1、“.....西临风景秀丽的砚池 山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警 医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。该项目为济南市东部 开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业 及文化气氛浓重。 二建设规模 项目规划用地面积平方米约亩，总建筑面积 平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配 套公建商业建筑面积平方米。 三项目投入总资金及效益 初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程 费用万元，其他费用万元，预备费用万元。 项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润 万元，投资利润率为，全部投资所得税后财务内部收益率为 ，投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。敏感性分析表 明，项目具有定的抗风险能力......”。

2、“.....我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社 会经济的重要推动力量。房地产开发投资连续年增长保持在以 上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉 动增长在个百分点左右。年全国房地产开发完成投资超 过亿元，同比增长，占同期固定资产投资的，城 乡住宅投资占房地产投资的，个人购买商品房的比重已达 。随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住 宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长 期保持在较高水平......”。

3、“.....按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米 估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到 亿平方米左右。 年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈 现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅 投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过 万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好， 支柱作用进步显现。 年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不 断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和 市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各 地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居 者优其屋的二次购房需求。据调查，目前房地产开发企业中有 的企业认为本地区消费者购房能力较高，的企业认为目前商品 房销售情况乐观......”。

4、“.....从 政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件， 对中低价位普通商品住房都是重点扶持。 二济南市房地产开发情况 九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平 稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。目前，全市房地产开发 企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。 房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展 的强劲拉动作用。 主要开发现状 年房地产开发情况。全年房地产开发完成投资将近 亿元，同比增长。施工面积万多平方米，同比增长。 竣工面积万平方米，同比增长。土地购置面积万平方 米，同比下降。竣工住宅套，同比增长。全年实际 销售面积多万平方米，同比增长。新区安置用房建设竣工 面积约万平方米。 商品房空置情况。全市空置面积约万平方米，与去年持 平。其中住宅万平方米，办公用房空置面积为万平方米......”。

5、“.....空置年以上的房屋万 平方米，年以下的房屋万平方米。 商品房销售情况。商品房平均价格每平方米元，同比增 长。购房者的为自住。购买对象中本地城市居民占多数， 本地农民及外地户藉居民不足。个人购房率达到。 拆迁及旧区改造情况。今年济南市围绕东拓西进南控 北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆 迁万平方米，同比增长。被拆迁居民购买新建商品房的约 占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。 房地产业与国民经济协调发展情况。济南市年完成全社 会固定资产投资多亿元，增长完成总量亿 元，增长完成房地产投资近亿元，增长，房地产 投资占全社会固定资产投资总量的，占总量的。 二房地产开发存在的主要问题 土地级市场供应不足，价格偏高。今年全市房地产开发投 资增长，而土地购置面积同比下降。主要原因是土地储 备机制运行效率不高......”。

6、“.....土地市场竞争激烈，价格 过高。济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约 亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足 需要的六分之。 房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。由于受土 地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商 品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合出现了汇 统花园阳光小区三箭如意苑阳光外海西子花园等档次较 高规模较大的住宅区，为人们在西部地区安居置业开辟了新的天地。 北部区域，旧貌换新颜。以天桥区为主的北部地区过去以物美价 廉取胜，如金牛小区西苑小区太平洋花园千鹤园小区天福苑 小区等。而如今也出现了许多中高档楼盘，如泉星小区鲁能康桥 大明翠庭等，大明翠庭凭借临近大明湖的优势，观景位置较好的住房 价位已达元平方米。加之近期济南市大的旧城改造项目也主要 集中在北部的天桥区......”。

7、“.....发掘北部地区 房地产投资开发的市场潜力。 第四节市场需求预测分析 从宏观经济政策分析 年，我国出台政策改福利分房为货币化分房，由此培育了 广阔的住宅需求市场。年，政府将个人住房贷款和个人住房公 积金贷款的最长期限由年延长到年，并推出了多种住房消费贷 款方式，制定实施了减免房地产交易税，发展和完善房屋交易中介机 构等系列优惠政策和措施，增强了居民住房消费的信心和购买力。 在政府系列优惠政策和措施的鼓励下，房地产市场和房产交易中介 服务机构渐趋规范和完善，为居民买房卖房提供了合法固定的场所 和通畅的信息来源，使之能够既清晰地了解房产市场行情，又有利于 促进商品住宅的消费和流通。 年，国务院发布号令，将房地产业列为国民经济的支柱产 业，这是种定性的政策支持。年，我国又陆续出台了系列土 地市场政策和金融政策，如关于月日协议出让土地的期限......”。

8、“.....都是为了规范土地使用控制房地产的信 贷规模，使房地产行业走向良性发展的轨道，防止产生市场泡沫，避 免导致整个房地产行业的衰竭。 金融系统也制定了专门的措施以防范房地产信贷风险，对新增信 贷需求采取更严格的条件限制，从目前的房地产开发资金来源看，企 业银行贷款比例下降，且贷款对象般是有实力信誉好的企业个 人购房贷款绝大部分是住房按揭抵押贷款，且贷款对象般有固定 收入来源，金融风险发生的机率大为减少，房屋市场逐渐走向成熟。 二从济南市住房消费需求分析 从社会需求总量分析 济南市住宅总量需求来源于三个方面现有城镇居民住房改善的 需求城镇化进程加快城市人口增加的住房需求旧城旧村改造的 需求。 居民住房改善的需求 随着生活水平的提高，人们要求居住的标准也越来越高......”。

9、“.....使居民住宅消费今后将呈现较强的增长势 头。今年月日，建设部政策研究中心宣布了在年建设小 康社会的居住目标，届时城镇人均居住面积将达到平方米，每套 住宅平均面积在平方米左右。日前，山东省在山东省安 康居住工程实施方案也提出到年，城市居民人均住宅建筑 面积要达到平方米到年，城市人均住宅建筑面积达到 平方米，而济南市今年城市居民人均住宅面积只有平方米，按 今年市区人口万，到年增加平方米计算，潜在的住 宅需求量为万平方米。 城镇化进程加快所增加的住宅需求 按照济南市新的城市发展规划，济南城区的范围将扩大倍，到 年，市区所能容纳的人口数将增加到多万，另外城市新增 人口按保守估计约为万，人口增加的住宅需求约为万平方米， 这无疑给房地产开发提供了更为广阔的空间，使房地产业得以大规模 发展。 旧城旧村改造的需求 旧城改造对房地产开发商来说不仅仅是创造新的热点区域......”。