1、“.....南昌小公寓的户型以居室包括单间占主流，二居室次之，三居室以及小复式附属兼配，这在在定位为酒店式公寓的楼盘项目的户型数量配置中，表现得甚为分明，房包括单间以绝对性的单位数量优势占据市场供给之最，远超二居三居，而在今年推出的两个酒店式公寓恒茂国际华城酒店套房博泰滨江威尼斯中表现得更为纯粹全部单位为居室单间户型，没有二三居户型的配置。在户型面积上，小公寓的居单间面积从范围平米不等，其中，平米左右占主导，二居室户型多集中在平米左右，三房则达到平米上下。小公寓户型面积小，在功能格局的划分布局上受到拘束，卧厅厨餐卫难以面面俱到的全部兼顾，通常在小公寓的户型设计功能划分侧重层次上来说......”。

2、“.....厅其次，厨餐排在最后，在酒店式小公寓的户型设计上，厨餐功能完全弱化甚至被省略。此种功能侧重排序是源于小公寓产品的目标消费者的生活方式和特点所致。不可忽略的点是，小公寓户型多集中在高层物业上，且多是塔楼建筑结构的高层建筑物，因此，基本上存在得房率低采光差朝向不好通风效果不畅的缺陷。酒店式公寓的硬件设施及软体服务酒店式公寓项目大多规模小，在社区的景观园林上因无地施展而留有空白，因此小公寓项目转而倾注对服务与管理的重视，酒店式服务商务式功能是定位为酒店式公寓的小公寓项目最常见的服务管理方式。酒店式服务是指能提供清洁送餐代购物等类似于酒店式的贴身服务，商务式功能是指能需足复印打字会客等简单商务性需求。相应的在酒店式公寓的硬件配套设施，通常配置娱乐休闲及商务性配套如酒吧咖啡健身房洗衣房商务中心会客厅等。从目前南昌市已交付使用的酒店式公寓来看，硬件配套软体服务处于不到位或是片空白的状态，有浪得虚名之嫌疑......”。

3、“.....而对于酒店式商务式的软体服务，不少物管公司甚至没有这个概念，只停留在最原始的环卫保安等基本服务层面上。当然，没有配置相应的会所配套及软体服务，也存在定的客观原因，社区业主少，没有足够的消费力足以支撑相关配套的运营是根本原因。爵士馆就是最好的例证，装修新的健身房酒吧小超市等会所配套在免租半年的优惠政策下，最终酒吧还是以关门告终。针对会所配套的难以运营，大多数小公寓项目的通用做法是，针对酒店商场超市等大型商家招商，将裙楼改为对外经营的酒店或是商场，如东方巴黎就是将原来承诺给业主的会所配套改为现在的餐饮酒店，金色水岸恒茂国际华城等项目现在也将会所配套改为对商场酒店招商。建筑特征分析酒店式公寓如尚东大道博泰江滨威尼斯恒茂国际华城酒店式公寓建筑设计风格变化小，公共设施和建筑外观是多参考于酒店，立面材质多使用涂料。建筑设计采用单体造型，外墙均为先进的中空钢化镀膜玻璃幕墙......”。

4、“.....建筑风格简洁挺拔时尚，充满了现代气息。产品特征分析规模小，但趋势看好南昌市各公寓的规模都普遍偏小，大都是零星栋两栋，目前公寓物业规模稍大的有恒茂国际华城皇冠座水晶座博泰博泰江滨威尼斯等。开发的产品形式多样在产品形式上，开发商采用高层开发如东方巴黎爵士馆高层和多层混合开发如尚东大道铂金特区写字楼与公寓混合开发恒茂国际华城博泰江滨威尼斯。营销特征分析酒店式公寓小风险投资模式酒店式公寓有个最大的特点就是自由方便，户型选择余地大，而且价格相对住酒店又较低，随时可以得到酒店式的各种服务。由于南昌的酒店式公寓很大部分是由以前烂尾楼改造包装而成如东方巴黎自由都，因此在售价上面占有很大的优势，业主在购买后做为种投资渠道，回报率高过多层高层的住宅楼，是近年来房地产市场出现的种新型的投资物业。价格特征分析从现在已有的公寓项目的售价来看，酒店式公寓均价差别较大，其中但根据酒店式公寓的地段不同是最大的影响因素，市价因地而宜......”。

