1、“..... 目前区域内临街商铺租金集中在元平方米月，东侧建材专业市场租金水平在元平方米月， 租金水平较高。 区域商业经营业态分析 郑汴路段商业业态分布老紫荆山路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 东明路段商业业态分布陇海路金水路 业态比例业态比例 银行干洗 药房咖啡 美容美发浴场 小型超市茶社 西点鞋店 餐饮烟酒 通讯网吧 影像电动车店 建材家居 服装广告打印 总结 郑汴路生活配套商业仅占，而受到建材市场的引导，建材类商业和广告打印占到 东明路生活配套占，生活配套结构优于郑汴路传统生活区商业配套中的最为活跃的餐饮娱乐购物 等业态的比重非常小甚至缺失，不能满足区域内日常生活的需求，也为区域内生活型商业的开发带来机会......”。

2、“.....分别为 三大商业中心二七商圈碧沙岗商圈郑东新区商圈 三大物流园区圃田现代物流园区编组站物流园区航空港物流园区 个区域性商业中心 个商品交易园区其中本项目所在位置为政府规划的个区域性商业中心选址之。按照规划中的定 义，区域性商业中心是指商业中度聚集，商业服务功能比较完善，般位于居民聚居区商务聚集地和公共交通干道，交通便利，商业潜力大 地块规则，易于规划 区域认知度高 地价适中 宇通品牌带来的支撑 劣势分析 临郑汴路三栋多层住宅拆迁成本高 有部分土地租赁期未满，带来定的拆迁成本和拆迁时间不确定 外部机会分析 郑汴路的商业沿袭和连续性带来商业物业发展的空间和环境支撑 区域生活类商业配套不足带来商业开发机会 区域环境和配套支撑高层小高层住宅的开发 外部威胁分析 区域内住宅供应比较旺盛，产品同质化带来激烈竞争......”。

3、“.....结合项目分析的结果，对本项目的产 品初步判断两个方向 方案高层住宅临街商业方案二区域性商业中心高层公寓 经济技术指标 方案高层住宅临街商业经济技术指标 项目单位数量备注 地上总建筑面积平方米 高层住宅面积平方米 商业面积平方米 人防及配套用房平方米 地下车库平方米个车库 户数户户均平方米 容积率 方案二区域性商业中心高层公寓经济技术指标 项目单位数量备注 地上总建筑面积平方米 大卖场面积平方米 商业街面积平方米 公寓建筑面积平方米 人防及配套用房平方米 地下车库平方米个车库，可售个 容积率 销售价格判断 方案高层住宅临街商业 根据市场调查结果，结合在售个案销售价格......”。

4、“.....预计项目高层住宅销售均价 元，商业销售均价元平方米，车库销售价格万元个。 方案二区域性商业中心高层公寓 根据市场调查结果，结合在售个案销售价格及区域租金水平，计划本项目年初开始预售，预计高层住宅 销售均价元，车库销售价格万元个。 项目周边市场租金普遍在元月元月之间，按照年静态回收期推算，销售价应在元 元之间，结合本项目的规划特点和地块价值研判，预计项目临街两商业售价在元，商业 层均价在元，二层均价在元，三层均价在元，整体三层均价在元。 预计大卖场租金元平方米月，年之后按每三年上调。 投资估算 方案投资估算及收益 根据以上项目指标和价格判断，完成方案项目投资估算和收益表，见附表，附表的结论如下 高层住宅临街商业投资收益表 项目单位数量 总投资万元 总销售收入万元 净利润万元 投资收益率 方案二投资估算及收益 根据以上项目指标和价格判断......”。

5、“.....见附表，附表的结论 如下 区域性商业中心公寓投资收益预判可售商业公寓 项目单位数量 总投资万元 总销售收入万元 净利润万元 投资收益率 根据以上项目指标和价格判断，完成方案二大卖场投资估算及经营收益现金流量表，见附表，附表的结 论如下 区域性商业中心公寓投资收益预判大卖场 项目单位数量备注 总投资万元 年前年租金万元税前，年后每年上涨 年变现售价万元折合年现值为万元 方案比较 两方案收益比较 方案高层住宅临街商业收益净利润万元投资收益率。 方案二商业中心公寓收益净利润万元平方米的大卖场年租金收益万元，年收回 成本，年变现价值万元，大卖场投资成本万元可售商业及公寓投资收益率......”。

