1、“.....或委托本机构调整或重新估价。二本报告限制条件设定估价对象为符合法律法规规定，在市场上可转让登记的房地产为限制条件。本报告所提供的估价结果是处于估价时点的估价对象在公开市场假设条件下最可能成交的客观合理价格，仅供转让人与转让权人参考。随着时间的推移，价格高于等于低于估价对象在估价时点的评估价格均属于正常的房地产市场现象。根据中华人民共和国担保法及城市房地产转让管理办法的有关规定，办理转让手续时应到有权机关办理转让登记。如发现本报告内的文字或数字因打印或其它原因出现误差时，请通知本公司进行更正。否则，报告误差部分无效。本报告有效期内，为确定之评估目的服务，不得用于其他目的。未经评估机构同意，本报告书的全部或部分内容不得向委托方和评估报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得发表于任何公开媒体。本报告书应与估价对象的合法权证并使用方才有效，评估机构仅对正确使用本报告者负责。三使用本报告的其他说明事项估价对象的相关权属证书的真伪只有原颁发机关才能做出准确判断......”。

2、“.....权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，我们提请报告的使用人关注这点。由于估价对象自身状况及房地产市场变化的不确定性，随着时间的变化，估价对象房地产市场价格相对于本次估价时点下的评估价格可能有定幅度的波动，这属于正常的房地产市场现象。建议本估价报告的使用人定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产价值进行再评估。海拓房地产评估有限责任公司二五年六月五日房地产估价报告委托方姓名刘兵住所西昌市西昌学院北校区幢二估价方名称海拓房地产估价有限公司法定代表人曹霜住所西昌市西昌学院北校区幢资质等级贰级三估价对象估价范围界定估价对象位于西昌市长安区长安路号长安花园期栋户房地产。二实物状况估价对象总面积为，三室两厅，东西朝向，精装，电梯公寓，实现了通水，通电，通路，通讯。附近配套设施较齐全，交通便捷。距西昌客运站和火车站很近，周围有邮政工商等银行，小区旁边有老邻居长安超市，长安菜市场。委估房地产建成于年，为钢混剪力墙结构，建筑面积为，该栋建筑总楼层为层......”。

3、“.....五估价时点二〇五年五月二十二日六价值定义本报告采用的价值标准为市场价值标准，即评估估价对象在市场上最可能形成的价值。并且无租赁抵押等他项权利的设定，以人民币为价值标准。七估价依据国家及地方相关法律法规中华人民共和国土地管理法年月日第十届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修订中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国物权法本次估价中涉及的其他相关法律法规。二有关技术标准房地产估价规范城镇土地估价规程三估价机构掌握的相关房地产评估资料西昌市近期房地产市场交易资料估价对象所在区域的区位条件资料估价人员现场调查获取的相关资料。四委托估价方提供的相关评估资料国有土地使用者房屋所有权证房屋评估委托书其他相关资料。八估价原则本报告遵循的主要原则为客观公平的基本原则，以及合法原则替代原则估价时点原则最高最佳使用原则等技术原则。客观公平原则要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值......”。

4、“.....替代原则要求估价结果不得不合理偏离与估价对象相似的房地产在同等条件下的正常价格。估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的个特定时间的价值。最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。所谓最高最佳利用，是指法律上允许技术上可能经济上可行，经过充分合理的论证，使估价对象的价值最大的种种利用。九估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并进行实地勘查后，根据本次评估目的及估价对象的特点和实际状况，选取市场比较法和收益法作为本次估价的基本方法。这是出于以下考虑是目前估价对象所在区域房地产市场交易较为活跃，符合市场比较法的应用条件二是同类房地产出租市场十市场行情的分析，通过市场法的运用及计算，委估房地产在年的客观年租金收入为元。后面市场法评估中有详细的计算过程，计算得出的年的客观年租金收入为元。年以后每年的租金收入取年的市场租金为元年，因房屋结构为剪力墙结构，建成于年月，根据国家有关规定，剪力墙结构的非生产用房......”。

5、“.....尚有可收益年限为年，根据西昌市房屋租赁市场状况，假设房屋的市场租金每年上升年总支出年维修费和年管理费根据西昌市同类房屋出租的般惯例，该类房屋的管理和维修责任都由承租方承担，出租方不承担相应的责任。所以年总支出中没有年维修费和年管理费。年税金房产税年房产税按年房屋租金收入的交纳。营业税及其附加其他税费年营业税及其附加按年房屋租金收入的交纳其中营业税及其附加，其他税费年保险费年保险费按房屋建筑物原值的,根据西昌市工程造价标准，该类房屋的重置价为元。则年保险费元年总支出年维修费年管理费年税金年保险费年总支出年房屋租金收入元取元年净收益年净收益年房屋租金收入年总支出年净收益元报酬率根据估价理论，报酬率的求取采用累加法，累加法是将无风险报酬率和内附报酬率相加。报酬率无风险报酬率风险报酬率无风险报酬率就是到期连本带息肯定能收回的，是社会的平均报酬率，估价般用最近年期国债利率或存款利率来计量，本次估价按年期的存款利率来计算。风险报酬率是指承担额外的风险所要求的补偿，与风险大小有关......”。

