1、“.....提高了相关的标准。对于个贷的影响也开始加强，提 高了利率和降低贷款的比例和年限。 总的来看，年合肥房地产市场发展是正常和健康的。 分析总结及未来市场的预测与分析 商铺市场分析总结 行业五年总结 过去的年是合肥零售业平稳发展的年，社会消费品零售总额的年增长率基本保持在 ，而且行业具有大特点 传统零售业不断让位给现代零售业态 传统百货店大部分进入微利状态 连锁超市大卖场和便利店发展趋势不同 购物中心大举引入和快速发展成为市场亮点 新兴业态被不断引入并得到快速发展 购物者日益成熟，个性化购物群体越来越多 专业市场逐渐发达，并且潜力巨大 二商铺划定各自范围根据合肥市现有商业规划及各商业街的租金水平，合肥商业街可分中心商业区次级商业 区和城市边缘商业区三个层面......”。

2、“..... 三政策牵动商铺旺销 合肥市政府逐步出台的利好政策也牵动着商铺的热销，由于政府方面并轨新政策的出 台，目前合肥商铺价格尤其是环线外店铺较为便宜，因此吸引着大量以江浙及沿海商家为主 的投资者介入，这趋势将启动新轮商铺抢购战的形成。 更为有利的大环境是，随着百货业连锁业金融业服务业的率先开放，国外零售 业巨头已经纷纷进入中国市场。为应对新的竞争态势，合肥许多银行零售商已开始展开新 轮的圈地运动，其中商铺作为商家的必争之地自然占有重要地位。而连续多年增幅自 然将催动商业的繁荣，进而招来商铺需求的不断扩大。 二分析性结论 市场走势已呈现明显的转折趋势，销售开始走低，整体形势不容乐观 房价走势呈缓慢前进势头，增幅趋缓，价格上涨幅度减小......”。

3、“.....但对于撞在枪口上的楼 盘影响甚大，对于即将开盘的项目则产生延迟观望的影响。 政策对中低端楼盘影响不大，对远郊区域影响甚微。政策对高端楼盘影响较大，对市区楼盘对价格泡沫成分大的楼盘影响甚巨。 商业市场供需特征 居民休闲消费和日常消费呈现明显分别 合肥居民消费总体上呈现休闲消费到中心商业区集聚，日常消费在住宅配套商业集聚的特 点。由于中心城区的居民大量外迁，近年来环线外的消费日益增长。为了重振中心城区，市政 府又开始有意识的推进中心城区的商业结构，使外移的的消费回流部分。同时，旧商业市场 改造将使原有的商业进行重新组合，为商业流创造新经营地，这又给中心城区的商业带来了新 的机遇。 商业进入形态多元化与力量重组的战国时代 合肥商业步入群雄并起的战国时代......”。

4、“.....百货业内的竞争使得行业利润日见稀薄。连锁商业的红火以及专卖店的 崛起又给价格上处于劣势的百货业带来巨大的压力。内外交迫要求百货业发挥自身优势，寻求 新的突破。淮河路百大体育运动城，正是百货经营向专业化发展的个前兆。 地段的好坏与出租面积占总经营面积呈正向关系 淮河路长江路四牌楼城隍庙等租金较高的地段，出租比例也较高，而租金水平般 地段，出租比例相对较低。 商场与店面需求分类明显，各取所需 休闲类对品牌敏感性不太强的商家大多选择沿街店面，主要依靠人流保证营业额。 已有定品牌知名度的经营者因街铺的租金费用较低，并且不须和他人利润分成，往往也愿意选择街铺。 中档品牌以及些急于打品牌的经营者因要借助大商场已有的知名度而希望能在鼓楼这 样的知名商场中占有席之地......”。

