1、“.....边上就是江南造船厂，属老南市区，新黄浦区。原来该区域是上海的下支角和老棚户区，在黄浦区与南市区合并以后，周边居住环境逐步得到了改善，尤其是上海世博会申办成功后，作为靠近世博会浦西会址唯的在建高档楼盘，海汇花园期以其优越的地理位置和优质的楼盘品质为整个上海房地产市场所关注，并获得了全国人居经典建筑与环境双金奖年最具投资潜力楼盘称号等大奖。所推出的楼盘也取得了突出的销售业绩，成交价比预定价格高出，均价达元平方米左右。时隔两年以后，海汇花园二期共四幢住宅即将推出。笔者作为该楼盘销售负责人，组织完成了该营销策划案的报告起草和后期实施的全过程。随着本次营销活动的进行，海汇花园二期获得了市场和媒体的广泛好评，引发了楼市需求的进步升级，已赢得了大量客户前来征询和预订，海汇花园被房地产专业刊物誉为年上海高档楼盘中颗耀眼的明珠......”。

2、“.....项目定价蕴含风险中国宏观调控的经济政策已给企业资金运作方面造成压力，这也使企业希望能通过海汇花园二期的销售快速回笼资金，满足企业在其它项目上的资金需求由于项目施工工期方面的原因，海汇花园二期的房型设计小区布置等产品定位和产品规划在项目期时就已经确定，因此在二期项目的营销环节中，在房屋产品层面，基本上不存在针对客户需求变化做出调整的可能性。如何充分利用好项目中存在的机会点，同时规避风险，确保项目收益的最大化，对海汇花园二期的营销策略提出了较高的要求。通过针对本项目的营销活动将海汇花园的核心卖点如浦江景观的稀缺性世博会带来的增值潜力呈现给市场上广大潜在客户，推动楼盘的顺利销售并使其在社会性与经济性方面都获得成功，成为本次海汇花园二期营销推广策划方案的目标。与历届相似论题的论文比较......”。

3、“.....力争在以下几个方面有所创新。第由于本项目是针对海汇花园大盘二期进行营销推广策划，而住宅的产品定位在两年前海汇花园大盘期时已经确定。因此本项目不能采用国内房地产理论界已经比较成熟的标准房地产营销流程。本项目尝试摸索出套行之有效的营销方案来应对已经发生变化的市场，发掘产品的卖点，确定目标客户，并以精确的营销活动与目标客户进行沟通，推动产品的销售。考虑到当前国内房地产项目开发大盘化的趋势，从业者将更多地面临这类二期三期甚至四期的项目，因此这课题的研究成果将具有实用价值。第二除针对竞争对手楼盘的价格进行调查外，本项目在定价时还采用了海汇花园大盘期二手房的市场价格作为参考指针，对海汇花园大盘期二手房交易进行市场调查所获取的数据，使得本项目楼盘的价格定位与市场心理承受价格更为贴近，避免了定价过高或过低给企业带来的风险和损失。第三本项目在进行广告主题策划时，开发了地段产品品牌价值分析模型来发掘项目卖点......”。

4、“.....该模型已在海汇公司的其它项目得到了运用。本论文的选题源自于工作实践，其研究成果具有以下现实意义为该项目的决策层提供决策依据，为该项目的操作层提供指导二为类似的房地产项目研究提供案例和借鉴。研究方法和结构安排本文的研究方法本论文以问题为导向，主要围绕着上海海汇花园二期项目市场调研分析和营销推广策划两个问题展开。本论文应用的理论基础有科特勒的市场营销理论麦卡锡与普利沃特的理论美国市场学家温德尔斯密的市场细分理论艾里斯和杰克特劳特的定位概念，本文也采取了大量管理统计学中的分析方法。本文研究的基本方法就是通过市场调研，了解市场竞争产品价格和消费者的购买行为模式，进行市场细分，选择目标客户，进行价格定位，然后根据定位制定项目销售策略和广告策略......”。

