1、“.....南至规划路，西至卫津河，北至规划路。 地势状况 项目用地主要为天津玻璃厂的厂区，地势平坦，场地标高与解放南路标高基本相致。 地上物现状 地上物主要为玻璃厂的生产厂房和办公区，另有很少量职工住宅和单身宿舍约户 间房。厂区内绿化树木较多为工厂自己种植，在园林局未登记，可根据规划要求进行拆 除或保留......”。

2、“.....但均为玻璃厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。 项目用地内没有需要保留的文物等设施。 项目用地内的铁路为玻璃厂自用的铁路专用线，可根据规划要求拆除。 项目用地西侧有个平方米的人防设施，处于规划的卫津河绿化带内，对项 目建设无影响。 项目用地内有玻璃厂自己打的口热水井在地热办有登记，出水温度左 右，可根据规划予以保留，可为项目提供部分热水。 地质情况 场地原为农田，厂区已有年历史，无不良工程地质条件......”。

3、“.....距项目公里 处有路终点站 文化设施无 体育设施无 总的来说，玻璃厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目 在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。 宗地周边米外可辐射到的主要公共设施如下主要指南楼商业片区和友谊路沿线 公用设施种类公用设施名称 教育设施大学天津财经学院轻工业学院职业技术师范学院 高中校北师大天津附中市重点第四中学市重点 南楼中学区重点 医疗设施天津医院，河西医院......”。

4、“.....从该项目沿主干路网乘车分钟内可方便到达以下二个中心，是南楼市级商 业中心，二是规划的友谊路市级行政中心，这些中心的设施能辐射为该项目服务。 四项目周边环境 现状项目所在区域环境 由于历史原因，解放南路两侧原为工厂区，公路两侧工厂林立，年代后期，随着城 市房地产的发展，原来的部分工厂企业，由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象 天津市构件厂等企业建成了如今的顺驰名都名都新园摩托罗拉住宅小区等新型住宅 小区，逐步带动了该区域的住宅市场市级迎宾线友谊南路的建成通车和梅江居住区的开 发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档居住 区，大大改善了该区域居住环境......”。

5、“.....已成为天津 市区上佳居住区位。 但就本项目目前主要出行方向解放南路两侧来看，仍有天津油毡厂天津无缝钢管厂 等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同友谊路沿线景观相比，有定差距，这是弱 势所在，但可随着政府十六条重点道路景观改造城市建设的发展很快得到解决。 现状工业用地 现状工业用地 尖山住宅片区 正开发住宅区 域 南楼市级商业中心 友谊路规划市级行政中心 梅江居住区 项目所在地 项目宗地周边情况 该项目宗地南侧为天津津洋置业公司的养殖场，有大量的水面，拟规划为保留水域，对 该项目的环境有定的积极影响。项目宗地北面现状为天津津洋置业公司的养殖场，规划 为居住用地，顺驰集团已与其签定土地开发协议......”。

6、“.....现已转让给松江置业公司用于房地产开发，属于 梅江南居住区的部分，该项目与梅江南毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩，玻璃 厂项目毛地每亩补偿价为万元，折到住宅用地为万元亩。 综合分析该项目地价比较接近市场价位，能为我方接受。 第三章法律及政策性风险分析 项目用地取得土地使用权的法律手续现状描述 项目用地现状 土地所有权归属国有用地 土地使用权归属天津远洋玻璃工业有限公司 土地的他项权益没有 ④土地的用途工业用地 项目用地现状的文件天津市津南区核发的津南国用更字第号国 有土地使用证 项目用地规划 项目用地规划用途拟规划为居住用地 规划批文市规划院编制的控制性详细规划 已取得的政府文件 目前尚未办理项目的任何手续。 项目用地取得土地使用权程序评估 取得土地使用权程序 万科与天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议......”。

7、“.....去市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理 国有土地使用证。 取得土地使用权需要的工作日 般向市土地局报土地出让文件后个工作日左右即能与市土地局签定国有土地出让合 同，在交纳全部土地出让金后可办理国有土地使用证。详细说明 取得土地使用权的风险及控制 土地方新厂址刚选定，还未开工建设，其能否按时搬迁，起决于新厂的建设进度，这是 风险所在。 风险控制土地方保证按时交地，同时在合同中约定每笔付款与立项拆迁等工作进度相 结合，同时约定如果工作延迟，我方可从其补偿款中扣除我方的损失。 政策性风险评估 项目周边的梅江居住区刚开始启动，新开工面积在万平米左右，是由政府组织实 施的项目，该项目上马定会对梅江居住区造成很大的压力，政府出于地方保护的原 因，会控制该区域的商品房上市量......”。

8、“.....不能马上开发，由于 政府政策的原因，该项目立项会遇到较大的阻力，但我们分析，根据天津公司与当地 政府的良好的关系，通过多方工作，应能解决立项问题。 政府对污染企业外迁和东移有许多优惠政策，如对利用污染企业原土地进行商品房 开发，土地出让金可按土地评估值的收取，但该项目能否顺利按执行，是 个待定因素。我们分析，如果没有大的政策变化，应能实施，同时在与土地方的合同 中约定，土地方必须保证土地出让金降到以下，否则，我方可从其土地款扣除出 让金超出的部分费用。 二项目合作方式及风险评估 合作方介绍 土地方为天津远洋玻璃工业有限公司，为天津市国营企业，以生产销售玻璃为主营业 务，全厂职工余人。 合作方为香港富联集团国际投资有限公司，为家合资企业，其退出该项目后必须协 助万科公司与土地方的合作并保证万科按其原有合作条件与土地方合作......”。

9、“.....单独开发。操作方式 万科与土地方天津远洋玻璃工业有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地 出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。万科公司 与香港富联集团国际投资有限公司签定退出补偿协议。 主要合作条件 与土地方天津远洋玻璃工业有限公司的土地价款及付款进度 土地价款总占地面积为亩，土地补偿费总额约为万元以万元亩的价 格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补，土地补偿费包括 土地使用权转让及地上地下建构筑物各种管线设备设施等的拆迁补偿费。 付款计划 双方签订协议后周内万科公司支付给土地方万元，并打入双方共同指定的公 证处帐户。然后万科公司去办理项目立项，如果该项目立项不成，该笔款如数退回给万科 公司。 万科公司与市土地局签定国有土地出让合同后......”。