1、“.....增设衣帽间增设佣人房，与厨房结合适当增大厨房面积，中厨可隔离，西厨与吧台结合可适当放大企业会所以上保证大面宽设计厅空间分层级，客厅餐厅保证舒适度，娱乐室会客厅可适当控制面积地下室保证私家会所配置卧室开间保证以上，主卧保证朝向主景观面，开间可大于，可考虑双主卧楼王有条件情况下，可考虑尝试整栋层设计多层设计时，卧室可尝试设在层，或主卧整层设计。公寓产品建议公寓户型设计要点客厅或卧室等主观景面朝海，并设置落地窗带窗帘洁污动静分区设置大阳台开放式电厨房自然通风与采光预留空调机位简单就餐区。公寓户型配比公寓面积区间平米套数比例园林景观建造注重水景和海的天然联系，突出私家泳池与景观的结合，强调参与性和自然性园林植被需富有度假情趣和多样性，同时可利用植被实现球场与别墅自然隔断多个情趣驻留空间分散排布，可供少数人逗留，可与小品和植被结合......”。

2、“.....万元平米的占了约，万元平米约占，而万元平米以上的约占。金海湾南区高尔夫别墅从区位环境配套定位景观资源等条件综合比较，本项目高尔夫别墅属于高端度假高尔夫别墅，山海景观资源稀缺，具有较大的市场定价的话语权，因此建议南区高尔夫独栋别墅销售均价可考虑在万元平米。公寓项目销售均价可考虑在万元平米左右......”。

3、“.....假日元元惠州市范围内的球场的嘉宾果岭费为平日元元，假日元元。根据以上价格数据，结合项目自身实际情况，我们建议本球场的非会员打球定价如下项目果岭费元球童费元球车费元平日假日嘉宾辆访客辆团体包打价格平日人假日人此嘉宾价格在深圳市范围内属中等价格，在惠州属中等偏上，嘉宾的范畴为会员嘉宾业主嘉宾协议酒店嘉宾团队为人以上，因此考虑给予更多优惠由于本项目距周边主要城市距离较远，除会员和嘉宾以外的访客人数不多，故将其价格适当提高。为便于测算，非会员每次平均打球价格按元人计算。会籍价格会籍价格计算方法会籍价格访客平均果岭费年最低打球次数会员年费年优惠系数条件设定年最低打球次数次会员年费元优惠系数经计算得出的会籍价格为万元......”。

4、“.....同时考虑本项目的投资与区位等现实情况，我们建议平均会籍价格为万元左右，数量张，年开始销售，起始价格为万元，最高销售价格为万元。销售初期年递增万元。项目测算摘要住宅开发计划开发计划表地块用地面积容积率建筑面积开发计划年年年年地块公寓地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅地块别墅别墅合计会所总计球场建设计划年月完成设计，年月完成期征地，年月正式开工，月完成个洞洞施工，年月完成二期征地，月完成会所施工，月完成个洞洞施工，月试营业项目投资估算土地成本分摊根据用地规划，整体项目按照住宅与商业开发模式进行，球会作为住宅及商业的景观配套设施，同时具有长期经营的性质也可进行转让，因此球会的土地成只计算直接征地成本大市政配套费植被保留区与水库的征地费用均摊入住宅项目。住宅项目与球会项目的土地成本分摊如下土地成本分摊表项目用地面家的意见，新建球场营业初期全年打球人数般在人左右，成熟期在人左右......”。

