有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对城市游客群体产生较强的吸引力。加大环保力度，视湖秀水为旅游开发的资源基础，有计划改变湖区植被树种的单调，大量营造观赏林。靠近主要客源地。地方政府重视，项目地基本无社区居民居住，开发投资费用相对较小。第三章客源市场分析对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实力开始。市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。旅游客源的市场规模可以用以下公式表示其中客源市场规模市场引发力或称出游动机目的地的吸引力客源发生地与目的地间的距离影响力所以，首先必须明确该项目的目标市场，再有针对性地研究该市场的出游动机对该市场而言目的地的吸引力以及相关的距离影响力。对经理人员来说，最重要的信息并不定是潜在市场的总量，而是有必要明确该市场的特点。市场划分好之后，我们就可以把目标确定在那些对我们的产品有效需求的人群身上，然后，旅游休闲度假区的切设计都应以已确定的这部分人的特殊要求为依据。市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者的竞争。而这研究必须在旅游产品生命周期的背景下进行。客源市场定位逗留目的分析娱乐休闲本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为日。主要针对双休日娱乐休闲市场。保健本旅游地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳钓鱼水上项目游园和其他相关项目对的相关市场将是十分有竞争力的。地理来源分析交通时间般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行小时的距离。这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的范围。旅游者的距离知觉实践中旅游者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区别的，其影响因素大概有交通的方便程度历史上形成的行政区划方言等文化特征造成的心理认同感④人民持续性往来的情况出游者的出游心理压力。游客嗜好分析依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造人文娱乐休闲性的景区。满足人们娱乐公务保健观光的需求。限制条件分析季节性周期性限制因素季节性由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为春季月是小旺季夏季月是旺季秋季月是平季冬季来年月是淡季。周期性双休日短途旅游市场的特点就是周五周六周日客人多，其他时间客人少。假日性五十春节的黄金周客人将会大大增加。其他旅游点的存在邻近旅游点有必要关注的景点包括。竞争性分析从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经有定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，所以，至少在最近个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是较弱的。但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对于万年周边地区的短途旅游者来说，已经进入了产品生命周期的末段，而项目地正处于其前段。项目地最需要密切关注的竞争对手是龙泉湖，因为存在着天然条件的相似性。第四章旅游产品市场定位定位原则旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性品位规模市场客源需求以及地缘条件和区位优势等方面的科学深入研究的基础上。综合上述分析，本项目的市场定位产品设计应遵循以下原则组合原则。从单体资源来看，本项目地的资源品味景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上单打独闯，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场特色原则。特色是旅游地的特殊本质和特殊运动形式。旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，旦失去特色，就失去开发的价值。因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出特色二字。市场原则。旅游开发是项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由。因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。自然美与人工美统原则。由于本项目地资源类型的丰满度优美度和人文旅游资源的知名度方面并不十分理想，因此，人造景观将成为项目地的主打产品，人工美与自然美的和谐统是决定项目地旅游产品景观相的重要因素。开发思路依据项目策略，而只定游客运输娱乐餐饮住宿方面的价格，这既能树立价廉物美的好形象又可进行差异化竞争。