5、“.....价格不菲，单价从元平米不等。需要注意的是，在部分项收益成为种投资热潮在小公寓的消费市场中所占比重将会越来越大,附表各酒店式公寓消费群体分析楼盘项目消费群体类别消费群体特征描述所占比例置业用途选择该项目的原因爵士馆外地来昌工作人员以年龄阶段消费为主，有较稳定较丰厚的收入。自用户型小总价低精装修方便交通比较便利。单身人士自用市区小家庭自用投资市区投资客投资自由都私营业主中青老年各年龄层都有，附近周边消费占多数。办公户型小总价低地理位置较好。外地本地投资客投资单身小家庭自住东方巴黎私营业主以中青年消费为主，洪城大市场的私营业主是消费大户。自用办公投资总价低地理位置较好有知名度有投资潜力。白领人士自用投资本地投资客投资地王广场私营业主消费群体层面较广，主要特征是收入颇丰的高消费群体......”。

6、“.....因此在营销手法上受定产品属性上的牵制和影响，具有定的特点。首先从项目定位的角度来看，酒店式公寓商务公寓商住型公寓产权式酒店公寓，始终没有走出个套路产权式归属酒店式服务公寓式住宅即从用途属性上都定位于公寓式住宅在服务类别上都是宾馆式酒店式的高档服务在归属上，产权式世袭式，意味几十年的物业所有权。另外，夹带精装修销售，越来越广泛的应用于小公寓的销售中，成为小公寓销售中的项惯用营销策略，在北京上海等城市非常多见，当然，在南昌的大部分小户型项目中也沿袭了这种营销手法。甚至可以说，在年之前，毛坯小户型还是市场主流......”。

7、“.....将是酒店式精装修公寓的天下。小户型，精装修，最大的作用在于能帮助提升小户型项目的形象。小户型项目通常位于闹市中，规模不大，没有景观绿化方面的美化，户型没有朝向采光通风的讲究，尤其是单间小户型，连起码的功能分区都没有，而美观精致的精装修恰恰能弥补户型上的不足，些有品味的装修，令人倍增好感，甚至能帮助提升对整个项目的印象，从而弱化项目的劣势，换言之，精装修就是项目的另种形象包装手段。另外，小户型项目的目标使用群体以青中年消费为主，这部分消费群体的行为特征之是生活节奏快，品味较高，消费观念前卫，精装修小户型恰好能符合这部分人群的消费胃口，满足消费需求。九项目目标客户分析及竞争楼盘分析通过对酒店式公寓市场调查，对于酒店式公寓的市场消费群体分析及消费行为分析详见下表所示户型单间居二居三居户型面积销售客户投资客单身白领过渡小家庭私营单位消费行为分析这是最受投资客追捧的房型，总价低首付低，易租赁，收益稳定有保障......”。

8、“.....单身白领较关注物业的品质服务，文化品味。过渡小家庭是二居的主力消费群，因为手上没有太多积蓄，转而选择低总价小户型作为中转站，价格因素户型因素是他们较关心的因素。三房是酒店式公寓最难处理的房型，现在越来越多的酒店式公寓不再配置此房型。该房型的主要消费群体是些私营单位公司买来做办室之用。因此物业位置交通停车位等是其关注的因素。参照市场分析结果，结合本项目特点，本项目客户定位如下所述核心目标客户全市各类投资客。该类投资客看中本项目户型面积小地理位置好，交通便利，投资回报率高，此类群体消费力强劲，预估投资客消费群将占据本项目目标客户的七成比例。有针对性的对本项目投资前景投资收益方面的宣传将会是剂强有力的催化剂，坚定的客户投资信心，促成购买行为。其它客户群此类群体将占据全部目标客户的三成比例。单身人士。单身人士主要指都市白领阶层或收入较高的公务员等消费群体，他们置业的目的并不明晰......”。

9、“.....模棱两可，地理位置优越周边环境热闹交通便利是吸引该类消费群体选择本项目的主要原因。过渡小家庭。般是指手中没有足够积蓄，有梯度置业准备的年轻家庭，酒店式公寓的低总价位置好，是他们选择本项目的主要因素。私营单位。这类群体购买小公寓是用作写字间，办事处等，酒店式公寓相对低于写字楼的售价，及便利的交通是最大的优势，此类群体次性购买的数量可观，通常是数套并购，或整层购买。南昌市潜在酒店式公寓预计近两三年来，以恒茂国际华城水晶座皇冠座博泰江滨威尼斯为代表的酒店式公寓成为市场的主角，围绕酒店式公寓的探讨也在业界展开。但无论褒贬，热点地区的酒店式公寓好卖却是不争的事实。南昌是发展中城市，区域中心形态还未形成，批社会品牌实用性品牌将进入南昌，这就促进高层次高品味配套完善科技含量高的酒店式公寓应运而生。南昌市潜在酒店式公寓预计表楼盘备注星河国际星河国际占地面积平方米，总建筑面积平方米。由栋高层套左右酒店式公寓和栋写字楼组成......”。