1、“.....可实现较大的经济效益 和社会效益，对丰都的发展产生积极的影响。 四依据城镇升级改造政策，深化提高祖楼镇商贸业的升级发 展 商贸业是区域经济繁荣程度或经济水平优劣的项重要的元素。 大力发展商贸业可带动整体经济的发展，具有非常深远的积极意义。 目前祖楼镇城商贸业还处于初级阶段，整体形象和层次都比较差，没 有经过科学的培育发展，如果不进行整体战略规划并有序引导其发展 壮大，而任由其自发发展，从现代快速经贸经验看，将不能满足人们 日益升级的文化生活需求。随着城镇升级改造工程的逐步推进，城市 功能的发展，深化并升级商贸业将会是个必然的发展历程。 第三章项目区城市概况与经济水平分析 项目区概况 行政区划 本项目法人单位位于安徽省宿州市萧县，萧县位于安徽省最北 部，苏鲁豫皖四省交界处，总面积平方公里，大部分为 平原，东南部为海拔米的低山矮岭。人口万，辖镇 乡个行政村......”。

2、“.....县城距京杭运河 公里徐州观音机场公里连云港出海口公里，素有徐州 的西大门之称。 三自然条件 气候条件 项目建 设地点 萧县地处中纬度地区，属暖温带半湿润季风气候区。四季分明， 气候温和，雨量适中，春温多变，秋高气爽，冬季显著，夏雨集中， 无霜期长，日照充足。主导风向全年以偏东风为主，其次为偏北风和 偏南风。 历年极端最低气温为，历年极端最高气温为，年 均气温历年平均降水量为毫米，年平均无霜期 天，年平均相对湿度为，年平均蒸发量为毫米，年平均 日照时数为小时。 水文条件 萧县位于淮河流域中游，二三级支流范围里，隶属于华北平原 南部的淮北平原中部。 萧县水资源总量包括地表水和地下水两部分，全县多年平均地下 水资源总量为亿立方米年，地表水和地下水资源的丰枯基本依 赖降水补给的多寡......”。

3、“.....水的运 动较为缓慢。近年来，城区及近郊区地下水位大幅度下降，给水能力 逐年减少，呈现超采现象，应该予以防范。全县水资源的水质较好， 均为重碳酸钙型，矿化度小于克升，但其钙镁离子偏高，导致 水的硬度较大。 地质地貌 萧县主属黄淮海冲击平原，地面高呈由西北向东南缓倾，海拨高 度介于米之间。地形大致可分为两个单元，即东南部分布着 些低山丘陵，其余为黄泛平原。山丘谷地占总面积,平原占 。 土壤为潮土类褐土类石灰土类棕壤土类砂疆黑土类，以 淤土两合土沙土盐碱土土淤土为主，其中淤土平均有机质 碱解氮含量为速效磷含量速效钾含量 值为，两合土平均有机含量碱解氮含量 速效磷含量速效钾含量值为， 沙土平均有机质含量碱解氮含量为速效磷含量 速效钾含量值为。 。萧县民风淳朴，社会治安稳 定，邮电通讯发达，医疗卫生环保广播电视和教育等社会事业发 展迅速......”。

4、“.....服务规 模不断扩大。萧县是安徽省委个精神文明建设示范县之。 三项目所在镇基本情况 祖楼镇位于萧县西南约公里处，北邻王寨镇，南邻淮北濉溪， 东与孙圩乡相连，西与青龙集镇接壤，南北长约公里，东西宽 公里。全镇总面积平方公里，辖个行政村，个村民小组， 人口人，耕地面积亩，主要以农业为主。 境内河网交错，国道穿镜而过，上联徐州，下联永城。镇内 主干道若干，吴楼桥至孙楼吴楼桥至刘其两条水泥路，村村相通， 路路相连，客运货运畅通方便。农贸市场以吴楼桥集为中心，孙楼 刘其祖楼三集环抱，全镇个体工商户多户，个体企业多家。 全镇现有刘其工业园区和镇区工业园区两个工业园区。电信网络发展 迅速。初中小学合理布局覆盖全境。祖楼镇以种植养殖农副产 品加工业发展经济，以养殖农副产品加工带动农业。 镇政府始终把发展放在头等重要的位置，思发展谋发展千方 百计抓发展调动切力量促发展。年全镇实现国民生产总值 亿元......”。

