1、“.....超过亩，其余多为百亩以内项目。容积率总体看，容积率不高，以多层为主，仅西部荣成和大庄园两个规模较大的项目有小高层和高层。小区规划总体规划水平般，以行列式排列基础绿化为主。户型特征以两房和三房为主，户型面积从，大户型较少。价格特征总体价位不高，尤其是中小开发商所开发的中小型项目，大规模正规房地产开发企业开发项目总体价位在元以上，小产权房经济适用房价位在元以下，元之间。客户特征客户多为沿郑上路花卉市场大厨房元通纺织城等市场的商户和医院化工学校等单位的职工，以及周边农村居民。景观配套景观上以基础绿化为主，内部配套设施设计不足。发展前景随着郑上路产业带产业集群的发展，大型市场和工业企业的入驻，以及郑州荥阳产业带的形成，沿郑上路中原路房地产项目将不断增加，配套设施将逐步完善，总体来看，未来几年，沿郑上路至荥阳房地产的发展速度将逐步加快......”。

2、“.....东区在未来两三年内可供开发的土地资源丰富。规划荥阳东区西起京城路，东接郑州西南绕城高速，南到中原西路，北至建设路。占地约平方公里，涵盖京城街道办事处和豫龙镇的个行政村，个村民组，人口人。市政府计划用三年时间逐步把东区建成集行政办公商业金融科研教育居住中心等多功能的新城区，使地域传统文脉特征与现代城市风貌有机结合。新城区建成后，市区人口达万人。荥阳的房地产开发企业面临着很大的发展空间，从区位上讲，荥阳房地产市场将由市区新区两大版块组成。老区以旧城改造为主，东区将以中高档项目为主导。郑州西部随着产业集群的形成，房地产开发项目主要以满足周边产业带企业职工用房和商户用房为主，西环路至绕城高速路板块将以中低档项目为主导。产品供需量需求量按区面积计算。根据荥东新区的规划，未来荥阳东新区的建成面积为平方公里......”。

3、“.....未来的荥东新区需要建成住宅多万。从人口计算，南水北调工程，使荥阳增加近人的外地移民，中原国际小商品城的建设，荥阳将吸纳近万外地的商户，同时再加上荥阳新电厂，中国荥阳机械设备城，以及以铝电为主的五龙工业园区，以医药化工及汽车制造为主的康泰工业园区，以环保节能新型工业为基础的锦江工业园建筑机械工业园阀门工业园纺织工业园等六大工业园区，未来的荥阳将会在现有的基础上再增加倍还多，而对于目前荥阳市地产供应来看，还远远不能解决这些住房需求。其荥阳市房地产的市场需求量是可观的。供应量年年荥阳市住房建设规划根据住房建设规划安排，今后五年荥阳市住房建设总量为万，其中普通商品住房万，占住房总量的政策性保障住房含经济适用房廉租住房万，占住房总量的城中村改造建设住房万，占住房总量的。年年住房建设总量单位万年份年年年年年年住房建设总量产品类型荥阳东区项目产品供应类型将不断创新......”。

4、“.....另外小高层高层项目将逐步增加。西环路至绕城高速项目总体产品供应类型单，产品形态简单，以多层为主，主要为满足周边产业带企业职工用房和商户用房为主，以中低档项目为主导。六区域市场内的机会点目前地价较低，随着郑州西部产业带的形成，入驻企业和市场商户的增加，用房需求增加，为满足职工用房的中低档项目有定的市场潜力。七结论区域市场在整体市场的地位及发展态势东新区规划占地约平方公里，建成后市区人口达万人，是荥阳市重点发展的区域，是积极靠拢郑州，主动接受大郑州的辐射和带动大的指导思想方针下制定的发展策略。是连接郑州和荥阳的枢纽地带，有着举足轻重的作用。荥阳新区规划东至绕城高速公路，项目位于公路的东侧，被高速公路区隔，不属于荥阳新区规划用地，但位于豫龙镇的规划范围内，但项目的成功开发能拉近郑州与荥阳心理距离......”。