5、“.....全全部部初初期期大大众众性性媒媒体体及及电电波波电电视视广广告告音音语语类类港港台台阅阅读读群群体体高高端端媒媒体体的的持持续续投投放放后后期期减减少少大大众众性性媒媒体体的的投投放放频频率率转转向向有有针针对对性性的的派派送送类类广广告告航航空空杂杂志志高高档档会会员员杂杂志志等等做做好好老老客客户户的的后后期期维维护护工工作作针针对对老老客客户户再再次次购购房房或或介介绍绍客客户户制制定定促促销销计计划划开开展展房房展展会会及及第第二二次次异异地地推推广广活活动动并并进进行行异异地地媒媒体体持持续续投投放放工工作作联联系系品品牌牌家家具具公公司司推推出出优优惠惠联联动动活活动动个个别别单单位位采采用用拍拍卖卖竞竞价价方方式式创创沪沪上上极极端端单单价价快快速速去去化化号号楼楼利利用用针针对对性性的的媒媒体体通通路路全全面面完完成成客客户户的的换换血血工工作作充充分分利利用用客客户户耳耳语语传传播播的的效效用用提提高......”。

6、“.....划分阶段预算计划，预算编排的原则是鉴于产品特性，加大号楼江景房的推广预算，以期抓住目标客户，抬升价格，提升江景房的价值空间与总的目标销售金额想结合，严格控制广告成本。总广告预算以总销个亿，推广费用率计，约为万元。各阶段广告预算比重持续强销期间是为了去化直面江景的号楼......”。

7、“.....因而也是二期价格最高，目标客群应该是高档客群中的顶尖客户。为此，在推广上，要加大推广力度，丰富推广形式，选择多种推广媒体渠道，故需要投入的媒体预算也是最大的。表分阶段广告预算表阶段开盘期强销期持续强销期预算万元比例各类别广告预算比重以大众媒体报纸电视电波广告分众广告杂志消费品会员期刊等户外广告公关推广房展会异地推广公关活动等制作品成本五大类，分类统计各部分广告预算，比例如下表分类别广告预算表大大众众广广告告分分众众广广告告户户外外广广告告公公关关展展示示制制作作品品预预算算万万元元比比例例图分类别广告预算比例图从比例图中，不难发现，从项目目标客户群的特殊性出发，改房地产广告以平面媒体大众媒体统天下的格局，落实对该项目推广所强调的户外展示走出去推广的方针，把户外广告推广的预算比重大大提高，并且扩大了以杂志为主的分众广告的投放比重。所以，从上述的预算比例，充分执行了上述的营销策略......”。

8、“.....从截至月中旬的统计数据来看，该方案取得了较好的效果。但在面对多变的市场情况下，在后期的实施过程中仍发现了以下些不足之处，笔者结合在销售处进行的调查，并提出应对措施。截止月日，现场客户积累情况并不令人满意，类客户最有诚意的客户组，类客户需比较价格后再定组，共组，登记客户共组。这样的客户积累情况，如果仍然按照策划方案中所设定的时间在月日开盘，可能会对销售产生不利影响，因此项目的决策者果断决定延续号楼的开盘时间，并暂时停止号楼的销售，方面继续积累客户，方面通过减少可供房源促进客户成交，事实证明，通过月日起广告信息的发布，截止月日，客户积累情况达到余组，为该项目的开盘预示了良好的市场前景，市场预期价格也调整到万元左右。该策划报告在针对有购房意向客户的户型需求和价格承受情况的分析中仍显薄弱......”。

9、“.....则既有可能因价格制定过高而造成后期的风险增加，也有可能由于价格预期过低，造成开盘房子销售空，不能实现销售利润的最大化。因此，笔者重新设计了案场客户情况调查表见附表三海汇花园号楼购房意向表，对客户的价格承受能力，户型选择情况进行更细致的问卷调查。本次调查选取意向客户样本个，其中有效样本个，无效样本个，共采集客户意向组，其中室组，室组，室组，室组。室选择低价所占比例为，中间价为，高价为室选择低价所占比例为，中间价为，高价为室选择低价所占比例为，中间价为，高价为室选择低价所占比例为，中间价为，高价为通过对个有效样本，共组客户意向统计，经加权平均得出客户意向均价，整个号楼均价为元平方米其中室元平方米室元平方米室元平方米室元平方米。该统计结果比原营销报告中的价格定位高出近元平方米。针对房产品后续开盘的需要，在对每套房型的景观情况进行勘察分析后制定既符合房屋实际情况又考虑客户购房需求情况的房价。笔者多次查勘项目工地......”。