个城市休闲享受的公共去处。构成包括社区必需配套的公共服务设施，会所银行邮政等，同时配套有中国移动营业厅健身馆咖啡馆餐饮店美容院鲜花店便民药店等等，这里就是个微型的。邻里中心的发展是园区逐步繁荣的个缩影。图邻里中心建筑意向图商务区商务区包括商务港海景商务公寓。这里以休闲商务办公为主，集商务办公研究开发会议会展教育培训公关接待等于体的园林式生态型现代化的新型功能区。商务港商务办公是本项目的主要功能之。利用优秀的海景资源，形成星级的办公空间，这是为客户办公需求而规划的。除了引导钦州港大型临海工业园内客商和厂家在这里设立分支机构或办事机构外，还应引导东盟各国有兴趣开拓中国市场的企业或经营机构在此设立办事机构或代表机构。随着环北部湾经济开发区开放开发的不断加强，服务贸易领域逐步对外开放，将促使国外企业把自己的市场营销网络直接延伸到中国来，商务办公区将成为大客户的办公场所小型客户的交易场所和洽谈空间。海景商务公寓酒店该功能是整个项目的配套服务功能，兼具旅游度假功能，主要是服务于整个项目及钦州港大型临海工业综合配套服务区的商务接待中心。同时为外地游客提供高品质的悠闲旅游居住空间，引入分时度假的概念。图办公建筑建筑风格参考海域利用计划建议根据对周边环境的考量，三大组团的开发功能，根据政府对用海开发强度的指标，提出海域利用计划建议。表海域利用计划表区片用海性质功能面积亩占地容积率建筑面积万居住区住宅区居住邻里商业中心商业区商业文化商务区文化商务区服务办公绿地公共道路市政公共区公共服务合计代理等费用，以销售总额的计入成本。项目管理费项目的管理费包括运营管理费与工程监理费等费用，按工程费用的计。投资估算根据初步测算，本项目总投资约亿元详见表。表项目投资综合估算表单价工程量总造价万元备注用海费用建筑部分万亩亩含海域使用金拆迁补偿地填海等费用道路绿化万亩亩摘牌价格前期开发费用工程费用的计工程费用建安工程元万包括市政配套建安工程前期设计勘察环境园林建设报建等费用不可预见费总和的营销费用销售总额的计入成本项目管理费工程费用的总投资第六章项目的产出与销售项目物业产出分类本项目产出的可供销售物业类型如下表所示表物业产出面积统计表性质序号物业类型单位数量出售住宅万商业万文化商务万项目物业价格与销售收益预测项目产生收益主要来自房地产开发出让性收益，出让性收益为房地产开发出售的居住区住宅商务商业的销售收益，根据项目所处区域的市场成熟度开分析，住宅价格按照元，文化商务物业价格按照元，商业按照元估算。表出让收益估算表序号物业类型销售单价元销售面积万销售收入万元住宅商业文化商务合计项目可实现的销售收入为万元人民币，即约亿元人民币。第七章投资计划与资金筹措项目的投资计划投资原则本项目遵循次性规划设计，分期报建分期建设施工的原则。投资计划各分项投资内容按如下模式进行建设周期内的资金分配为了便于投资估算和下步的效益分析，投资计划周期按项目建设计划分为三个周期，共年。第个开发周期的投资比例约为含土地，第二个开发周期的投资比例约为，第三个开发周期的投资比例约为。项目的营销费用也分为三个周期计算，第个开发周期按营销费用的计算，作为项目的前期策划与项目推广铺垫工作。项目资金筹措项目使用的资金主要来源于三个部分自有资金项目公司的股本金，银行贷款及销售回笼后投入的滚动开发资金。项目的融资方式多样化，根据项目资金的需要，制定合理的权益资金结构，股权融资与债券融资合理匹配，甚至采取发行债券和信托基金的方式进行融资。根据项目建设进度，采用长期融资与短期融资灵活运用，尽量减少项目财务成本的压力。第八章项目静态效益分析投资利税指标项目静态总利润表项目静态效益分析表序号指标项目单位数值备注销售总收入万元住宅万元商业万元文化商务万元经营支出万元建设投资万元综合税万元含营业税及附加，土地增值税等，按计算万元万元静态税前总利润万元静态税后总利润万元经测算通过本项目开发经营，投资方可获税前总利润共计万元，税后总利润为万元。项目销售投资利润率本项目建设总投资额为万元。税前销售投资利润率税后销售投资利润率第九章项目社会效益分析项目社会效益预测从多角度多层面分析，本项目开发的社会效益是广泛而显著的，包括如下几个方面提升钦州市物流加工区综合服务能力，加快园区经济的发展随着钦州市经济的持续稳定快速增长，工业立市的城市发展目标的逐步实现，城市聚集效应不断加强，特别是大型临港工业的建设及港口物流的快速发展，区域内人口不断增长，工业园区内服务配套实施将难以满足物流加工区的发展需求，进而将成为限制园区发展，配套服务区的建成，将有效提升园区的整体服务水平，促进园区产业的良性发展，使钦州市临海工业区发展成为区域内示范性的现代工业园区。拉动地方经济的发展，加快片区开发建设本项目投资总额约亿元，项目的开发建设，必将以乘数效应拉动地方经济的发展项目的居住邻里中心度假公寓物业的建设为片区提供了优秀的生活基础实施配套，对人口形成更强的吸附作用，加快片区的开发建设。提升园区的居住水平营造全新的滨海居住生活意境，运用先进的住区规划理念，结合项目优秀的区位资源，开发成定规模的临海工业区综合配套服务区，提升园区产业居民的居住生活水平。示范性的开发效应通过钦州港大型临海工业区综合配套服务区的开发建设，将为钦州乃至广西积累经验，并摸索出条临海工业区综合配套服务区开发建设新模式，示范性的开发效应可以进步提升钦州市的战略型地位，提高城市的知名度。提供就业岗位缓解就业压力项目的开发建设，周期长，范围广，将会涉及到相关众多产业链行业，为城市提供了充分的就业岗位，缓解了当前严重的就业压力。在提高人民生活水平的同时，增加人民生活的幸福感和城市的美誉度。第十章项目结论与建议研究结论经过经济效益和社会效益综合分析，可以得出本项目可行性研究结论钦州市工业园配套服务区项目具有巨大的社会和经济效益，项目是可行的。项目建议根据本项目工程量大，工程周期紧的特点，应用科学的方法，制定合理可行高效的工程进度计划和施工方案，保证工程按计划顺利进行。严格管理项目工程，保证工程质量，合理科学地控制建设成本，努力降低工程造价，确保工程按期按质完成。在有关政策允许的范围内，应争取更为优惠的开发条件，争取税收的退还及减免，这对项目的资金运作及周转有很大帮助，为项目融资创造条件。目录前言第章项目背景城市社会经济状况及前景城市房地产行业状况及趋势第二章项目概况项目的选址项目地块基本指标项目的提出及战略意义项目的定位项目规划设