5、“.....按照地块限制条件，项目应为多层。从价位区间来看，要综合考虑郑州西郊项目和荥阳东区项目，市场价位要略低于两区域项目的价格。本案在区域内开发市场潜力项目位于郑州和荥阳的中间位置，随着荥阳的东扩，郑州西部的扩张，本项目离荥阳和郑州的距离都比较近，能为荥阳东区的扩张树立形象，但区域内未来两三年房地产发展还不太活跃，人们的心理距离较远，大规模项目开发作为商品房销售的具有定的市场风险。第五部分市场定位及项目评估项目定位市场形象定位市场形象的定位即产品档次的高低，由地块的位置规模以及周边的各项服务配套等等决定因子来决定，由于土地属于不动产，具有不可移动性，不同的地块在其地块本身上就基本决定了项目可以开发的档次高低......”。

6、“.....项目适合开发中档或中档稍偏低的安置型项目或定向开发型项目，基础配套需要完善。建筑形式定位结论综合分析，地块开发为住宅多层项目，增加社区商业来满足将来住户的日常社会需求。目标客户群定位客户阶层细分收入特点高端中高端中端职业范围私营企业主，企事业单位高级管理人员......”。

7、“.....目前为中高档物业主流客户家庭年收入万，市场中档物业主流客户置业能力万以上万万以下目前生活状况拥有多套物业，拥多数有房，部分有需结婚购房或改善项目所在区域为郑州荥阳的中间地带，目前周边配套严重缺乏该区域目前居住人口少，商业氛围很差市场接受程度有限，用地限制为多层项目周边交通暂时不变，外部大交通系统便利安置户左右职工，由于安置成本受限，安置房为多层为弥补周边商业配套不足，项目应建定的商业来满足将来住户的日常生活基本需求。全为多层住宅多层小高层住宅全为小高层住宅集中式商业项目市场分析住宅底商社区商业多层住宅有私家车，向往享受生活车，为了工作方便临时居住目前较差居住状况，为了工作便利，出行主要依靠公共交通置业倾向倾向购置别墅洋房，但市场别墅供应少市场主流客户，需求以大三房为主......”。

8、“.....目标客户区域圈定主要区域郑煤职工以及附近产业园区次要区域周边城镇农村。目标客户职业身份描述郑煤集团职工周边产业园区技术人员管理人员等工作人员周边城镇农村新婚年轻人。目标客户消费心理动机描述购房自用，为了工作便利或婚房重点考虑价格承受能力，对产品的总体要求不高。价格定位在项目的定价中，均价的确定是根本。本定价法的基本原理是利用市场比较法，对项目及各比较案例的各个方面因素进行评估打分后，通过项目影响因子树图解析，利用多个案例的评估修正价格计算其几何平均值，得出本案的均价。对比楼盘及价格汇总由于项目位于郑上路与绕城高速公路交汇处东北角，参考楼盘选取上应综合考虑郑州西区西环以西项目和荥阳东区项目的价位，价位应位于二者之间。参考楼盘选取主要考虑据项目地较近的须水周边项目......”。

9、“.....楼盘名称多层目前均价元地铁号苑祥和小区西部荣成西岸生态园西四环建材市场公寓大庄园评估因素的权重和打分我们通过对本项目有参考意义的楼盘详细的调研以后，就个定价评估因素逐项进行打分。打分具体方法首先评价因子分五个等级分别为“非常好很好般差很差”分别由来表示，然后根据每个项目的具体情况给出具体分数，如下表。楼盘评估项地铁号苑祥和小区西部荣成西岸生态园西四环建材市场公寓大庄园郑上路项目周边商服配套交通条件周边居住环境周边教育周边医疗周边就业环境户型小区景观第部分总述项目建设背景郑煤集团已有年的开采历史，随着煤矿的开采和发展，关于沉陷治理的工作将更加紧迫。为了做好沉陷治理工作，体现就业和安置相结合的原则，郑煤集团依据关于河南省郑州矿区采煤沉陷区综合治理方案的评估报告，分别选择在郑州市新密市登封市荥阳市城区内集中建设住宅小区......”。