1、“.....现代式购物体验核心区，集文化娱乐购物餐饮于体的商业步行街酒店公寓现代旅游酒店服务业的聚集区商务办公高端商务办公区域公寓办公现代高端居住社区及居住办公混合区文化展示现代文化博物展示中心，新的城市公共活动节点。从区域规划可以看出，政府力求将中央大街打造成为崭新的商务办公区域现代式金融总部基地，集金融办公文化娱乐购物餐饮于体。商圈内商业租金水平分析以下为古塔区商业市场租金水平调研结果商业类型商业名称建筑规模租金情况经营业态百货商场千盛购物广场万平米地下层，地上层地下层万万目前客户出租平为万元每年为赔钱状态。地上场地活动扣点地下层低端时尚衣服饰品鞋。层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。二层正装。三层时尚品牌女装。四层休闲运动。五层手机电器儿童服饰家居生活用品超市。六层健身餐饮中百万平米地上层层珠宝手表手机。二层鞋。三层女装。四层男装百货大楼万平米地上层层家电珠宝手表手机。二层服装......”。

2、“.....地上层层。扣点服装，化妆品，鞋类，家纺层元天地下层超市。层金子珠宝化妆品手表眼镜鞋。二层男装。三层女装。四层休闲运动。层电影院餐饮。锦华万平方米地上层层元天二层元天三层元天层副食。二层服装鞋运动装。三层电子市场英特地上层层元天二层元天三层元天层品牌男装精品店精品间面积平米二层女装精品店平米三层时尚女装精品店平米电子市场广厦电子市场层元天层元天电脑及其他电子产品及配件锦华电子市场元天电子产品及配件超市大润发面积万平方米，地上层外场年签，元天超市，外场零售餐饮新玛特超市面积约平方米地下层超市千盛购物广场超市面积约平方米楼超市，外场零售城市生活广场大商超市面积万平方米地上层，地下层层商铺元天层零售餐饮层超市，外场零售儿童乐园地下层停车场专项店苏宁电器平方米元平米天家用电器小家电国美电器平方米元平米天家用电器小家电专业市场辽西小商品批发市场小百元天，服装元天......”。

3、“.....锦州市商业主要集中在古塔区，大多分布在中央大街的两侧。主要百货商业租金为经营者与商场以扣点形式进行分配，锦华与英特等中低档商场为对外租售，并均设有招商办公室进行招商。这主要由于商场定位及管理体制的不同，主要百货商场招商是针对知名品牌进行，审查较为严格，如果品牌经营不善，商家可将该品牌进行清退，而低档商场定位为低端，无品牌而言，品牌经营好坏与商场无关，商场经营风险小。电子市场主要有广厦及辽西两个电子市场。但广厦电子市场的现经营状况及租金水平要好于辽西电子市场。原因主要有以下几个方面辽西电子市场体量小，层侧经营业态零散，无品牌电子，无法形成集聚氛围本电子市场面对广厦电子出口处未开设通往电子市场的开口，是李宁专卖店，客户进入电子市场需绕道正门后再上至层，相对便捷程度不足广厦电子是锦州最早开设的专业电子市场，人们已对广厦电子市场认可，形成购物习惯......”。

4、“.....大润发体量较大，经营品类较为齐全，经营状况及利润水平最高些以批发为主，零售为辅的专业市场，可对项目周边主要商业街针对人群进行补充。项目周边商业街主要以洗涤用品广告五金机电等为主，这些商业街铺临街大部分将会进行回迁安置，这会对未来商业氛围营造方面存在定的弊端，因此，在本项目商业建立时要充分考虑项目内部交通动线的引力及特点。结论因此，要建立新的商业模式对现有商业有所升级，并在情景上有所差异，具有定的市场竞争优势，在现代集中商业占主导的锦州商业市场，会增加定的亮点。锦州市门市分析业态分布情况几个主要商街租金水平分析位置主营业态平均租金元平方米天地现阶段供需尚不平衡的特点以及锦州市政府将本项目区域打造成锦州金融办公的想法，在本项目内有充分的条件建立高品质具有锦州标杆性的大型办公楼结合本项目基本情况及住宅市场分析情况得出，本项目住宅主要用于回迁安置，因此，本项目应以改善现有住宅居住品质为主......”。

