1、“.....上涨，表明深圳房地产经过个阶段的发展，随着关内土地的日益减少，整体均价基本呈微幅上涨趋势。表上半年全市住宅销售统计表按照户型户型套数面积均价元单身公寓房住宅,二房住宅,三房住宅四房住宅,四房住宅以上复式住宅,别墅合计二手搂中价位二手住宅走俏近年来深圳二手搂市场保持高速发展的态势，其增长速度惊人，屡创新高，增幅均在以上。年上半年二手住宅交易面积约万平方米，同比增长。上半年全市二手住宅总价主要集中在万之间，反映了今年深圳继续以中价位的二手住宅走俏，这类价格的住宅多具备投资和自住双重概念，所以成为市场的主要成交对象。从总体上看，与年同期相比较，总价在万元以上的住宅成交量上涨，并且高价位住宅成交增长较快，总价在万万元之间的二手物业同比增长了约。这表明市民对些素质较高的二手物业有较高的接纳程度......”。

2、“.....深圳写字楼市场整体表现为交投两旺，总体成交约万平方米，成交金额亿元，均价,元平方米，但目前甚至写字楼供应增幅远远大于销售增速，市场承接力有限，深圳写字楼市场前景不容乐观。此外，根据深圳市产业导向目录年，种产业和项目被列入限制发展的名单，其中包括高档写字楼。未来市场消化压力较大上半年新开楼盘个，入市面积达万平方米。其中，南山有个新盘开盘，入市面积达万平方米，占全市的，比例最高。其次是罗湖福田龙岗和宝安，所占比例都在左右。盐田区仅有个新项目开盘，供应面积仅有万多平方米，所占比例也较小。深圳市房地产市场未来预测年上半年深圳房地产二级市场的新增批售面积接近万平方米，加上年上市的市场存量约万平方米，市场上在售楼盘可售面积的数量非常大，已经呈现出供大于求的局面......”。

3、“.....年，深圳土地实际供应,万平方米。其中，商业办公室住宅及安居房用地实际供应万平方米，仅占，年，深圳市还将严格控制土地开发供应规模，全年土地供应量控制在平方公里以内，关内将基本不出让商品房住宅用地，此类用地将集中在关外的宝安和龙岗区，保证土地供应规模适应结构合理。年，深圳市房地产市场已呈现出郊区化和规模化的发展态势，地产市场已向纵深发展，市场竞争体现为产品品牌的竞争，对市场细分与产品附加价值亦提出更高的要求。区域发展及前景预测地理位置莲塘片区位于深圳市罗湖区，具体位置如下图。总体规划中的莲塘及预测深圳市城市总体规划送审稿中总体规划对本片区的功能定位是“以生活为主的综合区”。随着莲塘片区土地的升值不少工厂撤离莲塘，同时土地转为住宅用地。在这个调整过程中，居住品质较大提高......”。

4、“.....片区地产市场进步看好。宏观市场与本项目发展借鉴中国人民银行新近出台的文件通知指出要严格控制房地产信贷管理，给部分开发商带来资金动作上的压力国务院发表关于促进房地产市场持续健康发展的通知，通知明确指出全国房地产市场是健康发展，并明确提出“房地产业已经成为国民经济的支柱产业”。对房地产市场是个重大利好深圳市房地产市场已进入快速发展阶段，供需压力仍然较大，未来竞争将十分激烈市场竞争体现为产品品牌的竞争，对市场细分与产品附加值亦提出更高的要求，这对发展商的开发经营带来定压力由于莲塘片区乃至罗湖区的土地资源开始紧缺，为本项目的发展带来新的发展机遇区域市场分析区域市场界定区域市场界定为莲塘片区，具体如下图供给分析据调查，年代表竞争项目览表......”。