6、“.....对公司操作水平要求相对不高方案二商业中心公寓的特点及要求 总投资相对小 利润较高，项目销售周期较短 存在万左右的经营性优良资产，短期变现比较困难 属于商业地产开发范畴，对公司操作水平要求非常高，尤其是前期策划商业规划设计后期招商及经营 管理等方面对商业专业化运作和商业资源整合提出很高要求六结论及建议 结论 通过分析可见，本项目住宅方向投资利润率为，商业方向投资利润率为，均不低于同类产品开 发的平均收益水平，这主要得益于该地块的商业价值，可见两个产品方向的财务分析结果是比较乐观的。 对于地块而言，住宅方向和商业方向均具可行性，根据对两个开发方向的经济测算结果，商业中心公寓的开发方 向带来的利润及利润率均比高层住宅临街商业方向大，且投资成本相对小。因此，建议本地块的开发方向为区 域性商业中心高层公寓方向。 建议 由于适合建设区域性商业中心的城市区域空白正在被加速填补......”。

7、“..... 存在占领先机的问题，建议本项目应加快进度，迅速占领本区域商业空白，奠定区域性商业中心地位 由于现存拆迁问题尤其是燃气具市场的租期还有数年，最终不论选择何种开发方向，建议拆迁工作早日进行 建议针对区域性商业中心的前期研究和论证工作提前开展。 郑汴路项目建议书 编制单位郑州绿都置业有限公司 编制时间年月 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传, 目录 宗地概况 二区域环境描述 三区域房地产市场特征 四区域商业环境及区域性商业中心研究结论 五项目产品方向判断 六结论及建议 附表方案投资估算收益表 附表二方案二投资估算收益表 附表三方案二大卖场投资估算收益及经营收益现金流量表 附图宗地平面图 宗地概况 宗地位置 宗地位于郑州市管城区内。宗地西临东明路南临郑汴路，东临未来大道，北侧毗邻东明花园住宅小区......”。

8、“.....总占地面积亩。宗地平面图见附图 场地概况 目前地面附着物为多层家属楼厂方平房和宾馆，其中临郑汴路有三栋多层住宅约平方米，住户约 余户占据了大量的临街面。其它区域地面附着物均不超过层。另只需对水电等设施适当增容就能达到项 目开发建设的三通平要求。 相关拆迁事宜 目前拆迁分为三块 原厂区内建筑物，公司作为资产所有者，拆迁容易 地块东部出租给国林公司，如果近期拆迁预计需要补偿万元，其中补偿原市场商户万元，补偿国 林公司万元 临郑汴路有三栋多层住宅，由于拆迁成本较高预计超过万元，本方案未考虑拆迁事宜。 宗地特征描述 处在中心城区，旺盛人气有保证 地块三面临城市干道，商业价值凸显 项目地块面积不大，成长性不强，适合选择高附加值类产品进行集中性开发 地价较高约万亩。 二区域环境描述 区域界定 根据宗地位置，界定本项目所处区域为郑汴路与东明路交叉点为中心向外辐射公里的区域......”。

9、“..... 道路交通南临城市主干道郑汴路，西临城市主干道东明路。公交车有等多条线路， 紧邻郑汴路长途汽车站，距离火车站约公里，交通可达性非常强。向西有东西大街连通商业中心，向东连 通国道和京珠高速。 政府机构管城区委郑汴路派出所东明路派出所居委会等政府机构分布四周，为项目的治安和管理提 供了完备的社会保障体系。 医院管城中医院黄河医院郑州市六院分院。 商业向西距二七商圈仅两站路，向东可直达郑州市家电市场东建材市场和家居市场，并遥望郑东新区即 将建成的物流基地园区。项目周边的生活配套设施已基本齐全，银行通讯餐饮菜场等为商户和小区居 民在生活上提供了便利。区域特征描述 属于成熟城区，人口密集交通便利 区域在市民中的形象认知度较高 郑汴路向东连接郑东新区，郑汴东路规划为现代物流区，发展前景广阔 历来为房地产开发的热点区域。 可见......”。