1、“.....第二部分项目投资背景研究市场宏观背景全国投资环境整体经济发展快速年年国内生产总值与增长速度上增幅年上半年国内生产总值同比增长。全国经济仍然保持稳步快速增长势头。全社会固定资产投资发展较快上半年全社会固定资产投资亿元，同比增长。其中，城镇固定资产投资亿元，增长在城镇投资中，国有及国有控股投资亿元，同比增长房地产开发完成投资亿元，增长。深圳市总体城市发展和规划深圳城市发展概览深圳，是中国与世界交往的主要门户之。同时拥有海陆空立体口岸。个口岸中，有中国最大的陆路客运口岸和货运口岸，加之毗邻香港的独特区位优势，不但外贸出口连续年雄居全国第，更是中西文化交流与交汇之重要基地。年，第届世界大学生夏季运动会将在这里举行，年轻的深圳成为该体育盛会史上最年轻的举办城市。在短短年间，从个不到万人口的边陲小镇，崛起为座经济繁荣社会和谐功能完备环境优美的现代大都市，人均位居中国内地第，创造了世界城市化工业化和现代化的奇迹。是中国现代化建设的精彩缩影。从率先实行土地有偿使用实行股份制改革......”。

2、“.....年来，深圳创下了多项全国第。以高新技术产业先进制造业为基础，以现代服务业为支撑的的新型产业体系已基本建成。同时，深圳还是世界第四大集装箱港口，中国第四大航空港和中国第四大旅游城市。以下是年深圳实现的各项主要经济指标实际国民生产总值达到了亿人民币，增长了社会消费品零售总额亿元，增长居民人均可支配收入元，增长外贸进出口总额亿美元，增长。深圳城市发展规划深圳市在珠三角区域城市中的发展定位按照国家中长期发展计划，到年，中国将成为世界最大的经济体之。深圳的发展目标是建设可持续发展的全球先锋城市。未来深圳城市发展的功能定位是国家级高新技术产业基地和自主创新的示范城市。区域性物流中心城市。与香港共同发展的国际都会。深圳区域发展策略加强多层次区域合作进行多层次区域合作以扩大城市对外的辐射力，促进共同发展是深圳未来应采取的选择。充分发挥深圳移民城市和移民文化的特点，构筑与内地最为广泛和深入的联系，进步扩大城市发展的经济腹地，成为辐射内地经济的主要中心之......”。

3、“.....以可持续发展为核心，以人的需求为根本，创建差异化的城市空间，以满足城市多元化发展的需求。区域发展和前景预测南山区是深圳重要的西部滨海区为了更好地发挥优势，突出各区在区位资源产业科技人才和环境等方面的优势，深圳提出差异化的空间发展策略，即在十个城市组团的基础上，通过组团的融合，逐渐演化为城市核心区西部滨海区中部地区东部地区东部滨海地区五个城市功能地区。西部滨海区即包括宝安滨海区和除华侨城以外的南山结合港口机场高速公路口岸等大型交通基础设施密集的优势，发展现代物流业。建设世界先进水平的高端制造业园区，发展信息产业与通讯产业等高端制造业。加强与香港的合作，发展现代服务业。与宝安中心区起成为深圳市高强度发展的区，重点发展以甲级写字楼为主的高端办公功能，以满足远期建设区域生产型服务中心的需要。南山区发展的定位产业功能定位国家级高新技术产业基地，华南地区区域性物流中心之,集装箱枢纽港深圳港的重要组成部分......”。

4、“.....空间发展定位深圳特区带形组团结构中重要的西部城市组团，深圳市二十世纪的建设热点地区之。景观形象定位融山海城为体的现代化生态型海滨城区。宏观环境与本项目发展的联系深圳投资宏观背景经济发展快速稳定增长，人民生活水平提高，对于住房需求更高。第二三次产业共同推动经济增长，推动房地产投资。高新技术产业现代物流业作为深圳未来的支柱产业，占第三产业增加值更大，为西部物流发展以及项目建设创造条件。区域发展前景南山区有强大的物流产业支撑，同时也是政府重点和加强开发的片区，未来片区是房地产开发的热点区域规划完善的交通体系和齐全的公共服务设施，将提升板块的综合服务功能，从而提升板块内房地产的价值片区经济的不断发展，人民生活水平和消费能力的不断提高，对片区的房地产发展起着很大的促进作用。二房地产市场发展状况研究上半年批准预售面积同比增加南山区写字楼客户群分析南山作为深圳市重要的高新技术产业基地物流金融服务中心基地，租赁客户以贸易金融中介服务为主......”。

5、“.....其他片区的客户则比较杂。南山写字楼主要客户统计表项目发展银行南头大厦物资大厦中油大厦海王大厦新能源大厦新时代广场客户金融高新技术投资实业贸易中介房地产贸易高新技术投资实业贸易实业风险投资贸易高新技术南山写字楼发展前景分析随着中心区土地供应的日益紧张，以及南山区中心区地位的逐渐奠定，未来的写字楼供应呈现逐渐西移的趋势，年为供应集中期，主要集中在中心区与南山区，南山区将成为深圳写字楼供应的主要区域。且未来写字楼的供应档次日益提高。南山填海区是政府规划的新商务圈，要打造成真正意义的滨海之窗，随着西部通道开通，该区将吸引大量的贸易物流旅游等产业行业进入，和中心区相比，这里有着西部窗口的前沿优势和地域产业链的天然资源，这里将是打造国际化商务的新平台,南山写字楼随着南山的建设，将迎来快速发展时期，充分展示区域价值，体现全新西部窗口价值，与中心区道成为深圳未来商务发展的双核心。南山典型楼盘分析天利中央广场天利中央广场二期位于南山商业文化中心区，后海路与海德三路交汇处......”。

