1、“.....花山生态养生度假区旅游区旅游知名度较低，且该项目依托的琅琊山大旅游市场刚刚启动，尚未形成品牌效应，也未进行有效的系统营销，因此在开拓客源市场时难度较大。资源劣势资源品级不高，地块地势缺陷，文化缺失现状整体风景较为平淡，山林多为次生林，景观资源品级较低，吸引力不够大，不适宜开发单纯观光游览的旅游项目，需要较大投入，营造景区景观和主题氛围。本项目的地块狭长分块岗坡，旅游用地不尽理想，也不利于大量人流在区内的聚散，开发难度较大，需要发掘和充分利用有限空间资源，整合可用地块和旅游线路。本项目区域周边景区景点林立，但景区景点的文化涵盖较浅。虽然滁州具有丰富的人文资源，但可挖掘的个性化特色化时代感文化内涵相对匮乏，且本项目地块内历史人文遗存较少，因此，景区的文化选择和定位难度增大......”。

2、“.....花山景区区域范围的基础设施建设不尽完善，交通道路及路牌路标生活设施配套等相对滞后，前期需要较大的投入改造，因此与同类产品竞争时相对处于弱势。效用相悖景区的用途与房产配套的功能相悖本项目既是旅游景区又是花山生态养生度假区度假酒店与房产的配套休闲游憩区，必须同时满足酒店客人高档房产居者和外来旅游者的需求。景区要求有较大的客流量和开放性，要求具备大众旅游产品，而作为高端房产配套景观项目则要求静谧的环境和定的私密性，旅游产品相对高端，因此导致功能上的相悖。如何在有限的空间内融合协调各功能要求，是该项目和谐开发的难点。机遇旅游业发展机遇无限经济全球化新科技革命世界经济结构调整和追求生活品质成为主导新世纪社会经济的四大基本趋势。旅游业成为当今社会经济体系的重要支撑，对我国社会经济的发展起着重要的促进作用......”。

3、“.....为旅游业的稳定发展提供了保障。据世界旅游组织预测，到年中国将成为世界第旅游目的地。国家旅游局中国旅游业远景目标纲要提出到年，国内旅游人数将达亿人次，旅游业将成为国民经济重要的支柱产业。年北京奥运会年上海世博会等都为中国旅游业的发展创造了良好的环境，也为南京市旅游业的发展提供良好的市场契机，良机无限。南京市旅游发展的良好态势也为本项目的开发建设提供了良机，南京城市经济的高速发展，带动南京城市地位的不断提高，必将拉动南京和滁州旅游产业的市场需求，推动旅游业的可持续发展而滁州市政府对花山养生旅游景区开发的高度重视，势必促进本项目的开发建设和运营。旅游产品转型契机南京地区现有旅游产品相对单，多为观光型产品，且缺乏主题性特色明显的新型旅游房产和休闲度假产品，南京的旅游产品正处于转型的时机......”。

4、“.....文化性感悟性，倡导健康型无障碍型度假硬件设施与服务，使得游客的兴趣也由传统的观光型向更多参与体验型转变。本项目规划建设正迎合着旅游产品升级换代的契机。区位交通变化机遇京沪高速铁路的建成，为滁州旅游地产区块带来了无限的想象空间和利好。高速铁路与高速公路共同构成南京滁州发展带上的重要节点，使滁州成为个潜在的区域经济奋起者。滁州对外交通环境的变化，已经将滁州东部变成片开发热土，将形成具有完整产业链的企业群，并带动滁州新轮的企业发展，这将集结大批的花山生态养生度假区旅游区潜在客源市场加之与南京距离的拉近，这里将成为南京最适宜距离选择的旅游度假区之。挑战旅游业和房产业的竞争日益激烈本项目区块旅游业发展起步较晚，而长三角旅游区密度比较大，资源雷同，新近投资在建和计划开发的旅游度假区也将大批进入市场，竞争日趋激烈......”。

