1、“.....并相继成立了优化环境工作领导小组投资环境投诉中心涉法案件投诉中心，项目服务审批大厅等，为投资者提供了多种方便条件和服务硬件上，全区主要道路已进行了扩宽和改造，基本形成了纵横相贯的交通网络。保定市电信局供水公司电业局煤气公司均座落在该区，为该区发展提供了充裕的水电汽和先进便捷的通讯服务。结合旧村改造，全区的城区建设方兴未艾，个个小区相继建立，为居民提供了舒适优美的生活环境。今后发展方向根据区十五规划总体部署，大力实施工业立区开放强区科教兴区三产富区的发展战略，以道路建设为突破口，大力开发房地产努力营造大市场工业上规模农业抓龙头，重点加大基础设施建设力度，进步优化产业结构，培育批高新技术企业，创造批走向全国乃至世界的名牌产品，使人民生活达到宽裕型小康。保定房地产市场分析保定房地产市场发展状况保定目前楼盘主要分布在新市区北市区南市区高开区等四大区域，购买群体以本地人居多......”。

2、“.....年以前，由于大量集资定向房的开发，以及相当比重的经济解困房，尤其以秀兰为首的保定本地开发商直以来坚持开发低档住宅，迎合旧城拆迁，致使保定的房价直在元左右徘徊。商品房供给基本集中在元的产品，真正中高档的产品市场基本空缺。相当部分消费者的居住需求并没有得到充分的满足。年以后,随着旧城改造的基本完成，拆迁改造量的逐渐减少，新城区的规划建设,开发商逐渐意识到光靠经济适用房难以适应市场需求，已经开始注重产品档次和品质，产品逐渐向中高档发展，产品品质也在逐渐提高,价格也随之增长。从价格角度来看保定年底价格开始上扬，到年年底均价已涨到元，年内均价增幅至年底，均价为元，多层均价甚至到达元增幅为，在经历了至年的房地产爆发期后，保定房地产正逐步进入理性时代，目前保定房价走势以稳步小幅上扬为主。从区域分布来看北市区是开发热点，据不完全统计，年保定市土地供应量为亩，其中近亩就集中在北市区。另外，老城区改造的土地资源已经逐渐减少......”。

3、“.....开发商逐渐把开发重心转向了新城区，东部和北部逐渐成为了保定市的热点。商业地产方面，保定商业地产仍不成气候，大部分已交房的项目商业二层价格为元，大部分楼盘商业部分价格未定。观望市场整体的发展，目前保定商业地产市场尤其是项目周边的市场氛围仍有待培育。预售制度方面，保定房产开发企业大部分在未拿到预售许可证就开始预售，利用预售房款进行工程建设，边盖房边收钱，市场相对不规范。保定市外地开发企业少，当地保护主义现象严重。工程建设周期方面，保定当地工程建设有种现象,每年月日至月日的麦收时期和每年月日至次年月日冬眠时期工地般都会停工，工程周期会因此拖延......”。

4、“.....目前保定市区在售项目有多个，整体市场供应量约万。其中格林漫都别墅项目在建筑节能措施方面的突出特色，该小区采用太阳能集热系统智能湍流热交换器新双管采暖系统不采暖楼梯间内墙保温等多项环保节能技术措施，以全面提升居住环境和居住质量为目标，以绿色时尚人性化为立意构思，自年月开工建设，预计年月全部完工，交付使用。价格分析由上图可见，目前保定市区在售普通普通住宅价格在元平米之间，并以元平米为市场主流。别墅项目格林漫都销售价于保定市新市区核心区域，北至城市主干道七西路......”。

5、“.....西侧和南侧比邻保定向阳吉拉蒂机械有限公司的居住区。地理位置优越，交通便利，环境幽雅宜人，是块不可多得的市中心闹中取静之宝地。项目区位示意图地块情况本案整体地块呈梯形，目前地面上分布着部分平房，北侧临街处还有排商业用房，但均不涉及拆迁安置费。周边环境北侧商业用房地块内部现状经济参数本案总占地近亩，容积率为，总建筑面积为平方米，绿化率不小于。分析七西路七西路西侧住宅区东侧小路竞秀公园优势地处城市核心区域，市场认可度高周边交通路网发达，配套成熟比邻保定市竞秀公园，居住环境得天独厚本案在建筑控高方面没有严格规定，在满足日照间距的情况下，产品的可发挥空间较大。劣势地块面积较小，不利于设计规划地形呈梯形状态，增加了规划难度因处于公园附近，周边生活氛围略显不足。威胁去年北市区大片土地集中投放，未来将会有大批量楼盘面市，竞争激烈目前本地块尚有几家开发商在参与竞拍，势必导致地价上涨，从而增加了开发成本......”。

