1、“.....郑汴东路为物流类商业集中区，东西大街的成功改造也形成了较好的商业氛围，商业延续性非常有利本项目周边虽然临近城市中心商圈，但社区商业量能明显不足，且层次不高，多以临街铺位和小型社区配套设施的形式存在。该区域内缺乏商业配套设施，区域商业大卖场和休闲娱乐餐饮商业街空白，而周边已开发商品房规模逐步加大，大量的新增居住人口急需商业生活配套服务，为本案提供了填补商业市场空白的机会和开发前景。目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月，租金水平较高......”。

2、“.....而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会。郑州区域商业中心规划郑州市目前的商业规划可以总结为四条主线，分别为三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区个区域性商业中心个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之。按照规划中的定义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通集散地。零售商业网点设置以个大型综合超市个大中型百货店和若干个专业店专卖店及有定规模的餐饮服务网点为宜以服务于本区域居民消费为主，兼有定的集聚辐射功能。服务范围至平方公里，服务人口万至万......”。

3、“.....有如下结论万辐射人口能支撑万平方米区域性商业中心主要满足区域内人们的生活需求物业形态以大卖场商业街的形式经营业态集购物餐饮娱乐休闲为体的多业态组合五项目产品方向判断项目分析对项目的优势劣势机会威胁的全面评估称为分析。它是对房地产项目内外部条件各方面内容进行综合和概括，进而分析项目存在的优势机会，劣势威胁。优势分析处在城市核心区域，人气旺盛，配套完善三面临干道，交通便利，商业潜力大地块规则，易于规划区域认知度高地价适中宇通品牌带来的支撑劣势分析临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定外部机会分析郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑区域生活类商业配套不足带来商业开发机会区域环境和配套支撑高层小高层住宅的开发外部威胁分析区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争......”。

4、“.....结合项目分析的结果，对本项目的产品初步判断两个方向方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标方案高层住宅临街商业经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米高层住宅面积平方米商业面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库户数户户均平方米容积率方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标项目单位数量备注地上总建筑面积平方米大卖场面积平方米商业街面积平方米公寓建筑面积平方米人防及配套用房平方米地下车库平方米个车库，可售个容积率销售价格判断方案高层住宅临街商业根据市场调查结果，结合在售个案销售价格，计划本项目年开始预售，预计项目高层住宅销售均价元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。方案二区域性商业中心高层公寓根据市场调查结果......”。

5、“.....计划本项目年初开始预售，预计高层住宅销售均价元，车库销售价格万元个。项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在元元之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业层均价在元，二层均价在元......”。

6、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商供气工程和供暖工程费用实际为购房者支付，开发商垫付土地成本暂按万元亩测算。本测算已考虑到投入资金的时间价值。绿都置业郑汴路项目经济效益分析表区域性商业中心公寓序号内容合计万元单价元面积销售均价备注项目销售收入合计多层住宅销售收入高层住宅销售收入车库销售收入沿街商业销售收入商业销售收入二项目其他收入合计农民工押金退还供气工程费用回收供暖工程费用回收三项目总收入合计四利润五投资利润率绿都置业郑汴路项目指标说明区域性商业中心公寓相关说明方案商业公寓商业总建筑面积万平米专业商街为万平米住宅底街为万平米住宅总建筑面积万平米小高层为万平米高层为万平米地下车库面积为万平米可销售个车位地下人防面积万平米总用地面积约亩......”。

7、“.....容积率附表三方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表大卖场投资估算表序号内容合计万元单价元面积楼面价权重备注土地费用合计土地出让费用契税土地出让费用二前期费用合计勘探及设计费合计地质勘探文物勘探占地面积建筑方案设计元施工图设计元园林景观设计元职能部门收费合计人防建设费元市政设施配套费元绿化费元墙改基金元招标代理及标底编制费工程造价定额劳保费工程造价抗震审查费避雷工程造价预算编制费工程造价质量监督费工程造价招标管理费工程造价农民工押金工程造价监理费工程造价三通平费合计临时用水临时用电临时用路场地拆迁平整其他费用合计围墙建设三综合配套建设费用合计给排水工程元供配电工程含变压器区外元供气工程元户供暖工程元东区弱电工程元道路绿化照明环境大门费四建筑安装工程费用合计商业装修高层住宅层以上扶梯地下车库人防商业建筑五直接开发成本合计六管理费用直接开发成本七销售费用销售收入八不可预见费用直接开发成本九营业税土地增值税销售收入十财务费......”。

8、“.....最终建筑面积等指标应以最后在郑州规划局通过的规划为准，届时将据实调整总投资成本农民工押金在工程结束后可退还开发商土地成本暂按万元亩测算。绿都置业郑汴路项目指标说明大卖场商业相关说明方案大卖场经营商业大卖场商业总建筑面积为万平米地下车库万平米辆车位总用地面积约亩，地上总建筑面积万平米容积率绿都置业郑汴路项目经济效益分析大卖场商业大卖场租金初步估算为元平米月，年之前每年税前租金万元，以后按每三年上调租金计算。静态投资回收期为年截至到年，动态投资回收期为年截止到年，折现系数按基准收益率计算，年资产按元平米变现万元，折现到年月的净现值为万元......”。

9、“.....归档资料。未经允许，请勿外传,目录宗地概况二区域环境描述三区域房地产市场特征四区域商业环境及区域性商业中心研究结论五项目产品方向判断六结论及建议附表方案投资估算收益表附表二方案二投资估算收益表附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表附图宗地平面图宗地概况宗地位置宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区，地块呈规则长方形，总占地面积亩。宗地平面图见附图场地概况目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约余户占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过层......”。