5、“.....比 年扩张近倍五年来新增长规模企业家，打破了年我镇规 模企业为零的记录粮食生产在战胜自然灾害的情况下，保持了年年 丰收，年总产达到吨，比年增产农民人均 纯收入年完成元，比年增长财政收入完成 万元，比年增长。经济运行呈现出速度加快质量提 高结构优化后劲增长的良好态势。 萧县祖楼镇在小城镇，大战略方针的指引下，坚持高起点规 划高标准建设高质量运作的发展模式，完善机制，加大基础设施 投入和公共设施建设，不断改善和提高城镇功能，城镇建设日新月异， 取得了良好的社会效益。 萧县祖楼镇党委政府充分利用小城镇的各项优惠政策，着力推 进城镇化进程城镇的集聚和辐射带动能力日渐凸显。投入不断加 大。该镇实施了美化亮化绿化三大工程，先后投资多 万元，硬化城镇主干道条，总面积平方米改造背街小巷 余条，总面积平方米修砌下水道米各单位绿化面积 多平方米，有力改善了城镇居民的人居环境......”。

6、“.....积极推动镇西农贸市场镇南小吃市场镇北机电钢材市 场等市场的建设，优化了经济发展环境，进步拉大了城镇框架。目 前，进镇经商的经营户有余户，河南淮北等地余家经营户 落户于此。 城镇管理进步规范。组建了镇环境卫生保洁队，实行全天候保 洁在提高城镇居民文明卫生意识和公德意识方面，该镇要求居民和 商户对环境卫生实行门前三包在规范城镇秩序方面，实行了摊位定 点摆放车辆定位停靠等制度，使管理水平不断得到提高，城镇品位 不断提升。 小城镇功能进步优化。该镇完善了水电路通讯及其他配 套设施，并形成了若干专业化功能分区，极大地促进了全镇经济的发 展。 目前，这个镇镇区新拓展面积达平方公里，新增各类专业市 场个，形成了集农产品销售加工等于体的商贸物流集散地......”。

7、“.....市场认可度较高。 项目交通非常便利，出入非常方便，生活成本较低。 项目周边商业服务教育医疗银行等生活配套非常齐 全，。 项目发展商实力雄厚，具有良好的资金和市场运作实力，拥 有多家合作厂商。 二项目劣势 投资较大。 该项目开发不能分期开发，要次性投入，同时也加大项目 开发的风险 三机会分析 祖楼镇工业品批发交易中心中心区可开发地块资源极少，本 项目从地段配套发展潜力等方面，均堪称该镇之绝版地块，具有 很大的发展空间和极强的可塑性。 本项目由安徽端恒建设项目管理有限公司投资建设，投资开 发商具有良好的企业信誉和开发经验，发展商具有较强的商业运作和 招商管理，在县内乃至全省批发服装及小商品具有良好社会信誉将有 助于提高项目的品质形象。 祖楼镇人口较多，辐射面广，对于小商品及服装需求较大。 萧县祖楼镇经济近几年的快速稳步增长将为本项目带来较大的 发展机遇......”。

8、“.....处于该镇商业中心范围 之内，具有良好的商业前景。 从交通情况看祖楼镇工业品批发交易中心，西临路，北距 国道米，交通非常便利。这为城市内外顾客往来，扩大本商 业中心服务半径提供了有利条件。 从消费群体看，目前祖楼镇工业品批发交易中心已有较多商业批 发及物流市场，涉及产品有服装鞋帽灯具五金建材等主要 客户来源县区及周边城市零售客户批发配货。因此有强大的消费基 础。 从竞争环境看城市中心即将有知名度较高大卖场正在筹备。 综上所述，本项目建设商业设施符合这地区的功能定位和发展 趋势，迎合了工业品批发交易中心设施的需求，具有良好的市场前景。 二街区安排 本项目街区,街面寛米，长米，二面安排商铺，层为 商业门面，二层为商户住宿。街南商铺间，以建材批发销售为主 街北商铺间，以布匹轻纺服装鞋帽床上用品批发销售为 主 三二街区安排 本项目二街区......”。

9、“.....长米，二面安排商铺，层为 商业门面，二层为商户住宿。街南商铺间，以五金家电批发销 售为主街北商铺间，以种子化肥农药农膜批发销售为主 街区西段安排三层建筑平方米大型超市个，引进上海联 华超市入住。 四本项目运作需注意的问题 在项目操作上多从空间建筑环境三方面寻求突破，适度 超前，强调舒适度与美感的前提下，避开价格竞争。 掌握引导市场的开发节奏，从资金量供应量开发间 隔等多个角度研究问题。 通过项目推广工作，消除与消费者之间的沟通障碍，最大程 度弱化价格印象，实现项目销售速度的本质性飞跃。 对物业管理及商场文化活动方面继续加大投入，实现企业品 牌由知名度向美誉度的转化。 在产品开发的基础上，注意对项目入住理念的提升，加强对 项目品位和身份象征的营造，在操作上应不断制造热点，提高市场关 注度。 三综合评价 结合前面的因素分析，我们可以看出......”。