1、“.....赠送付款方式灵活多样次性付款免息分期付款银行提供成年按揭协助办理公积金及组合贷款销售推广前期推广较为失败主要以报纸广告和路版广告为主年月请香港恒大行做企划在长江日报上做过几期版广告效果不是很理想销售情况佳海华苑销售情况较差目前仅售几套销售率约客户分析客户主要为开发商关系户直接实现销售仅两套世纪家园项目规划有中联星开发世纪家园占地亩总建筑面积万平方米期总建筑面积万平方米容积率为绿化率为项目总规划有户期工程于年月日开工目前在做桩基工程物业形态有多层小高层和联体别墅户型设计以中大户型为主面积在平方米之间共种户型主力户型为约占期户型指标如下户型多层室室室室面积数量比例户型小高层室室跃式室跃式数量比例调查结果表明项目所在区域已成为个大型居住新区各种档次居住小区竞相争艳项目所在区域虽然居住小区较多但主要是以中低档次为主真正称得上高品质小区较少因此该区域内以中低档次物业竞争最为激......”。

2、“.....烈项目所在区域内有特色楼盘较少还没有真正成型致命品牌中低档次楼盘之间价格差距不大中高档次楼盘之间价格差距则较为悬殊在调查所有楼盘中大多数都采取随行就市追随策略同市其他区域相比区位差异带来价格变化影响相对较小决定价位更多是物业品牌品质消费者调查分析消费者需求调查年区域在售楼盘实现销售约万平方米客户主要来自周边地区现对已购房客户进行调查统计客户类别来此区域置业客户主要分布在发展大道和黄浦路沿线竹叶山花桥附近等邻近范围如生态花园空军雷达学院政府集团购买占很大比重其他项目客户也是以周边地区为主已购房客户区域分布如下区域江汉其它比例已购放客户职业分布行政事业单位科研教育单位个体私营企业由于属于新区开发目前区域楼盘客户主要还是周边地区来源并不广泛客源挖掘潜力较大客户类型主要为国家行政企事业单位科研教育单位个体私营业主这几种常规住宅消费类型购买力来此区域置业客户购买力较强已购放客......”。

3、“.....户家庭月收入均在元以上其中采用公积金贷款和商业贷款其贷款额多为万元左右贷款年限为年月还款额在元左右以上分析说明贷款买房已成为消费主流购买动机此区域置业客户多为次置业客户购买动机主要为改善居住环境购买动机如下换环境结婚用投资客户认同因素选择在此置业客户对小区认同因素依次为因素环境好距离近户型合理付款方式价格升值潜力比例从成交客户因素分析客户多认同区域环境其次是距离远近即离工作单位或原有居住区域远近户型合理付款方式灵活价格地段发展前景第章项目开发经营优势点与机会点分析房地产投资项目开发经营机会形成模式经营机会实质是寻求识别把握企业可进取市场空间经营机会是外部市场环境条件中有利条件综合态势与企业本身优势结合经营机会转化为项目个性以后即成为在激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点项目开发经营优势点本报告部分对该项目作开发经营环境分析时已作了许多讨论现对该项目真正突出于住宅市场优......”。

4、“.....势点集中如下项目开发经营期几年内相关经济大“势”国家宏观经济走出低谷进入上升繁荣期恰恰是本项目开发经营期住宅业房改金融投资财政市场管理等政策逐步到位住宅业将面临有利政策法规环境置业意识古往今来中国文化观念组成部分已经重新泛起并将成为全社会占主导地位消费观念全社会小康后家庭消费将首先集中在住房条件改善方面项目区位优势与地段优势及其发展空间与规模花园自然环境在市得地独优其远离市中心花园可作为区企事业单位人员私营民营企业家理想生活基地花园占地近百多亩规模适中可作为经济住房是置业理想地方项目公司企业领导核心与公共关系状态项目开发公司领导核心可实行新组建班子在人事财务管理等方面可实行全新体制项目开发公司领导层经营思想应以营造精品品牌为市人民政府作出贡献项目也可以运行类似于模式这也将将得到政府充分支持上述这些优势点正确运用有利于开发项目打造良好基础项目开发经营机会点整个区人口众......”。

5、“.....外来人口也较多而且私营民营企业今年来不但增加收入水平也不断增加加之大规模建设活动使得整个房市较为活跃有利于新项目上马开工项目区域位置远离市中心自然环境得天独厚加之其成本较市中心同类物业便宜而且近年来有大规模开发建设整个区域内基础设施市政设施不断完善和健全这就更有利于新项目未来前景而且整个潜在购买力也是相当有分量这也正是项目开发机会点本项目目前交通状况不是很好但有在建幸福大道大道将在近年内完成通车到时候小区交通将相当便捷而且物业增值可能性是显而易见项目在这个时候和大道建设同时进行将大大促进项长全市总开工面积万平方米比年增长总竣工面积为万平方米比年增长其中住宅竣工面积达万平方米占全市总竣工面积比年增长全市商品房销售总面积为万平方米其中住宅为万平方米占总面积销售额达亿元空置商品房从年万平方米下降为万平方米是在房地产租赁市场上全市房屋租赁总户数为户比年增长租赁总面积为万平方......”。

