1、“.....餐饮业 上饶餐饮店数量较多，分布较散 中低档餐饮店规模较小，分布较散 茶房咖啡厅数量较少，经营状况般 娱乐业 东营娱乐业发展迅速，经营状况良好 高档娱乐业消费般以商务消费为主，客群般为个体私营等业主 上饶高档娱乐场所的消费以个体私营等业主老板为主，般都是商 务性质的消费。 小型休闲娱乐场所数量多，分布散 小型休闲娱乐场所如洗头按摩足浴等遍布整个上饶城区，般有两 层楼面，总面积不等，价格较低，档次较低。 东营纯粹的量贩式数量较少，目标客群主要是学生及青年人等，经营 状况良好 东营影城规模较小，经营状况般 东营沐浴场所，发展势头迅猛，这几年成长起来 第四章项目研判 优势分析 项目处于交通枢纽位置，作为今后主要的商贸区域，其人流量较大，故该区 域客群消费可能性较大。并拥有发达的交通网络......”。

2、“.....商业价值明显。项目周边新建住宅区继续扩大，现有商业不足，商业发展空间巨大 项目体量较大，能够通过规模相应加速城市副中心商圈的形成 周边商业形态较为单，地块形态规整，便于商业整体布局规划，项目可塑 性较高。 项目属于政府关注项目，日后将是体现东营面貌的形象工程。因此，不论在 项目资金立面形象施工质量乃至政策舆论倾向上均占有得天独厚的优势。 如运用市场营销推广手段与之应合，则无疑将为项目未来运作平添助力。 劣势分析 项目辐射范围内人口资源不足，对于中心商圈的截流作用不明显 项目现有周边住宅区较为集中，对于城市以商务型消费为主的消费习惯来 说，消费客层不能直接形成 项目地标性的树立 可以想象，本项目今后很长段时间内，不论从其硬件配置自身体量乃至 其实际功能及人流汇聚效果等角度而言，都具有较强的地标性......”。

3、“.....充分发挥其区域中的重要性，通过有效的推 广诉求将项目的地标性由受众的感性认识上升为理性认识，由此而产生聚众效应 为项目运作服务。 项目整体战略制定 主力商家建议目标商家 商家来源 通过前期的市场调研和分析，我们认为东营市商业虽然缺少应有的规划，但也已经形成了较成熟的市场运作环境，已呈现出外来知名商家和本地实力商 家共同发展壮大繁荣的竞争局面和市场格局，在不同的行业内均表现出很 高的专业化水平和品牌优势及市场影响力。基于东营商业的历史发展沿革和 未来的发展规划前景，我们认为本项目的主力商家将主要以当地或省内知名 的实力商家为主要目标。 目标商家建议 餐饮娱乐大型餐饮酒楼及夜总会以当地知名商家为目标对象，品牌餐 饮以省内或国内知名连锁餐饮为主要目标，如麦当劳永和豆浆 特色餐饮以省内或国内特色商家为对象，如上岛咖啡巴西烤肉......”。

4、“..... 大卖场以国际国内知名卖场为目标对象。 专业店着眼于省内或国内知名家电专业店，如苏宁国美永乐等。 第五章项目组织机构及管理 项目组织机构 柏年集团为确保柏年美食街项目的顺利实施，建立了严谨科学高效 的项目组织机构详见图。公司在董事会的统领导下，由总经理负责项 目的实施，公司设营销财务工程招商经营行政，副总经理负责对各专 业业务的领导，设销售部财务部工程部招商经营部行政部负责处理各专 业的具体事务，以确保项目组织严谨管理有序实施顺利。 项目经营管理 柏年美食街项目属于投资额较大建设期较长工程内容较复杂的项目， 在项目管理方面，将采用总经理负责制，各副总经理在总经理的领导下，带领各 专业部门自始至终化水平和品牌优势及市场影响力......”。

