1、“.....带号的为增加的单体。二与周边旅游景区对比分析木札岭原始生态旅游区属于伏牛山大旅游区的部分，与周边旅游景区的旅游资源有较多的相似之处，因而必须通过比较分析，找出自己的特色。木札岭原始生态旅游区与尧山白云山比较分析景点主峰海拔米性质旅游区级别特色亮点资源功能地点开发情况社会影响尧山山岳型自然风景名胜区国家重点风景区国家级旅游区雄险秀奇幽石人青龙背玉皇顶原始森林旅游观光避逐步与国际水平接轨......”。

2、“.....㈡景区资产价值评估没有相关数据，无法评估，此处省略„„个字内含报酬率测算没有相关数据，无法测算，此处省略„„个字㈣投资回收期法没有相关数据，无法测算，此处省略„„个字三三种评估方法所得结论说明没有相关数据，无法说明此处省略„„个字四对个最有价值的方案的会计测算没有相关数据，此处省略„„个字五风险分析没有相关数据，无法进行分析，此处省略„„个字第四部分评估结论及投资建议评估结论所依据的若干前提㈠政治经济和政策稳定性前提在投资商经营期限内，不发生战争等重大政治变故经济危机和严重萧条。国家河南省的发展政策基本稳定，不发生严重影响旅游业发展的政策变化。嵩县县政府木札岭风景管理局恪守现有招商政策和投资协议条款。㈡数据真实性前提洛阳市嵩县旅游局提供的数据准确，木札岭风景管理局提供的财务报表和接待统计数据真实准确......”。

3、“.....投资商经营期间无重大自然性破坏和人为污染，无长期严重超载，因游客增加造成的环境破坏和污染得到有效治理。㈣正常有序的经营和积极促销前提投资商经营持续正常有序，无重大影响客源和破坏资源的不利因素。投资商必须持续有效地对景区进行宣传促销。二评估结论㈠项目的可行性木札岭风景区自然景观资源价值般，但这资源放在河南省及周边区域是有市场价值的。㈡市场前景及投资回报该项目有较好的市场前景，经济效益在良到般之间。客源会稳定上升木札岭景区年的接待量稳定在万人，年将达到万人。有较高的现金流量前年的现金流量每年在万元，年以后每年可达万元。投资回报与投资回收期静态投资回收期在年之间，动态投资回收期在年之间三给委托单位的若干建议㈠对出让单位主体资格的质疑经营权转让文件标明“项目单位洛阳木札岭旅游有限责任公司”......”。

4、“.....但我们没有看到嵩县县委人民政府或其国有资产管理部门关于将木札岭景区经营管理权授予该公司的文件，因而无法判断该公司能否作为转让木札岭经营权的合法主体。建议本项目的经营权转让合同要报经市级人民政府或其授权机关批准。㈡对转让经营权范围的界定项目招商文件中载明的出让经营权的范围为面积为“约平方公里”，需要有景区红线图作为补充来界定。建议此红线图作为转让经营权的法律文件的必要组成部分。投资开发商在上述范围内的经营管理权限的界定投资商在经营中可以根据需要建设相关的旅游接待设施，只要是符合景区建设规划或者景区建设规划没有明令禁止的项目，景区管理当局应当予以批准并给予报建税费的优惠。属于景区范围红线外而又是景区经营所必须使用的公用设施如道路等，投资商在经营中有权无条件使用......”。

5、“.....投资商在使用时的付费标准不得高于景区管理当局直属企业的付费标准。经营权转让后，投资开发商是该范围内唯合法的经营者，其他任何企业与自然人如需在转让红线范围内进行任何带商业目的的活动，都必须征得经营者同意并接受其管辖，包括木札岭农家宾馆经营管理者的统管理，以避免重复建设和交叉经营。以上问题涉及投资商取得木札岭经营权后的经营与管理权限，建议列入转让经营权的法律文件。附件木札岭景区基础数据资料表木札岭景区接待人数统计单位人次时段接待总数分类统计散客旅行社接待促销免票市民优惠学生优惠老年优惠年全年年全年年全年年全年年全年年全年年全年年全年年全年年全年年全年说明数据来源木札岭景区统计报表和其他相关资料标注号的为景区相关报表中缺乏该项数据......”。