6、“.....米比年增长年租金总额为亿元比年增长是在房地产抵押方面全市房地产抵押总户数为户比年增长说明个人购房贷款正迅速地增长以上情况表明市年房地产宏观经济指标开始回暖房地产市场开始步入了成长期正朝着新繁荣上升期转变个人购买率进步增加商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平重要指标年第季度商品房销售额为亿元其中个人购买为亿元个人购买率为从图中可以看出年市商品房个人购买率是持续上升至第季度已经达到水平个人购买率不断上升也从个侧面表明房地产市场发育良好房地产消费已经启动并且持续增长为房地产市场持续快速发展提供了条件房地产投资进步加大投资结构更趋合理年第季度房地产投资总额为亿元在上季度基础上进步增长从左图看出年各季度市房地产投资增长非常迅速增幅很大表明房地产业新增长周期已经到来同时也可以看出房地产需求对投资强有力拉动作用价格指数季度季度季度季度截止年月份全市完成住宅投资亿元占房地......”。

7、“.....产总投资年市住宅累计总投资亿元占房地产总投资其中住宅类物业价格指数具体见下表各季度市住宅加权平均价格水平与价格指数变化如下图所示通过下图可以看出第季度住宅价格继续上涨但涨幅小于上季度原因是季度住宅价格基数相对较低导致季度住宅价格增幅较大第季度在季度住宅价格基数相对较高基础上难以继续保持较大增幅但总趋势是住宅价格保持攀升市场特点分析宏观市场特点住房分配制度改革历史性突破为房地产市场发展提供了动力年市正式步入住宅商品时代自年月日延续了近多年福利分配住房制度退出历史舞台货币分房制度取而代之住宅商品属性逐渐被还原出来经过年过度转换从年开始实物分房已完全停止居民“等靠要”福利性住房观念已经开始向商品化转变年月日以前凡购买公房次性付款可享受折扣优惠年岁末购买现住公房次性付款享受优惠也全部结束从今年元旦开始则实行“零折扣”住宅这个人们生活消费中占用资金量最大商品在年完全纳入了市场......”。

8、“.....济轨道空置商品房消化能力加强年房地产市场销售情况趋暖市场容量扩大除可吸纳上市商品房外还消化部分往年空置商品房年市空置商品房为万平方米年新增万平方米到年底还剩万平方米因此在年共消化了万平方米经济适用房建设取得较好成效年市不断推进和完善经济适用住房建设全年经济适用房施工面积为万平方米竣工面积为万平方米占全市住宅总竣工面积全年销预售万平方米其中预售万平方米销售率超过解决了万余户居民住房问题先后开发了百步亭花园华锦城花园等几个规模大环境好重点经济适用房小区房地产级市场联动效应初步显现年市房地产市场结构趋于合理存量房交易明显放大手房市场活跃程度较高根据房地产发达地区经验手房市场活跃会直接刺激住宅级市场发展存量房买卖增加并不意味着增量房市场萎缩而是带动增量房市场增长广州深圳存量房交易大大超过了增量房交易而市现在存量房交易确小于增量房交易因此利用手房交易拉动住宅级市场操作空间很大......”。

9、“.....年市增量房市场交易起交易建筑面积达万平方米而存量房市场交易达到起建筑面积为万平方米存量房交易兴起和已售公房上市交易大大推动了房地产市场梯级消费需求住房级市场增量房住房级市场存量房住宅总量起数起起起建筑面积平方米万平方米配套设施竹叶苑小区周边部分景观住宅底层架空作为休闲绿化用地融洽小区内住户社交氛围小区内道路两侧铺设植被花草并预留停车位泊车位可达厨房设置集中排烟管道管道煤气每户配置卡煤气表预留上下水接口方便住户装修卫生间预留上下水接口采用自然采光可提供有线电视电话数据通讯线路每户预留电话及有线电视接口水表电表出户可提供水表配置供电容量电表户表供电线路引至室内控制开关小区内还设有医疗中心文化中心老年乐园少儿乐园门球场社区内还设有会所幼儿园金融邮政服务等物业管理有级先进物业管理公司招银物业实行全方位智能化物业管理向住户提供安全便利维修服务全天侯小时巡更红外线监控闭路电视监......”。