1、“.....可以确定，该地 块要想获得最大收益，就必须按高尚住宅区规划，定位于高端客户，确保以优美 的景观环境和国际性的配套设施来赢得市场。 宗地总体规划方案设计 总基底面积，用地平衡表及项目主要经济指标分别 见表和表。 高层住宅 总建筑面积， 住宅规划为户，平均每套面积为左右，规划户数户。 计划规划为栋层住宅其中首层架空绿化，住宅总基底面积计。 别墅 总建筑面积， 别墅规划为栋，平均每栋面积为，占地面积计， 规划总栋数为栋。总计占地面积为 公建配套 幼儿园，按两层考虑，其占地计， 社区管理中心，垃圾站，均按层考虑，占地计......”。

2、“.....故应至少考虑每户个车位不含 别墅用户车位，建议车库集中设置，规划个车位，每个车位按平方米考 虑，车库规划面积位为。 园林绿化及道路 为体现高尚住宅区的品味感，建议该住宅区的绿地覆盖率不低于，可考 虑将高层建筑的首层架空绿化。则 绿地面积为 道路规划占地面积为 表用地平衡表 项目用地面积所占比重人均面积 人备注 规划总用地 居住用地 高层住宅用地首层架空绿化低层住宅用地 公建用地 道路用地 公共绿地 二其他用地 表项目主要技术经济指标 项目数量单位 总户数户 居住人口人 总建筑面积 高层住宅建筑面积 低层住宅建筑面积 公建配套建筑面积 地下车库建筑面积 车位数个 人口密度人公顷 绿化率 容积率 最佳开发建设方案设计 建议分期滚动开发......”。

3、“.....通过别墅的市场推广来打造项目的品牌，提升项目的品位，从而带动其后的高层销售。 计划整个地块的开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究 及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层 住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。 与此对应的项目投资与融资计划如下表所示 表项目投资与融资计划表 序号项目建设经营期 合计 投资总 额 建设投 资 土地成 本 前期工程 费 建安成本 费 基础设施 费 公建配套 费 不可预见 费 管理 费 销售费 用 利息费 用 流动资 金 资金筹 措 自有资 金 借 款 销售收入再投 入 说明因利息费用取决于投标公司的融资结构......”。

4、“.....该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人的 资金压力很大。可以考虑竞得土地后全部建设缺口资金从银行借贷。因为项目的 融资结构不明，且项目全部投资的财务评价又与融资结构无关，故此表中的利息 费用计算和资金筹措计划都暂没计算。 宗地地价测算 地价之外的成本测算 参考目前建筑市场及房地产开发市场的基本行情，估算出该宗地开发项目的总成 本费用为万元。具体测算详见附表。 销售收入测算 参考目前香蜜湖地段的住宅市场行情，高层为元，低层为元， 停车位为便于计算，全部按销售考虑为元个，则测算出总销售收入 为万元。具体测算详见附表。 地价成本测算 根据目前国内房地产市场投资回报基本现状，并综合考虑深圳房地产市场的竞争 程度，取定开发商投资该宗地的可承受回报率极限为，正常期望投资回报率 为，市场投资回报率的上限为。 则该宗地的地价范围为万元......”。

5、“..... 扣除宗地转让契税，则得该宗地的竞投报价范围为万元，正常 市场水平竞投报价为万元。具体测算详见附表。 项目财务评价 由于香蜜湖宗地的最终中标地价尚处于预测阶段，因此选取该地块的 市场期望价作为计算基础，来测算该宗地的投资价值。 项目盈利能力分析 税金计算见表 因为首期发售计划在宗地接手后第个月时，故前年半内无销售收入。而土地 增值税是按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的级超额累进税率 来计算征收的，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目 金额后的余额。根据房地产行业的般收益水平，土地增值税应缴额基本在销售收入的左右。 损益表见 财务净现值万元 投资回收期静态年 投资回收期动态年 项目不确定性分析 盈亏平衡分析假定本宗地开发建设投资不变，且售价和回款速度如基准方案所设，则由计算可 得......”。

6、“.....宗地 全部投资利润率为零。般认为，当盈亏平衡点的销售率时，项目风险较 小。本宗地投资盈亏平衡点的销售率为，可见其风险较高。 敏感性分析 影响本宗地投资财务效益的主要不确定因素为宗地获取价格售价水平建设成 本的高低建设经营期的长短销售税率等。根据宗地目前状况可知，以上诸因 素中最有可能发生变化的是宗地获取价格的高低和未来销售价格的变化。因而， 本宗地敏感性分析主要针对全部投资的评价指标，和投资利润率，分 别计算售价上下波动和宗地获取价格上下波动时，对经济指 标的影响。计算结果详见敏感性分析表。 表项目敏感性分析表 全部投资基准方案地价变动售价变动 升降幅 度 升降幅 度 投资利润 率 投资利润率升降幅 度 由表中数据可得 地价售价变动对财务净现值的影响 当宗地价格上升到时......”。

7、“.....到达临界点。此时，如果地 价继续上升，则财务净现值小于零，出现亏损。 售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至 时，该项目的财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财 务净现值小于零，出现亏损。 地价售价变动对财务内部收益率的影响 地价上升时，将引起该宗地的财务内部收益率分别下降 当地价上升至时，该项目的财务内部收益率等于基准收益率， 到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期的基准收益 率。 售价下降时，项目的财务内部收益率已下降到，不能满足预期的基准 收益率。 地价售价变动对投资收益率的影响当地价上升时，项目的投资利润率将下降至，已不能满足预期的投 资利润率。当售价下降时，项目的投资利润率也将不能满足预期的投资 利润率要求。 从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相 比之下......”。

8、“.....原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格的变 动数值等于全部投资的净现值变动值。 对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态的投资收益率来说，售价 是更为敏感的因素。 除了地价和售价对本项目的影响较大外，开发周期和销售率对本项目的影响也值 得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降， 投资回收期将延长外，还会加重资金的使用成本。而销售率低下，即意味着投资 资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。 概率分析 为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。 经计算，万元 风险标准偏差 净现值变异系数 计算结果表明，本地块的期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水 平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理的范围 之中......”。

9、“.....本宗地作为面向高端客户的豪宅开发用地是有较 好投资前景的。但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商的融资高 端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。且该地块 将是以公开竞拍方式获取，市场的炒做竞拍现场的紧张气氛竞投者的不同战 略导向等都会影响到该地块的竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财 务指标的分析，还要做充分的风险分析。 有关说明及建议 本报告是在未有投资方具体融资方案的前提下进行测算的，仅反映地块本 身的投资收益情况，待确定投资方具体的融资方案后，才能测算出投资方的实际 投资收益情况。 为便于计算比较，本报告中的车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同 时，财务年度以受让到该宗地的第个月开始，每个月为财务年度。 本报告是基于财务分析的角度来思考问题的，个项目投资与否，财务指 标是很重要的......”。