6、“.....致使产品设计难度加大。机会当地市场大部分已出现项目的规划水平均比较落后，本项目将有很大的引领市场的机会当地高端市场的空白和二次置业客户的大量存在，对于本项目是潜在的客户近期还出现大型企业事业单位团购现象,如保定市国税局团购鑫和•奥林匹亚花园项目,中国银行也在寻找合适项目保定市位于河北省中部，太行山北部，冀中平原西部，北邻北京市和张家口市，东接廊坊和沧州，南与石家庄和衡水市相连，西部与山西省接壤。地处京津石三角腹地，市中心北距北京公里，东距天津公里，西南距河北省石家庄公里。交通四通八达，可辐射到周边地区的客户群体。如规划中京石高速铁路线的修建可以带动北京客户群体来保定置业。分析结论经过以上分析不难看出，本案的土地成本高，规模小，开发风险较大。为保证开发利润，必须拔高产品品质，这就要求本案必须注重产品设计的巧妙，并运用专业的营销手段来规避风险。市场定位根据项目特性以及市场调研的结果......”。

7、“.....最终确定本案的市场定位如下城城市市中中央央的的花花园园式式公公寓寓市场定位的支撑点城市中央，交通便利，配套齐全居住在这里，能享受到公园里的生活，因为竞秀公园就是本案的后花园首层架空让视野更加广阔，屋顶花园使生活更加美好。市场定位的风险土地成本的增加势必会提高项目的入市价格建筑规模过小同样也将增大销售难度。价格定位根据市场同类产品的均价参考，通过权重表格计算公式可以得出本案相对基准价格。项目本案丽景蓝湾仁和公寓中央峰景平均价格元权重区位交通环境周边环境规划设计周边配套整体规模总分考虑本案开发周期以及入市时间等因素，计算项目修正系数，最终得出本案销售的指导均价元平方米客户定位经过调查研究显示，保定市房地产市场的主要购买人群仍然以本地客户为主。同样，本案的目标客户也应该聚焦于当地的购买人群......”。

8、“.....首要考虑的则是自然环境和舒适度，对楼盘的外观邻里素质及小区物管也很看中对投资者来说要看楼盘的升值潜力。规划设计建议总体布局建议方案按方案规划，项目总建筑面积为平方米，容积率，共栋楼。北侧楼体层总建面为平方米，南侧楼体层总建面为平方米，两座楼体间距米。这种布局可提升产品整体舒适度，对销售价格的提升有较大帮助。方案二按方案二规划，项目总建筑面积为平方米，容积率，整体呈西部半围合。这种布局会降低产品品质，进而影响到销售价格。方案三按方案三规划，项目总建筑面积为平方米，容积率近，整体呈东部半围合。此布局虽然能做到体量最大化，但东部的建筑异形将会大大降低项目整体品质，不利于户型设计，而且项目还将面临西晒和风向的问题。分析结论以上三种方案中的南侧楼体设计均为层，是因为考虑到首层架空问题以及建安成本的计算，层以下可为砖混结构。经分析比较，我司认为方案的可行性最大，对以后的销售价格提升最为有利，若想容积率达到......”。

9、“.....将南侧楼体的建筑高度增加到层以上，但建安成本也将相应增加，按框剪结构计算。人视角度和日照问题东剖面示意阶梯状的楼座排布既能解决日照间距的问题，北侧楼体的高度也能有效保护项目的私密性。拟建南侧楼体拟建北侧楼体七西路剖面示意二设计建议因为本案与东侧的竞秀公园之间有道围墙相隔，为了加强二者之间的紧密性，扩大客户的景观视野，建议首层架空，临街部分做成层的商业裙房。整体效果示意图架空层是种模糊性空间的设计思想。架空的空间可以做多种用途，如停车场居民的休闲场地公共服务配套设施及环境景观。另外，底层架空也可以将住宅设计与城市设计结合起来作体化设计，起到联系城市交通居民生活以及城市发展的纽带作用。这种设计的优点是最大限度地扩大地面绿化以及活动空间，架空层既可绿化又可做停车场等用途，还可以解决以往首层住宅无人问津的问题。架空层的优点和功能底层架空层往往与园林景观相融合，是小区绿化的延伸，居住舒适度大为增加。而且......”。