5、“.....层商住楼组成平米根据罗湖年土地出让计划，今年土地出让将以拍卖为主，莲塘现有土地储备中今年无出让计划。且房地产开发企业土地储备量也比较少，预计近两年莲塘片区市场竞争程度般。需求分析区域市场住宅需求分析莲塘地产市场地区域性不强，该区域住宅地主要目标客户为莲塘片区本地居民罗湖居民香港居民福田南山居民据调查，莲塘片区销售情况较好的楼盘，主力户型主要以面积介于三房为主，左右的二房市场承接力也比较理想。般总价价位集中于万元之间，对于楼盘单价的接受价位集中于元平方米之间。项目所属区域商服市场分析片区内新型商业物业主要集中在鹏兴花园附近......”。

6、“.....主要集中为新开发地住宅小区层临街铺位，销售价格在,元平方米不等，商铺面积主要是平方米左右，门面进深，销售率比较高，基本实现销售面积较大的铺位，如超过平方米的铺位销售情况不太理想。出租商铺的租价平均楼月租金为元平方米铺位经营以服务住宅小区的配套为主，如五金配件美容美发日用副食餐饮布艺窗帘等。临街商铺租金售价览表项目售价元平方米租金元平方米月商业气氛鹏兴花园五期较好名骏豪庭较好鹏兴花园六期很好新世界鹿茵翠地较差广场预测预测较差目前项目所在地商业气氛较弱，周边人流和住宅均较少，商业部分的销售难度较大。竞争分析区内近二至三年内，住宅及商业物业供应量较小，主要来源开发商的存量土地，区内竞争压力较小。片区房地产市场分析结论根据以上调查，莲塘片区近三年将有较少的项目推出，新推楼盘总开发量比较少......”。

7、“.....主要卖点为片区生态绿色资源，户型以平方米的实用性三房和两房单位为主，预测住宅销售均价在元平方米之间，而项目所在地商业气氛较弱，乐观预测临街商业价格在,元平方米之间，区域市场竞争般，预计未来片区价格将较为平稳。项目分析与评价地块解析交通条件项目位于莲塘西岭下村，位于罗湖区至沙头角大道南侧，新秀村东头，西面是曦龙山庄，南面就是与香港的分界线，可以凭窗远眺览青山绿水，风景非常优美，是居家的风水宝地。图片项目四至东侧新秀村西侧曦龙山庄南侧分界线北侧山景地形地势地块形状呈不规则四边形，场地内已平整，地势平坦，但距罗沙路面高差较大。图片地块现状规划限制条件建筑退红线距离北向米，西向米，东向米，南面红线内侧为绿化停车及活动用地局部有高层建筑处退米。总体布局满足消防要求......”。

8、“.....交通方便规模较大，具有定的规模优势开发商具有定的知名度，品牌优势南北向山景，景观资源非常丰富，具景观优势。劣势地块属区域边缘地带，商业服务半径小，人气较弱，未来销售实现的压力大高层分摊大，物业管理费用较高高差较大，临街商业价值挖掘难度较大距公路较近，有噪音影响。机会未来片区供应量较小，竞争压力不大威胁商铺整体包装推广难度较大面临福田及南山的竞争城市经济中心带西移。项目评价宗地形状为不规则四边形，地块平整，但与罗沙公路有较大高差，商业规划难度较大，罗沙公路为区内主要交通干线，但距项目太近，交通噪音影响较大宗地周边商住项目较少，人气不足，公共配套弱，不利于商铺价值挖掘宗地周边周边自然景观较为丰富，可结合项目整体规划，打造生态景观住宅。市场定位及项目评估项目定位通过项目的分析......”。

9、“.....产品定位商业定位街铺专业市场整体包装推广住宅定位中档纯住宅，主力户型宜以房房为主，配合适当的房及以上的平面跃式复式户型。客户定位商业定位主要为本地原居民投资客个体经商户罗湖区白领住宅定位由于交通较为方便，面向深圳整体市场，特别是罗湖市场。价格定位考虑项目的推出时机，结合项目具体情况，位于莲塘片区边缘地带，商业价值较为有限，在成功策划包装推广情况，预测价格如下其商业价格为较理想乐观的价格住宅均价元平方米商业均价元平方米层街铺均价元平方米层内铺均价元平方米二层整体均价元平方米三成整体均价为元平方米核准通过，归档资料。未经允许......”。