6、“.....表三木札岭景区资产负债状况单位元项目年度年度年度年度资产其中流动资产固定资产无形资产递延资产二负债其中流动负债长期负债借款三所有者权益其中实收资本资本公积未分配利润说明数据来源木札岭景区资产负债表标注号的为景区相关报表中缺乏该项数据。温馨提示本文来自文库巴巴文档下载网站，更多文档请到文库巴巴网站下载。文库巴巴是个专注于文档的在线分享平台，提供可行性研究报告资金申请报告商业计划书立项申请报告投资分析报告立项申请报告可行性计划书管理手册项目建议书教学计划导学案项目投标书实施方案申报书全文在线免费阅读与文档下载，全站资料均为格式文档......”。

7、“.....拟投资旅游景区开发经营。委托的项目木札岭景区是河南主要旅游景区之，为实施发展规划，拟出让景区经营权。根据招商文件，景区提出的要约为以万元人民币出让木札岭风景区经营权年。委托的要求为了投资决策的科学性，委托专业旅游咨询公司就本项目进行评估和可行性论证。㈡受托单位的责任工作程序受托单位河南万通旅游管理咨询有限公司以下简称受托单位是专业旅游咨询机构，受托承担本项目的评估论证。受托单位的责任受托单位应当按照“市场优先”“客观中立”“不拔高不贬低”的原则，对该项目作出的判断和有客观依据的结论。工作程序通过现场踏勘与相关人士座谈查阅公开资料和财务数据发调查表等方式广泛收集资料进行分析研究，得出结论，然后撰写评估报告委托单位聘请专家对评估报告进行评审......”。

8、“.....甚至与同属旅游行业的旅行社业旅游酒店业旅游运输业也有较大差异，其特殊性在于门票收入是景区的最主要收入，而客源是带来门票收入的唯途径。景区的非门票收入旅游商品住宿餐饮娱乐等也是完全依赖客源的。旅游景区不同于生产企业，个旅游景区开发完成以后，其产品可以被无限次的重复使用，除了新建改建接待设施外，不需要继续大量投入，维护的成本也是有限的。因而客源就成了唯重要的收入来源。旅游景区的经营成本相对稳定，除了新增建设项目投资外，固定成本基本不随增量客源增加，变动成本随增量客源增加但主要是其中的人工费用和宣传促销费用增加。因此，旅游景区有个关系其生存的客源临界点，客源总量旦越过了这个临界点，所增加的门票和非门票收入基本上可以都认为是纯收入。景区的促销力度直接关系客源的增长......”。

9、“.....而定是优先选择知名度最高的资源最珍贵最稀缺的景区作为旅游目的地。宣传促销得力可以使资源般的景区炒得最热客源最火，反之最珍贵最稀缺的资源也可能默默无闻。景区的门票定价方式不同于其他产品，考虑的无形因素资源的等级景区获得的品牌称号等多于成本因素。除了景区为了促销和在淡季给予折扣票价外，核定的门票价格只会上调而不会下调。越是成熟的景区有越多的“回头客”，他们或者作为陪同或者专门观赏个局部或者只是为了休闲而不再游览全程。因而随着景区的成熟，门票收入不再是简单的票价与客源的乘积，而表现出边际收益递减的规律。㈡木札岭景区项目的特殊性木札岭是个十分特殊的项目，其特殊性在于木札岭的收入来源非常单。在旅游六大要素吃住行游购娱中，木札岭几乎只有“游”门票这项收入来源。在成熟景区中占收入较大比重和最具增长潜力的非门票收入......”。