5、“.....年内年递增年为人左右。自持经营收入测算序号科目收入会籍销售收入会员价格销售数量销售佣金会员管理费收入年管理费人,会员数非会籍收入每年会员人次会员打球消费每年非会员人次,非会员人均打球消费餐厅练习场专卖店收入营业税金经营费用,开业筹备费用基本管理费人工能耗草坪维护设备维修后勤及其它推广费经营毛利润固定费用折旧自有资金成本保险费用财产保险经营险土地使用税房产税税前利润所得税税后利润固定资产投资,球场市值股东收益现金流股东收益净现值,全投资现金流分析税前利润所得税税后利润球场市值全投资现金流累计全投资现金流全投资全投资折现率，说明年按照洞试营业情况考虑，年年初正式营业后开始销售会籍。球场市值为年球场如转让的价格，参照当前洞球场转让的价格。营业税率其中为娱乐业税率，为体育项目税率，以上比例为行业惯例。土地使用税按照惠州市标准元平米，球场部分占地亩，税金为万元年......”。

6、“.....说明球会净现金流参见球会经营测算表，住宅项目净现金流参见住宅项目现金流量表为保证测算的致性，球会年后的收入未计算在内球会作为自持物业所属的资产价值如土地价值会所员工宿舍等也未计算在内。通过以上测算，住宅项目的投资收益较为可观虽然球会项目的经营利润较低，但项目整体的收益率还是可以达到左右，且还另有个球会的固定资产，因此在经济收益角度上是可行的。风险分析法律风险自年以来，国务院国土资源部及建设部就发了系列的政策文件，限制和禁止高尔夫球场项目的建设，其中最严厉的是年月国务院下发的严格限制高尔夫球场的发展停止审批高尔夫球场的再建项目国办发号的通知。法律风险影响的环节政府不批准高尔夫球场项目的立项及获取土地球场建设中若被曝光，政府会勒令停工并要求建设方采取水土保护措施以高尔夫名义无法取得经营许可。法律防范措施在治理结构上建立防火墙......”。

7、“.....以此将风险尽量控制在体育文化发展有限公司层面项目运作方式根据规划条件书委托设计单位做项目的整体规划设计，将住宅用地和球场用地以运动绿地的形式进行细分，并报政府规划部门批准。每期土地摘牌后按照规划的地块拆分土地证，并在体育文化公司下注册全资子公司，将球场用地转入该子公司，由其负责开发及经营，同时也将承担由此引起的风险。当风险过大时，可考虑将该公司进行股权转让。体育文化公司只负责住宅项目的开发。立项及获取土地已经惠州市人大审批通过的总规文件已确定了本项目用地性质住宅与体育绿地，已取得的土地挂牌规划条件书已解决了住宅用地的规划指标，项目作为住宅开发用地和体育用地的合法性是可以得到法律保证的。只要整体立项按照规划条件书的要求办理，其中球场部分以集中运动绿地的形式作为其配套设施。如此，本阶段应不存在法律风险。球场建设阶段如被政府下令停工，可根据情况的严重程度......”。

8、“.....对已开工部分只做球场中的园林绿化部分，球道不做细造型，先铺上草坪作为住宅配套景观，待危机过去后再完成球场建设如情况较严重，则停止球场建设，直接按照规划条件书的指标建设住宅或进行项目转让。球场建成后，可采用体育公园体育运动中心等形式获取经营许可。财务风险风险诱因球会项目的部分建安成本摊入住宅项目可能引起与政府税务部门在计税方面的纠纷。措施只将球会项目中与景观建设有关的投资摊入住宅项目，并在合同签署时明确为体育公园项目绿化配套工程。结论体育公园项目建设对度假区的开发是十分重要的，特别是高尔夫球场对于金海湾在旅游度假市场上的吸引力具有很好的提升作用，在大众消费为主的项目中，与游艇会顶级品牌的度假酒店起，构成了金海湾的高端形象，球场在景观贡献方面，最大限度的提升了别墅用地的地块价值，在海山石生态型的基础上，为筑建高端人居环境掺入了人文因素从经济效益上看，项目的投资回报较高，能够为公司带来较大的收益，因此是可行的......”。

9、“.....公寓精装,合计,销售收入万元销售税金万元,营业税万元,城建税万元教育费附加万元房屋交易手续费预征税金万元,预征土地增值税万元,销售净收入万元......”。