1、“.....有利于新区 的发展 土地成本相对低 容积率低，具有很大的优势 东北湖区，景观资源稍欠 距离镇区较远，缺乏相关配套 区域开发以中心湖区为主......”。

2、“.....本项目容积率低，位于东北湖区景观资源稍 欠，且周边配套设施缺乏，与区域项目比较，并不具备优势。 四项目定位 针对千岛湖市场特点及国内旅游城市的发展借鉴，本项目定位如下 旅游地产不同时期，需求具有明显的差异，本项目规模不大，加上低价便宜， 应根据不同的市场特点做调整，我们定位本项目为老年度假村。公寓以小户型为主。 客源针对与老年人。分四期开发，首期以启动老年公寓小户型为主的开发建设， 同时推出酒店特色购物街别墅区等，二期应保持与期的紧密衔接，选择地块 条件占有优势的地块，树立标杆产品，为后期开发打下基础，并建立价格体系，实 现项目整体价值的最大化。 之所以将本项目定位为老年度假村为主题，以小面积为主要销售型产品的特 点......”。

3、“.....即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上 老年人口最多的国家，岁以上的老龄人口约为亿，占我国总人口的， 而且这个数字每年都在以的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根 据国家有关部门统计预测，到年，老年人将占全国总人口到 年，老年人将占全国总人口的，届时每三个半人口中就有个老年人口。 老年人住宅市场潜力巨大 年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪十年代末，中国退休劳 动者生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的另据中国老龄人协会估计， 中国老年人消费约每年亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其 消费数额还将得到进步增长。由此可见老年人市场是个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是个极待开发的产业......”。

4、“.....国内老年人养老讲究三代同堂转变，其 消费数额还将得到进步增长。由此可见老年人市场是个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是个极待开发的产业。 老年人养老逐步向养老院转移 受传统观念的影响他们认为那些所谓的养老院是些没儿没女的孤寡老人的 安身之地，国内老年人养老讲究三代同堂，老死不离儿孙。但随着近年居民生 活水平的提高和居住观念的改变核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少， 方面下代与老代分居现象不断增加，另方面家庭结构演变又表现为老少两 代在居住上分而不离，离而不远的特点，因此老年人不堪忍受空巢的孤单 寂寞之苦，从过去不肯到养老院开始向往养老院，养老观念和居住观念正在发生根 本性变化。 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 自我国七十年代中期实行计划生育控制以来，三口之家现已成为社会的主 力家庭结构。许多独生子女成家之后......”。

5、“.....时间和精力严重不 足，再加之老年人多愁善感及实际上的代沟，由此引起了系列没完没了的家 庭烦恼及社会问题，老年人公寓呼声高涨，呼之欲出。 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。在 年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老事，中央领导对此十分重 视。近日国家民政部及地方各级民政部门从社会各方面宣传全面关心和帮助老人， 尤其是老年人养老与生活方面，并鼓励开发商从事老年人住宅的开发。 老年人住宅在京沪两地倍受热宠 北京和上海直是中国房地产市场的前沿，最早的老年公寓就出现在这里。上世纪的九十年代初，在当时的上海商品房积压量高达上千万平方米的情况下，中高 档老年公寓直供不应求，排队预订的场面时有发生。九十年代中期，北京的些 房地产商在吸取上海老年公寓的成功开发经验后......”。

6、“..... 从竞争激烈和风险较高的商品房开发转向老年公寓的投资建设，均取得了良好的经 济效益和社会效益。 总结 如果说亿的老年人口基数是老年人住宅开发的市场条件家庭因素和老 年人社会问题是催生老年人公寓产生的重要原由，那么国家鼓励和京沪两地老年公 寓热宠应该能使我们看到的老年地产开发的希望。许多年来，大众化住宅开发直 是市场开发的主体，造成这种市场开发失衡的原因归根结底是老年人住宅市场尚不 成熟。但从今天老年人口基数老年人社会问题以及老年人养老观念重大转变的趋 势看，实施老年人地产开发应该说是种机遇，老年人住宅开发恰逢其时，水到渠 成。可以预见，老年人住宅逐步被消费者老年人极其子女所接受，谁抢占了开 发先机，谁就开拓了新的市场，也就赢得了市场竞争。 老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅市场的发展趋势 纵观全国各大中城市老年人住宅市场的发展现状......”。

7、“.....在调查中发现有许多老年人既想远离城市 的喧嚣和孤单又恐在养老院无法满足宁静舒适生活的要求，产权式老年度假公寓 的出现将打消老年人养老的多种顾虑，在北京广州等地此类型的养老住宅深受老 年人喜爱。上海的绿地孝贤坊武汉的侨亚假日颐乐园等都是老年公寓开发的成功 案例。老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人进入养老院的目的就是安享晚年和健康长寿，因此对环境质量要求较 多，而现有的养老院福利院因历史原因，大多选址于市中心，噪音和空气污染相 当严重，相信随着老年人对养老质量要求的提高，其老年人住宅从主城区向城郊转 移将成必然之势，且唯有城郊独特的地理环境才能满足老年人对居住环境的特殊要 求。 老年人住宅的开发以中档为主辅之中低档和中高档产品 对老年人公寓的档次之分，现尚无明确界定，但可以肯定国内各大中城市的养 老院中绝大多数应界定为低档产品......”。

8、“..... 高档产品市场稀缺，有效需求相对较大。低档产品仍有市场，但需要升级换代。总 之中档老年住宅产品的开发将成为未来段时间内市场开发的主流，而高档产品 低档产品也将占有席之地。 山水型老年公寓将更受消费者青睐 随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。他们年轻时由于竞 争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如 释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃 花源式的田园生活，颐养天年。因此山水型老年公寓的出现将倍受 他们的青睐。 六项目开发经济测算 投入分析项目前期费用土地费用万元规划设计费用万元土地总面积 亩，扣除码头停车场亩，滨江绿地亩，城市道路亩，剩下亩。 场地平整亩，通电通水等基础设施配套费用万元。 特色购物街的建设费用万元总建筑面积平方米。 停车场建设费用万元。 游人中心的建设费用万元......”。

9、“..... 老年度假公寓的建设费用万元。 四星级酒店的建设费用万元平方米。 别墅区的建设费用万元。 绿化工程投资万元。 合计项目总投资额万元。 效益分析 项目总投资额万元。 二投资效益预测房产经营收益万元。 三固定资产投资二万元。 四年均利润 游客的码头建设费用万元。 酒店利润万元。 五投资回报率 六项目投资回收期限年 项目建设要求该项目为旅游基础设施配套项目，投资大回报期长，环境营造环境保护的 要求高，交通等外围基础设施尚在配套之中，还没有到位，投资者的投资风险大， 为此先作如下要求建议 停车场码头道路等公建设施用地建议政府进行行政划拔。 江滨绿化带的用地作为城镇公共配套用地也应进行划拔。 建议政府从旅游码头头下湖旅客的大门票中提取元张，返还给项目建设业主， 期限为年。 建议政府土地出让金除征用赔偿部分外，其余全部给项目业主......”。