6、“.....用地面积总建筑面积为其中地下室建筑面积，商业平米，办公平米。项目地下层，地上层，有车位个地面至三层五至七层为商业四层为餐饮九至十六十八至三十二层为办公空间。项目销售状况期已经销售完毕，目前三级市场有较多的放盘。二期预计将在下半年开盘，价格约在元平方米左右，将推出多套物业。项目评价深圳湾金融商务中心，粤港澳超级都市圈腹地，深港跨界商务中枢纯正甲级写字楼，毋庸质疑的高端品质，匹配国际宏图高尚商务配套，双大堂，高速名牌电梯，顶级名牌空调，构筑流商务空间深圳湾辽阔视界，区域独创型水景规划,席卷水境生态商务风天利集团，中国跨界商务地产领航者，快速扩张的里程碑海岸城海岸城项目位于南山商业文化中心区，由海岸城东座写字楼海岸城西座写字楼海岸城购物中心和海岸风情街组成，是目前深圳西部规模最大的综合型商务商业项目。项目总投资约亿元人民币,总建筑面积约万平方米。其中购物中心约万平方米写字楼约万平方米商业街约万平方米。海岸城配备地下停车位约个......”。

7、“.....于年月已经入伙。海岸城西座于年月日开盘，开盘均价为元平方米，以毛坯出售，预计年下半年入伙。项目评价项目位于南山商业文化中心区，区位优势显著，区域人气旺盛，周边配套齐全是目前深圳西部规模最大的综合型商务商业项目海岸城购物中心是目前深圳西部经营面积最大功能最齐全服务人群最广泛最具代表性的集购物休闲娱乐餐饮等为体的大型购物中心，也是深圳唯具有滨海风情特色的购物中心。聘请知名设计公司，营造生态健康的概念，打造具有独特的滨海气质时尚商务感的高档写字楼与片区未来的发展规划方向致，定位高端，周边竞争性较小。市场分析小结年全市写字楼供应由于受到国家政策的影响，供应量有所下降，成交量减少，价格有定的回落。南山区由于未来良好的发展前景，写字楼档次逐渐提升，步入高端行列，如天利中央广场，海岸城，均是近年写字楼时常影响力较大的项目。写字楼主要以销售为主，销售价格和租金价格不断上涨，客户主要从事高新技术，金融等行业。目前南山市场供应的写字楼建筑设计独特，功能齐全，配套完善......”。

8、“.....四商业市场研究深圳商业市场概况年上半年，深圳商业物业预售面积为万平方米，同比去年同期增长，但受深圳大型商业项目只租不售的增加和楼市调整期内项目的入市风险加大等因素的影响，年深圳商业物业的供应面积预计将缩减。供应分析年上半年共有个项目获得批准预售，其中绝大部分项目商业面积较小，面积在万平方米以上的项目仅有四个，分别为百仕达东郡广场金港华庭的裙楼商业万鑫五洲风情购物中心二期以及鸿荣源禧园的裙楼商业。需求状况年上半年深圳商业物业的成交面积为万平方米，成交商业物业套，与去年同期相比分别下降和。后市在商业物业资源日益稀缺商业物业只租不售成市场主流的影响下，深圳市商业物业的成交面积将继续缩减。成交价格随着楼市的调整和国家紧缩银根的宏观调控政策继续执行，深圳商业市场呈现量缩价跌的成交特征。年上半年深圳商业物业的成交均价仅为元平方米，下降趋势明显。但纵观来看，随着各商业项目的理性定价和价值回归，深圳商业物业的成交均价呈现止跌走稳的特征。新开盘项目价格状况据市场不完全统计......”。

9、“.....其中关内区域仅有个项目，其余项目均位于关外，占项目总数的。这个数据也反映了深圳商业市场发展的格局市场成交热点集中在关外区域，未来这个比例还将有提高的空间。从这些商业项目的价格可以看出，关内商业项目与关外商业项目的价格差价明显，关内核心区域与非核心区域的商业项目的价差明显。另外，入市的商业项目多采用自然发售的营销策略，这也是深圳商业市场理性回归表现之。南山商业市场分析南山商圈分布及商业业态分析近两年来随着后海商业文化中心区的地位确定，海岸城购物中心凯宾斯基酒店海珠城保利歌剧院天利中央商务广场保利文化中心等高档商业，以及拔地而起，使得南山后海商业区蔚然成风。虽然目前尚没有开业，些配套工程尚没有完工，但从其影响力和辐射力来看势必成为未来南山最主要的商圈。它将成为个集购物餐饮娱乐休闲观光旅游高尚文化生活为体的高尚生活品质的综合性商圈。供应量分析年深圳共有个新增项目推向市场，总供应面积万平方米，批准预售商业物业套。其中，南山区新增项目只有个，供应面积万平方米和套......”。