线城市迁移，即四线城市及周边郊县人口向三线城市迁移三线城市人口向二线城市迁移二线城市人口向线城市迁移。经济结构往往比较单，通常情况是产业占绝对的主导。消费水平呈现法则。小城市的消费水平呈现出异常突出的法则，特别是在中高端消费领域。的消费来自那的经济收入较高者。政企关系密切。二三线以下城市房地产市场特点市场成熟度较低受政策经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。市场容量小小城市规模普遍较小，人口般在万之间，市场容量有限。个总量超过万的项目经常可以占到很大的市场份额。消费力弱因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。行政影响明显在小城市的建设与发展中，当地政府所扮演的角色是城市运程进度也是宣传的重点内容活动营销节点营销，事半功倍在个小城市里能够举办几场数百人上千人的活动，那是非常震撼人心的，尤其是认购开盘等现场销售等活动，越热闹越能煽动众人的情绪，房子卖得越好越贵开盘前定要准备多套价格表，根据现场情况调换价格策略要谨慎不要去触碰消费者的心理上限，低开高走绝对是最安全的定价策略同时，小城市里关系客户非常多，尽可能在定价上预留出让利空间定要高度重视人际传播与客带客越是小城市，口碑效应越显著，定要主动去制造好的口碑，充分利用小城市里人们大多相互认识的特点，利用人际传播原理为项目争取有利条件，把楼盘的信息通过政府官员相关单位的人员之口传播出去，比如拿着建筑方案往各政府部门跑，请他们提意见，最好是发展出批意见领袖再比如决不可忽视的亲朋购房的扎堆现象媒介策略求实效大城市里的地产推广核心媒体报纸到了小城市里基本无用武之地，彻底成了从属性和品牌性媒介派单到当地最好的购物场所中午放学时学校的门前赶集的集市宣传车跑的时候带上两个派单员，捎带派单过街条幅视觉冲击力较强的户外是最行之有效的信息传播途径，其他如电视台字幕区间路线的车身短信等也是必不可少的补充型媒介选择适当的时机，制造轰动性的全方位立体营销效果典型操作手法就是选择周期，用饱和传播的方式将项目的广告铺满那个小城广告创意和形式要尊重当地人的审美习性和接受能力，不能犯忌操作小城项目必须密切关注土地招拍挂行情，适时将地价与我们的售价挂钩若得到诸如将有大盘入市等不利的消息，更要及时调整销售策略。重视现场包装，现场是体现开发商实力和促进成交的关键所在充分利用小城市的商业场所例如在当地主要的商场设置展示厅，配备销售人员讲解，整合部分沿街中小店铺，将其发展成业余推销员，成交套百元重视物料的力量，参见。销售篇销售控制是难点。既要保证销售进度，又要防止好房源过早出手。小城市的人有时比较固执，可考虑通过进步拉大畅销房源与次等房源之间的差价来促进。销售节奏定要机动灵活，应根据具体的客户需求情况做出灵活的变动例如在销售情况日趋火热的情况下应采取不断小幅加价的措施，令客户产生恐慌心理人员管理，在小城市操盘要合力搭配销售人员，以本地和异地大约的比例为佳现场销售执行至关重要，小城市项目后期操作成败的关键要素就在于执行，销售团队素质提高的务必要紧抓不放付款方式要灵活，小城市除了次性和按揭外，还要有分期付款，当然要控制在交房之前收回以上，减少后期追款的麻烦销售说辞的地方性糅合当地语言，并多用数据了解当地的风俗和忌讳，对销售人员进行针对性培训建立客户资料库，并要教育鼓励销售人员培养自己的客户关系网络。在三线以下的小城市，中小地产商其实拥有巨大的发展空间，只要你策略正确执行有力。三线以下城市地产营销法则面对不同的城市环境营销环境，要有不同的方法论。近年来，随着二线城市房地产开发及市场环境的竞争激烈，拿地融资的难度在日益变大，而且市场受宏观政策及国家经济的影响极易出现较大波动，中国的房地产市场愈来愈呈现出梯次开发的趋势，即上线城市的开发商向下线城市转移，如线向二线二线向三线三线向四线等。相较于二线城市，三线以下城市的发展情况市场环境等各项因素均不尽相同，因此在具体的操盘手法上也是差距极大。三线以下城市概论城市级别划分在我国的房地产开发中，根据个城市的经济发展水平居民生活水平购买力水平以及当地房地产行业的发展阶段，国内的所有城市基本可作如下分类线城市行政级别最高城市最发达经济最繁荣房地产行业发展最成熟最先进的城市，国内公认的就四个北京上海广州和深圳二线城市经济较为发达发展较为成熟的省会城市省级单列市以及沿海开放城市，如天津杭州成都沈阳西安重庆济南青岛大连等三线城市不发达的省会城市和各省市自治区的地级城市，如呼和浩特贵阳南昌烟台淄博张店区等四线城市常规的县级市及县城，部分极为个别的大型镇级城市也包含在内。本文所要重点研析的是相对落后的地级市和常规意义上的县级市及县城，为方便行文，以下简称小城市。小城市特点目前全国人口广泛呈现出梯级层次性流动的特点。即下线城市的人口向上线城市迁移，即四线城市及周边郊县人口向三线城市迁移三线城市人口向二线城市迁移二线城市人口向线城市迁移。经济结构往往比较单，通常情况是产业占绝对的主导。消费水平呈现法则。小城市的消费水平呈现出异常突出的法则，特别是在中高端消费领域。的消费来自那的经济收入较高者。政企关系密切。二三线以下城市房地产市场特点市场成熟度较低受政策经济总量以及市场化水平的影响，小城市的房地产开发起步较晚，住宅商品化水平不高，居住水平较低，建筑规划设计落后，缺少新的开发理念和营销推广策略，消费者的商品房消费意识差。市场容量小小城市规模普遍较小，人口般在万之间，市场容量有限。个总量超过万的项目经常可以占到很大的市场份额。消费力弱因为经济总量有限，消费者的消费意识守旧保守，对房地产等大宗商品的消费非常谨慎，消化能力弱。行政影响明显在小城市的建设与发展中，当地政府所扮演的角色是城市运营规则的制定者与指挥者。而地方政策往往产生届领导个思路的局面，每届政府的更替对城市发展与建设思路的连续性也会造成定的影响。在上届领导决定城市往西发展时你拿了项目，很可能新领导决定换个方向发展。这对项目的影响是不可低估的，最保险的方法是将项目在本届领导任期内完成。价格敏感度高在小城市中，价格是消费者购房时最关心的因素，属于典型的价格型市场，在考虑完价格的因素之后，