1、“.....积极探 索资源经营资本经营和品牌经营的有机结合，加速推进技术转移产业化发展。 香港清华同方股份有限公司待补充 第二章孵化基地的发展规划与目标 重点孵化领域 基于鄞州的产业基础和产业发展战略，重点孵化领域为光机电公共安全 新材料节能环保等。 光机电领域重点围绕固体激光太阳能汽车电子光传输等光机电 体化项目。 公共安全领域重点围绕信息安全特种材料应急救援等。 新材料领域重点围绕超硬材料高分子改性材料高分子功能材料 金属非金属复合材料新能源材料环保材料等。 节能环保领域重点污水处理粉尘处理固体废弃物处理等。 先期启动项目 在宁波鄞州创新孵化基地新大楼建设期间，利用现有资源和区政府及相关 部门提供的条件，拟先期租用万平方米左右的房产，启动鄞州区过渡性创新孵 化基地的建设和运营，吸引高新技术企业和高新技术项目的入驻......”。

2、“..... 表面工程技术中心超硬耐蚀等环保型新技术应用服务及产品开发。 高分子材料技术中心特种工程塑料等高分子材料技术的应用服务及产 品联合开发。 环保及资源再生工程技术中心推广工业污水市政污水的处理技术。 发展目标 在政府政策支持到位的情况下，引入政府企业等资源，采用投资主体多 元化，运行机制市场化和经营管理专业化的模式，未来年的发展目标如下 建设公共技术平台个，为入孵企业和入孵项目及区内科技企业服务。 孵化科技企业家。 孵化科技成果个，其中定规模的产业化项目个。 引入以色列科技项目个。 第三章孵化基地的业务运营及策略 孵化基地的建设运营及策略 孵化基地主要围绕二个功能区域进行规划建设。孵化区以中档高层写字楼式 标准建设......”。

3、“.....公共技术平台和专项服务区以拟建高档 写字楼配置服务性裙房设计建设，规划面积在万平方米左右，包括技术研发平 台以及餐饮食堂银行邮局健身花房等服务设施，并配置适当面积的专家公寓。 本孵化基地的建设和运营采取分期开发租售结合边建设边运营 的经营策略。 分期开发，根据目前宁波市科技孵化器和写字楼市场建设经营和市场情 况，为最大限度地在降低风险的同时争取收益的最大化，孵化基地拟采取分二期 开发的策略，计划在第期，建设完成万平方米的计容积率建筑面积和全部地 下建筑，根据市场等情况，再择机完成第二期另万平方米的计容积率建筑面积。 租售结合，为降低投资者和银行的资金风险，孵化基地拟采取租售结合 的业务策略，计划期开发建筑面积万平方米，其中出租及销售各万平方 米，计划二期开发建筑面积万平方米，其中出租万平方米以上，出售不超 过万平方米。 变建设边运营......”。

4、“.....也考虑到孵化基地运营对地方经济的巨大提升作用，拟采取孵化基地 边建设边运营的策略，计划先期在鄞州区租用万平方米左右的临时写字楼 或厂房，在孵化基地的建设期，筹建市场需要的各类技术研发平台和研发中心， 吸引当地的高新技术企业和高新技术项目入驻该临时基地，旦新基地落成交付 使用，再实施整体搬迁，同期，积极进行孵化器资质的认定工作。 孵化器公司的业务运营及策略 围绕创新孵化价值链，孵化器公司将以宁波市和以鄞州区产业发展和企业 需求为导向，为高科技企业中小型企业高科技项目以及创新孵化基地的企业 孵化项目孵化技术孵化提供设计研发测试咨询等服务。促进清华研究 院中物院中科院等国内外科研院校的技术成果在鄞州商业化，特别是中物院 丰富的军用科技资源在宁波鄞州区域的民用化。公司按照市场化运营，上述服务 为有偿服务......”。

5、“..... 第四章项目投资估算 项目主要经济指标 本项目的用地面积为平方米，初步规划总建筑面积为万平方米不 包括地下万平方米，初步计划设计的主要经济技术指标如下表二 项目单位初步方案指标备注 用地面积 总建筑面积备注 其中服务中心 科技孵化单元 写字楼 双层地下车库面积备注二 其中人防建筑面积 占地面积 绿地面积 容积率 建筑密度 绿地率 地面机动车位辆按每个车位约 平方米每 平米建筑面积配 置个车位设计 地下机动车位辆 备注总建筑面积可申报调整至以下，如总建筑面积调整，在可行 性报告完整版本时相关数据再作相应调整 备注二可根据实际情况适当调减人防面积或地下车位面积。 孵化基地投资概算表 根据上表初步计划设计的主要经济技术指标，经初步测算......”。

6、“.....三年年均融资成本 投资开发成本合计按项加计 加营销费用按销售万......”。

7、“.....本项目初步规划的总建筑面积为万平方米不 含地下部分，扣除政府补助资金及减免规费后，投资总成本为人民币万 元，按总建筑面积计算的单位造价为元。 考虑到目前当地孵化器及写字楼市场的总体销售及出租情况鄞州科技创新 孵化器建设的进程以及项目投资回报等因素，本项目初步考虑分二期建设，即 第期先行建设地下部分及其中栋约万平方米的塔楼，第二期在建设另栋 万平方米的塔楼......”。

8、“..... 项目资金来源 计划本项目的资金来源包括 项目公司的自有资金 注册资本亿元人民币 项目公司的售楼收入 计划本项目期售楼万平方米，二期售楼万平方米，合计售楼万 平方米。如按平均售价为元，合计售楼收入为亿元。 资金来源为亿元人民币，资金运用为建筑总造价万元及售楼费用 和营业税万元合计万元，资金结余为万元。 在本项目的建设过程中，由于资金运用和资金来源的时间差造成的项目临时 资金缺口问题，公司将运用承建商垫资工程结算款股东借款及银行贷款等多 种方式解决。 第五章项目投资收益分析 本项目全部出售情况下的投资收益测算 本项目计划建筑面积为万平方米，此外，地下室建筑面积为万平方米 其中人防工程面积为万平方米，那么 本项目的售楼收益为 万，万元 本项目的车位收益为万元下表五......”。

9、“.....由于国家对孵化器项 目的所得税政策另有减免规定，本初步报告暂不分析所得税政策对公司盈利的影 响，待可行性报告最终版本时再作进步测算。 当然，本项目作为科技孵化器用房，主要考虑租售结合的方式，以上测算主 要是为后续的分析测算提供个参照而已。 二本项目租售结合情况下的投资收益测算 本项目的定位为国家级孵化器的建设和经营，作为国家级孵化器，需要预留 万平方米或以上的孵化用房。此外，从资金周转的角度考虑，本项目以无 负债状况下经营孵化器对股东各方为有利。鉴于上述考虑，本项目计划分期出售 地面建筑面积万平方米，其中期出售万平方米二期出售万平方米 其余万平方米地面建筑面积及地下车位地面车位则全部采用出租方式。 售楼业务收益分析 按平均售价元平均销售成本元计表三，含销售费用及 销售税金，销售万平方米的收入为万元......”。