1、“.....包含等其他高端菜系的栋的上座率可能会不尽人意，从而影响栋未来的招商。另外，虽然湛江市宾馆住宿行业未来的市场发展空间较大，本项目也临近未来的湛江行政中心，但在本项目周边公里范围内基本集中了湛江近的高档酒店，且配套完善，商务住宿消费可选择性强，竞争激烈。栋未来的入住率虽然有栋作为广场娱乐核心的带动，但仍然有可能面临入住率较低的风险。装修款代垫担保湛江房产置业于年月向湛江农信社贷款万用于垫付租户的装修费用，根据房产置业与租户签订的装修资金返还合同书，约定在未来年内，由租户分期向房产置业返还代垫装修款，并以租户持有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作质押抵押担保。但在装修资金返还合同书中，对担保资产的约定都不够具体，可能影响担保的有效性......”。

2、“.....第二年还万，第三年还清余款以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保餐饮万年内分六次等额还款，每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保万年内分六次等额还款......”。

3、“.....每次还款万以其拥有的含控股其他连锁酒店商铺的经营收益权及资产所有权作为返还甲方装修款的质抵押担保楼房加建湛江房产置业在未向有关管理部门报建的情况下，正在对栋进行加建，面积约平方米。由于目前项目所有房产都还没有办理房产证登记，因此在未来办理房产证的过程中，可能会出现不必要的罚款支出。另外，项目建成后，湛江房产置业计划在广场西南侧与村临街对应建设灯饰条街，如果不报建，也会面临同样的问题。现金流湛江房产置业与湛江农信社签订的借款合同规定，房产置业应于借款到期日即年月日次性偿还全部借款本金。虽然目前房产置业已与湛江农信社达成口头协议，可以于借款到期日先归还，剩余部分借款可展期两年，而房产置业为吸引租户进驻项目，给予了租户到两年的免租期及免除两年物业管理费的优惠政策......”。

4、“.....但是，租户的还款能力和意愿将与其在广场内的经营情况直接相关，旦进驻商户的经营情况不好甚至亏损，本项目的现金流将很有可能受到影响。六收益测算基础假设项目经营期限为年，收益测算期限为年。租金栋号租户面积平方米租金免租期备注栋万年租金无递增等,元平方米月年从第四年开始，租金按逐年递增栋,元平方米月无假设该栋物业于项目正式运营年后实现出租栋,元平方米月无假设该栋物业于项目正式运营年后实现出租栋,元平方米月年租金无递增栋,元平方米月两年从第四年开始，租金按逐年递增栋两年栋,元平方米月年从第四年开始，租金按逐年递增出租率栋都与商户签约，均按满租测算。栋从年开始出租，出租率第年按，第二年按，第三年及以后按测算......”。

5、“.....广场对所有租户免除两年物业管理费。电费差价广场从变电站购入电力，然后销售给租户赚取元度的电费差价。结合路餐饮条街的经验，作用电预测如下营业面积平方米用电标准度电平方米小时用电时间合计部分部分部分合计栋的用电量按测算。税种与税率营业税，城市维护建设税，教育费附加，房产税，土地使用税元平方米，所得税。银行贷款根据贷款合同到期次性还本，贷款利息按计算。项目总投资为项目的前期及建设投入含股东的资本金及借款投入，装修垫付投入银行贷款部分不记入项目的总投资额。项目总投资将分别按万元万元和万元进行测算，以评估项目合理的估价范围。折旧则按实际总投入约万元测算，折旧期限为年。根据湛江房产置业的匡算......”。

6、“.....但由于仍在与村协商，也没有获得区政府的批准性文件，谨慎起见，均未纳入收益测算范围。财务测算收入测算单位万元项目年份租金收入,栋栋栋栋栋栋栋物业管理费电费差价收入合计,营业税城市维护建设税教育费附加合计收入净额......”。

7、“.....营业税金及附加经营费用税前利润所得税税后利润,效益指标测算项目的前期及建设投入含股东的资本金及借款投入，不含垫付装修投入的银行贷款分别按万元万元和万元进行测算，项目现金流量表预测详见本报告附件。按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年七结论与建议从项目招商业态的市场情况看，受湛江市人口与经济总量在未来年内将急剧增长的影响，其高端娱乐餐饮和商务住宿具有较大的发展空间。从项目本身的业态定位及目前的招商情况看......”。

8、“.....受项目地域目前周边配套影响，入驻栋的其他菜系商户在近几年的上座率可能会不尽人意，未来栋的招商也可能受到影响另外，虽然有栋作为项目娱乐核心的带动，但受项目周边高档商务酒店林立，客户可选择性强的影响，栋商户未来的商务住宿需求也可能达不到预期。从项目收益测算情况看，其经济指标的好坏取决于对项目的实际总投入，若总投入大于万元，其内部收益率将小于，若以项目目前实际投入约为万元测算，其内部收益率可达。本项目的收入测算若增加灯饰条街未来的租金以及地方政府的税收奖励，其经济指标测算结果如下按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算，相关指标如下年平均投资回报率年内部投资收益率投资回收期年按总投资为万元测算......”。

9、“.....另外湛江房产置业与现有商户的租赁合同以及装修资金垫付合同都与实际执行情况存在差异需重新签署，建议由专业律师对相关事项进行风险评估并进行规范。由于项目在未来可能存在土地变性补偿支出，以及栋的市场需求不够明朗，从规避风险及谨慎原则出发，若以国内商业地产平均内部收益率约为作为参照，建议对本项目实际总投入不含装修垫付的银行贷款的合理估价控制在万元以下。附表年年项目现金流量表预测单位万元备注经营费用中已包含贷款利息万年......”。