5、“.....并留有部分公寓来弥补项目周边无新产品销售的空缺。六初步规划方案及指标方案初步规划及指标方案初步规划为城市综合体，临中央大街侧规划为两栋层超高层金融中心层大型商场，西侧规划层商业内街，上部为栋层住宅和栋层公寓。方案规划指标占地面积二建筑面积商住面积住宅公寓商业集中商业门市办公二附属面积商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率方案二初步规划及指标对方案中层金融中心办公楼降至层方案规划指标占地面积二建筑面积商住面积住宅公寓商业集中商业门市办公二附属面积商业地下车位会所三容积率商住容积率附属容积率两方案对比分析方案层超高建筑昭示性强，可称为中央大街商圈乃至整个锦州市的新地标，但是由于目前写字楼市场尚无该产品形式，建筑成本难以测算，风险巨大。且层办公楼体量较大，锦州产品消化难度大。方案二层金融中心写字楼，在目前写字楼市场属于同质化产品，建筑成本可以测算，降低风险。此外层写字楼可为商住两用，供给面积相对较少......”。

6、“.....确保较快回笼资金。结论通过对两方案的对比分析，方案二风险小，可操作性强，为较优选择。规划方案效果图七运营关键点动迁关键点由于项目与太阳广场地段均在中央大街核心区域，在动迁政策设定时要参考太阳广场动迁政策的最低标准，使得动迁成本相对增加本区域住宅户数较多，住宅回迁量较大项目建宇支行地块的层小高层及新华书店均刚刚装修完成，动迁难度也会较大。预计在动迁时除了要求按正常比例还迁以外，会要求给予的补偿费用相对较高项目区域现有办公楼均安置在商场上的办公楼里面，这些经营者能否同意也是动迁需要进行协商的问题。二岛式商业可行性论证岛式商业在我国的些大城市在近几年逐步兴起，这种商业除了将整个商业体分成多个商业体，还使得项目形成了较多的商业步行街，使得商业形式更加灵活多变。现有岛式商业主要有两种形式与传统商业业态布局相当，但通过情景形式将商业更多的去体验休闲购物功能......”。

7、“.....不同的商业体均有自己的装修风格及产品特色，每个岛都为个旗舰店或者休闲餐饮娱乐场所。岛式商业在锦州市场建立的机会对于锦州市场来说，岛式商业是个较为新颖的商业形态，如采用岛式商业的建筑形态，机会有以下几个方面首先在锦州集中商业开发量上升的情况下，岛式商业可通过新颖的建筑形式，形成多条内街门市，使得可售物业较多其次对客户及消费者来说具有较大的视觉冲击力和购物的全新体验，该模式打破了锦州以前固有的商业模式单纯以购物为主进行消费使消费者能够感受购物休闲娱乐等功能完美的结合，真正的将园林绿化水系广场引进到商业氛围中第三岛式商业自身形成多条临街门市，使得商业动线丰富，由于岛式商业围合成个完整的购物环境，自身对客户产生定的引力来进行消费。岛式商业在锦州市场建立的风险新的尝试必然会带来系列的问题及风险首先岛式商业形式较为新颖，在锦州市场上并无先例......”。

8、“.....如进行岛式商业建设，应提前进行项目招商，招商先行应提前进行相应的工作。岛式商业案例及分析岛式商业案例上海金桥岛式商业案例北京三里屯岛式商业案例分析从以上的图片可以看出，岛式商业的建立真正的将购物休闲娱乐等功能充分完美的结合在起，它更多的体现的是休闲功能，让人们在购物的同时，享受着环境的清新及生活的乐趣，避免了以往商业单纯以购物为主的商业模式，吸引客户来此进行消费，岛式商业之所以能够达到这种效果是由其自身的优点所决定的。岛式商业的优点顾客可以从四面八方进入岛式商业区，使整个区域人流由外至内，由分散到集中再到分散岛式商业能够给商家更大的发挥空间，能够通过灵活的组合给顾客耳目新的感觉室内购物区与室外购物区组合，通过空间的转换，可不断刺激消费者的视觉感官，引起购物者各阶段的兴奋点④型人流路线，便于客户有目的性的光顾及比较消费，内部交通灵活......”。

9、“.....岛式商业街区属于新兴的商业形式，岛式商业摒弃了以往的大型购物中心的些缺点，真正的将休闲购物娱乐完美的结合在起，可是消费者在休闲中购物，在购物中休闲。通过上面的论证可以得出结论本项目进行岛式商业开发具有可行性。本项目岛式商业定位根据市场分析情况及商业考察情况分析，岛式商业是将每个岛分别进行定位，进行招商，每个岛要求均有自己的特色来吸引客户进行购物。根据项目原有周边商业情况及锦州市商业分布情况，我们可以将岛式商业进行多重定位。比如在广厦对面建立电子产品市场，与广厦业态相呼应建立小商品批发市场，来吸引桥南区域及周边区域的客户来购物建立餐饮广场，供周边商业经营者本区域客户及经营者前来就餐建立休闲运动场所，方便客户进行体育运动及娱乐活动建立儿童游乐园及服装市场，供所有儿童进行娱乐建立五金器械市场，保留原有山西街业态等等业态进行排布，丰富岛式商业经营业态......”。