5、“.....我们认为本项目的主力商家将主要以当地或省内知名 的实力商家为主要目标。 目标商家建议 餐饮娱乐大型餐饮酒楼及夜总会以当地知名商家为目标对象，品牌餐 饮以省内或国内知名连锁餐饮为主要目标，如麦当劳永和豆浆 特色餐饮以省内或国内特色商家为对象，如上岛咖啡巴西烤肉，浴场 以当地知名及周边连锁浴场经营机构为对象。 大卖场以国际国内知名卖场为目标对象。 专业店着眼于省内或国内知名家电专业店，如苏宁国美永乐等。 第五章项目组织机构及管理 项目组织机构 柏年集团为确保柏年美食街项目的顺利实施，建立了严谨科学高效 的项目组织机构详见图。公司在董事会的统领导下，由总经理负责项 目的实施，公司设营销财务工程招商经营行政，副总经理负责对各专 业业务的领导......”。

6、“.....以确保项目组织严谨管理有序实施顺利。 项目经营管理 柏年美食街项目属于投资额较大建设期较长工程内容较复杂的项目， 在项目管理方面，将采用总经理负责制，各副总经理在总经理的领导下，带领各 专业部门自始至终做好项目的实施工作。 本项目在实施过程中，将建立和实施比较完善的招投标制度监理制度质 量控制投资控制进度控制合同管理综合协调竣工验收等方面的制度和 规范。 施工招招投标制度将本项目适当分解后，把确定的施工任务发包。根 董事会 总经理 副总经理财务总监副总经理副总经理副总经理 销售总监工程部招商经营行政部财务部 销售部 图柏年项目组织机构图据招投标法的规定，编制招标书，委托有资格的单位编制标底。以选择质量 好信誉高价格合理工期适当施工方案可行的单位。并及时与中标单位......”。

7、“..... 工程建设监理制度根据中华人民共和国建筑法，在本项目的进行 过程中，实施建设监理制度，委托有资质的监理单位进行全过程的监理，包括设 计阶段施工阶段竣工验收阶段的监理。审核总监理工程师编制的项目监理的 指导性文件，专业监理工程师编制的可具体实施和操作业务文件。 质量控制首先制定保证质量的各种措施，对承接项目任务的单位进行 资质审查，对涉及质量的材料进行验收和控制，对设备进行预检控制，对有关方 案进行审查。其次，对工艺质量进行控制，对工序交接隐蔽工程检查设计的 变更审核质量事故的处理质量和技术鉴证等进行控制，对出现违反质量规定 的事件容易形成质量隐患的做法采取措施予以制止。建立实施质量日记质量 汇报会等制度以了解和掌握质量动态，及时处理质量问题。 投资控制首先，进行风险预测，采取相应的防范措施。熟悉工程项目 设计图纸与设计要求，分析项目价格构成因素......”。

8、“..... 从而明确投资控制的重点。其次，定期检查和对照费用支付情况，对项目费用超 支和节约情况做出分析。提出改进方案，完善信息制度，掌握国家调价范围和幅 度。 进度控制首先编制或审核项目实施总进度，审核项目阶段性进度计划， 制定或审核材料供应采购计划，寻找出进度控制点，确定完成日期。其次建立反 映工程进展情况的日记，进行工程进度检查对比，对有关进度及时计量并进行鉴 证，召开现场进度协调会等。当实施进度的计划发生差异时必须及时制定对策。制定保证不突破总工期的措施，包括组织措施经济措施等。制定总工期突破后 的补救措施，然后调整其他计划，建立新的平衡。 合同管理本项目合同主要包括勘察设计合同施工合同以及与建设工 程相关的其他合同。其他合同包括买卖合同借款合同租赁合同担保合同 委托合同承揽合同等......”。

9、“.....按照本项目的规模和工期项目的 复杂程度项目的单项工程的明确程度等，选择合同的具体类型使用条款等。 综合协调项目的开发过程需要处理与水电通信燃气消防环 保等多部门的协调。严格遵守国家有关规章制度，积极主动的和各级职能部门配 合，争取各部门的帮助，以保证建设项目的顺利进行。 竣工验收在接到施工单位的交工报告后，及时组织初验。建设项目全 部建成后，由银行物资环保消防及其他部门的专业技术人员和专家组成的 验收委员会验收项目，签发竣工验收报告。 第六章社会效益 柏年美食街作为东营市经济的发展提供重要的物质条件，进步促 进东营市产业结构升级，增加第三产业比重。东营市的商业模式还是以百货公司 超市专业市场沿街商铺等形式为主，不能够体现个城市的商业和文化底蕴。 而柏年美食街项目的推出，将填补个商业模式的空白......”。