5、“.....传统的山水景区也在不同程度的挖掘开发度假市场，使度假房产市场面临更加激烈甚至混乱的恶性市场竞争。房产旅游开发的同质性态势本项目区块拥有的自然和当地人文旅游资源，在周围区域的旅游业态中存在同质的产品，导致客源市场类似，难以形成相互交错和相对固定的客源，也影响市场的扩大，使得由此引发的市场竞争更为激烈。营销宣传的滞后花山生态养生度假区旅游区在营销宣传上相对滞后，形象强度和推广力度不足，需要有创意的策划和行之有效的营销宣传体系，来推动营销宣传，打造品牌形象。营销宣传手段和力度的欠缺，将直接影响旅游景区的生命力，间接影响景区周边的旅游效应和房产价值。第二部分项目策划旅游地产策划思路策划的出发点花山生态养生度假区的高端房产不应将工作和生活捆绑销售，而应把生活与工作彻底剥离，只销售“绿肺”中的养生雅致生活......”。

6、“.....还要活得理想不但要生活有档次，还要生活有品质。花山生态养生度假区的高端别墅和酒店，不仅仅是建筑概念，更是种生活方式和生活态度，种将生活与休闲梦想与现实结合的现实载体。本项目应该是为提升花山生态养生度假区五星级酒店高端房产的环境品质和市场竞争力，树立品味憩居修身养性的生活理念打造典雅精致和谐的生活空间倡导健康时尚闲适的生活方式由此供高尚住宅拥有者五星级度假酒店宾客以及个性化旅游者栖居体验与感悟。旅游区策划理念价值观价值观之旅游房产旅游房产因涵盖酒店住宅景区而涉及大众分众和受众，因此，旅游房产及其开发商的价值取向对销售经营具有重要影响。引导和强调目标客户对本项目的价值认同，将能达到销售和增值的目的......”。

7、“.....追寻现代生活需求和未来发展趋势，在精神健康层面具有定的高度和适度的超前，引导目标人群的生活居住休闲游览趋向健康文化时尚品位。彰显财富增值财富蕴含着物质的和精神的两种存在和需求。花山生态养生度假区项目不但要为社会为个体提供高品质的物质框架，更应提供高品位的精神载体高品质的五星级度假酒店住宅以及环境景观是业主物质财富保值增值的发动机，高品位的文化内涵则是酒店住宅保值增值的助推器。应通过这“两高”体现花山生态养生度假区项目的价值。回馈时代社会个好的项目个高素质的开发商都将对社会和大众做出有益的贡献。著名的香港正御集团打造的高品质高品位的花山生态养生度假区项目的建成将提升花山旅游与房产的档次和知名度，为当地的经济做出定的贡献，为市场需求群体提供消费需求度假休闲服务......”。

8、“.....价值观之业主宾客随着时代的发展进步，经济的发展进程，生活水平的大幅度提升，现代国人的世界观价值观呈现飞跃和超前的态势，就生活居住和旅游休闲来说，具有以下共性返璞归真与社会经济的发展生活水平的提高共生的是高楼大厦车水马龙繁华喧闹环境污染以及加快的生活工作节奏浮躁的心态紧张的精神。因此，经济条件闲暇时间具备的本项目的目标人群，人心趋静，意欲远离都市，绝尘脱俗，追求简单自然生态健康文化的生活环境和生活方式。财富传承现代人在职场商场的艰辛奋斗，积聚了丰富的物质和精神财富，就有保值增值和传延后代的需求。就本项目而言，他们会考虑物业现代和未来的价值以及传世的价值，也会考虑其对后代的教育培养价值。自我实现本项目目标客户主要是事业有成生活无忧群体，这类群体已经满足了基本需求，正趋向人类的最高需求。因此，他们追求自我实现......”。

9、“.....也就是说，精神的文化的需求日益膨胀，同时，也有自我反省自我感悟人心向善，回馈新朋好友回馈社会的意愿。价值观之旅游景区般旅游景区的价值主要体现于景区的自然形态和人文内涵对于游人感受度，而本项目旅游景区则应具有双重价值和效益。增色与增值作为花山五星级生态养生酒店和高端旅游房产的大环境配套或者说后花园形态，具有为旅游房产锦上添花提供优雅环境和休闲康体服务提升旅游房产市场吸引力竞争力乃至附加价值的作用。游闲与教育作为旅游景区形态，具有为游人度假者居住者提供观赏休闲娱乐目录第部分项目分析项目概况规划总纲项目范围规划依据现状条件分析自然环境分析区位交通分析现状地形分析项目区旅游资源现况分析周边景区景点分析资源禀赋及评价自然生态价值历史文化价值科学价值游憩价值市场分析南京高档房产调查分析核准通过，归档资料。未经允许......”。