5、“..... 大型商场为了保持本身形象，聚集人气，招商倾向于知名度较高的品牌。商场经营者经常 会采用差异化租金策略。对著名品牌给予租金上的优惠，其利润的损失通过对其他品牌收取较 高租金来弥补。 商场进入品牌竞争时代 知名度较高的商场其门如市，租金水平也会有大幅度提高。 据统计，同处于四牌楼商圈，淮河路和长江路已有较好的品牌知名度，大大提升了租金水 平。 规模效应与错位经营 规模效应是指同等级同类型的商场聚集在起产生的商业聚集效应。错位经营是指同类 型的商业聚集在起时，各商场采取不同的目标客户定位，从而使个体利益与整体利益都达到 最大，四牌楼商业布局是典型的案例。 表商业的错位经营 商场名称经营理念目标客户 建筑面积平 方米 鼓楼商厦 次购足......”。

6、“.....服务大众讲求实惠的工薪阶层 地段级差显著 目前的商业用房租金水平最高的是商圈，接下来是长江中路淮河路城隍庙宿州路路 三孝口。商业用房租金受地段的影响最大。按租金水平，可将以上区域分为两个层次变革，会培育出大批成熟的消费者，他们将会向商用物业的发展商提出更高的开发要 求。 从市场现状来看，合肥商用物业市场还面临着以下的现实问题。 商用物业产品同质化 住宅同质化主要表现是建筑风格的克隆现象，商铺则多见于项目概念和对推广手法的克 隆。如本市服装市场概念的炒作。 商业项目缺乏可感性强的形象定位 很多人认为只要商铺的地点好，位于商业旺地，就定能卖得好商用物业若不重视塑造 感性的项目形象，项目缺乏具体化可感性强的形象表现，会减弱对目标客户的吸引力......”。

7、“.....买家往往难以将它纳入购买商铺的备选视线范围，相应就会减少成交机会。如同商圈 的城隍庙商城项目。 营销策略单 目前商用物业的定位策略单，营销策略单，远不及住宅营销策略的多姿多彩，排号 预定是近期用得较滥的手法。 建筑设计不能完全满足多功能的商贸需求 在早期，发展商都不重视商铺的间隔布局是否合理，只注重通过增加商铺的可销售面积来 赚取最大的利润。随着市场的成熟，发展商就意识到要通过提高商铺的商业利用价值，合理规 划商铺间隔布局和提高物业管理和商业管理等手段，来达到理想的价位和提高产品的竞争力。 建筑设计要考虑物业各种经营项目的特性，不同的经营品种，对物业的规划间隔有不同 的要求，而且还要预留服务配套设施，如停车场仓储运输顾客休息等区域......”。

8、“.....相续涌现了 批以物业管理作为项目优势的强势地产品牌。 而商用物业的经营管理则较为滞后，专业的成熟的商业性的社会性的商业管理机构在市场 上较少，目前负责商场经营管理的机构，多为开发商公司内的个部门或其属下的子公司，只 负责自身开发项目的经营管理，在业主或商户眼里，既欠缺专业性，又欠缺客观性。 很多经营失败的项目并不是因为地段欠佳，也不是发展商财力不济，开业后经营管理不善 是重要原因之。 第三部分合肥居民消费行为分析 合肥市居民消费支出分析 居民人均消费性支出 城市居民人均消费性支出为元上半年城市居民人均消费性支出 元，比去年同期增长。随着居民收入的增长，居民的消费支出也有不同程度的增长......”。

9、“.....其次为城隍庙淮河路三孝口带商业区， 传统惯性思维仍占据主要地位。四牌楼在合肥具有无可代替的商业吸引力。 消费者的月逛街购物次数 月逛街购物次数次次次次以上 比例 每月逛街购物次数次以上占较大的比例，相当于每周逛街次其次为次及次。外出 逛街购物随着居民收入的提高而越来越频繁。 消费者的购物逗留时间 在四牌楼商业区购物所花费的时间依次为小时小时以下小时以上，在城隍庙 购物的消费者所花费时间依次为小时小时以下小时以上。 四牌楼由于成片的商业规模及较完善的商业配套，有利于延长消费者的逛街逗留时间，从 而有利于激发更大的商机。 出行购物常用的交通工具 购物出行的常用交通工具以公交车为主，其次为单车摩托车及步行，以大众化交通工具 为主。 大众化交通配套设施如公交车等的便利性将会影响本项目的人流量及商业覆射地域范 围......”。