灵活的价格还体现在数量折扣和实行淡旺季浮动价上。次性购买旅游产品金额大的游客给予定数量的优惠，刺激其扩大消费。旺季提价，淡季降价，灵活地应用价格杠杆不仅可以提高经济效益，而且可以很好地调控人与资源，人与环境的关系，获得良好地生态效益，实现可持续发展。促销宣传正确的促销思路公众对旅游目的地的认识容易以偏概全以点带面，容易对旅游地的些方面，些局面，甚至两件具体事物的了解而推广到旅游地全体，然后形成对该旅游地的形象评价。所以针对这现象，在促销过程，娱园水上旅游度假区应该扬长避短有所侧重，对于那些能够代表和体现旅游地发展特点的正面因素要加以突出，那些负面因素予以消除，即使个重大负面事件被曝光之后，应立即改善和纠正，并再次从正面予以报道，化不利为有利。内发生的能代表旅游地形象先进典型的事件是旅游地形象信息发出的重要源泉，对目标市场公众形象认识起导向和示范作用，因而应该予以特别的重视。良好区形象评价和旅游地形象期望越高，区内成员越倾向于以自己作为旅游区份子而感到光荣和自豪，同时也就越珍惜和维护该旅游地的良好形象，而对那些利用旅游区的良好形象谋取私利的成员给予驳斥和教育。因此，正确的促销策略应该是提高娱园旅游地形象标准，突出正面因素，走全民促销之路。促销渠道促销渠道多种多样，度假区可采取自身的实际情况，选择相应的渠道或渠道组合。可供选择的渠道有人员推销包括推销员直接到目标市场推销研讨会推销旅游博览会或展览会推销。广告宣传报纸邮寄声像制品杂志电视户外广告媒体如霓虹灯广告牌灯箱橱窗广播包装袋等等。公共关系以宣传旅游地整体形象为主的广告宣传新闻宣传社会交往等等营业推广邀请客户新闻媒体免费来娱园旅游等等，向目标市场的部分客户发放优惠券，开展有奖销售活动，开展主题宣传，展销活动。促销策划促销除促销渠道有所区别外，促销方式也因人因地而异，无论运用哪种方式，都必须出奇制胜，以最小的促销投入取得最大的促销成果，现建议采用以下几种促销渠道方案。展开立体宣传攻势向社会有奖征集首优美的主题歌曲编辑游览手册及宣传海报确立娱园各期促销的形象主题主打娱园旅游牌采取推的促销策略组建支精干的推销员队伍，分散在目标市场密集的社区进行定期展销，同时结合销售量给予定的价格优惠，如赠送折价券特价包赠奖品等。加大广告宣传力度，采取拉的战术建议在县车上刷上的风光，印上句生动易懂的宣传语，颜色为海蓝色，公交车来来往往于闹市，流动的海蓝色异常地显眼，极大地刺激久居闹市的人们对娱园的新鲜空气去娱园度假娱乐的渴望。第七章开发效益估算景区建设规模本项目地的景区面积约为平方公里，采用分期开发滚动发展的模式，前期开发范围为以及渡假区的有关接待设施。涉及的建筑项目包括码头停车场景点植被绿化标志性石雕通讯设备游步道桥滑索等。建设成本费用估算本项目地拟采用的开发经营方式为合资开发经营，为此本项目的建设成本费用是以此为依据进行估算的。基础设施建设费码头码头设计为宽米，纵深米按不同季节水位建设成阶梯式的泊岸，建设费为万元通讯万元停车场万元溜索万元游步道万元石雕万元木屋草亭万元综合楼迎宾园内万元娱乐设施万元景区公路大门至堤坝万元绿化工程费植物园花卉园万元坝区万元山体绿化万元管理费按基础设施绿化工程费的计，为万元不可预见费按基础设施绿化工程费的计，为万元。表项目前期总投资估算汇总表项目或费用名称投资金额万元基础设施建设费绿化工程费管理费不可预见费合计效益分析本项目为发展的长期投资，其实质是产业投资，所带来的效益有显性的直接旅游经济收益环境效益以及隐性的间接经济效益。直接效益经济收益估算参照市场上现有的类似项目，结合本项目地的特色和市场客源预测进行估算，按年平均旅游人次万人次计算，每人次平均门票及船费元计门票元每人，船费元每人，则年毛收入万元，扣除的管理费，则年净收益为万元。外加旅游食宿旅游购物等收益，按每人次元消费水平年毛收入万元。据此计算甲方基础设施建设投资回报期为投资回报期为年环境效益旅游开发的首要工作就是环境的美化道路的建设与整治景观建设山体绿化基础设施建设封山育林等，这些举措都对的生态环境平衡起着积极的促进作用。间接经济效益本项目的间接经济效益主要体现在非农业用地的地价升值产业结构的调整带动第三产业的发展等。开发会加大对土地的使用量，必然带动本地非农业用地的地价升值，给地方经济注入活力，带来收益由于产业的高附加值，项目的开发使部分农民弃农从旅，经济收益在当地的国民经济收入的比重加大，产业结构发生相应的变化旅游是个劳动密集型产业，旅游开发将给当地居民提供较多的就业机会，有大量的人充实到旅游行业中来。同时，旅游服务网点也会增多，带动当地第三产业的发展。第八章实施步骤与保障机制分期实施项目分期依据对资源状况，客源市场需求，开发资金筹集力度，策划项目安排等因素的综合分析，区的项目实施，应采用集中力量，分期开发，滚动发展的模式。具体项目开发宜划分为二期完成，年年为期年，年年为二期年，总实施期限为年。各期目标。期目标年年主要开发项目主体开发基本完成码头停车场通讯设施道路先期完成住宿餐饮购物水电排污配套开发。建设目标主体景区开发基本完成，形成定规模的旅游接待能力，在本县主要旅游客源地有定知名度，产生明显的经济效益社会效益和生态效益，为后期开发奠定坚实基础。二期目标年年主要开发项目等衬托景区主体开发完成对外营业各项目开发点配套细化完成。建设目标旅游景区开发基本完成，具有年接待游客万人次的较强接待能力和良好的市场吸引力，获得显著的综合效益，成为品牌性水上旅游区。实施步骤坚持突出重点，集中力量，分期分批开发，滚动式发展的原则资金重点保障