6、“.....系统风险在不同的时点随着个城市同类物业的供需变化而变化，在不同的时期呈现出不同的数值，但在个城市市场条件变化不大的情况下在定时期内具有相对稳定性。个别风险报酬率可以从投资具体类型物业相对于投资同类物业平均风险率的变化程序方面去计量。根据西昌市经济状况，风险调整值在之间。考虑到估价对象所处区域竞争环境消费群体消费能力等，本次估价取估价对象风险报酬率为，则估价对象报酬率为报酬率无风险报酬率风险报酬率报酬率估价时点以后各年的净收益的折现根据西昌市房屋出租正常市场状况为租金每年上涨，所以采用的计算公式为以后各年净收益折现之和以后第年的净收益以后各年的报酬率以后各年净收益的递增比例委估房地产剩余的收益年限元则委估房地产在估价时点时的价格取万元。二市场比较法市场比较法即将估价对象与近期内发生交易类似实例加以对照比较，对已发生交易的类似估价对象的已知价格加以修正，得出估价对象最可能实现的合理价格......”。

7、“.....确定三个交易实例作为可比实例。估价对象可比实例可比实例可比实例交易价格元平方米待估位置西昌市长安路长安花园期西昌市长安路长安花园期西昌市长安路长安花园期西昌市长安路长安花园期交易日期交易情况设定为正常正常正常正常区交通条件有路公交车有路公交车有路公交车有路公交车域因素描述公共交通的通达程度高公共交通的通达程度高公共交通的通达程度高公共交通的通达程度高社区成熟度较高较高较高较高公共配套休闲设施儿童娱乐设施健身器材超市休闲设施儿童娱乐设施健身器材超市休闲设施儿童娱乐设施健身器材超市休闲设施儿童娱乐设施健身器材超市个别因素描述所在楼层总楼层景观般般般般主朝向东西南南北东西建筑面积户型三室两厅三室两厅三室两厅三室两厅装修状况精装豪华装修精装简装交易日期修正根据近两年西昌市商品房及市场变化情况，西昌市房价价格变,每月下降。将估价对象交易系数设定为......”。

8、“.....根据上述三个可比实例测算。市场比较法可比实例测算过程比较因素估价对象可比实例可比实例可比实例交易价格元平方米待估交易情况修正交易日期调整区域因素修正交通条件社区成熟度公共配套个别因素修正因素权数面积层高朝向装修小计比准价格元平方米价格计算由于三个可比实例修正后价格相近，所以采用简单算术平均综合出个价格作为市场比较法得出的委估房地产单价元根据上述市场比较法求得的委估房地产单价，可得委估房地产在完全权利下总价为元取万元用市场比较法评估出委估房地产在估价时点时的出租价格选择可比实例经筛选，确定三个租赁实例作为可比实例。西昌市长安花园期位置西昌市长安路号房屋状况年竣工，层中层住宅，钢混结构室厅卫，室内为中装房，水电网齐全。土地性质国有出让，用途为住宅用地，土地使用权终止日期为年月日租赁价格元月......”。

9、“.....层中层住宅，钢混结构室厅卫，室内为中装房，水电网齐全。土地性质国有出让，用途为住宅用地，土地使用权终止日期为年月日租赁价格元月，每年在上年基础上上涨租赁期限半年订立房屋租赁时间年月日付款方式押付三西昌市长安花园期位置西昌市长安路号房屋状况年竣工，层中层住宅，钢混结构室厅卫，室内为中装房，水电网齐全。土地性质国有出让，用途为住宅用地，土地使用权终止日期为年月日租赁价格元月租赁期限年订立房屋租赁的时间年月日付款方式押付三估价计算交易情况修正可比实例的租赁价格均为市场上正常租赁价格，租赁价格无异常，所以对交易情况不作修正。交易日期修正可比实例的交易日期和评估对象的估价时点时间相距不远，约在三个月以内，在这三个月内，西昌市住宅出租价格比较平稳，所以对交易日期也不作修正。区域因素修正因可比实例与估价对象处于同小区，地段交通通畅程度，繁华程度，周围配套服务设施，环境状况，景观等相同，所以对区域因素也不作修正。个别因素修正因构成房地产本身的使用功能......”。