1、“.....在该区域尚无先例，市场存在定风险性国内经济持续过热，房地产和金融政策收紧，物业税的开征等给项目的经营带来不确定因素。应对策略四大策略强化优势与机会策略强化项目自身的高档性和唯性，将项目与该片区其他类型酒店相区别，迅速占领市场，出奇制胜配合项目太和经济开发区地标性建筑的外观，充分利用良好展示面，强化楼体及现场包装，迅速吸引周边客户关注利用酒店本身所具有的丰富客户资源优势，通过有针对性地实施点式营销策略，尽可能将酒店客户转化为购买客户强化利用发展商良好的社会资源和政府背景资源优势，对辖区内各外资及本地企业进行重点宣传，促成集团购买。两大策略化解劣势与规避风险项目进行准确市场定位，并通过实施具有极强针对性的营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买针对自身酒店配套设施经营的劣势......”。

2、“.....增加酒店产品附加值，提升形象档次利用政府背景优势对项目进行信誉担保快打快销规避政策风险。结论通过对比分析区域市场的各种特征，以及影响本项目的各种因素，认为本项目在该片区的酒店市场中占有很大优势，如果能优化主观因素市场定位酒店经营成本控制营销策略等，在特色化和配套性上取得最佳差异化特征，本项目的市场风险可以有效应对和规避，并会有良好的市场表现。项目评价太和安徽亿栋大酒店项目在安徽太和经济开发区片区目前仍属于独无二的酒店产品类型，但在整个阜阳房地产市场来说，属于中档的酒店项目。由于该项目上市时机良好，产品稀缺，预计销售压力不大。另外，从未来长期投资回报的角度考虑，应该采用行之有效的方式降低酒店的经营成本，提高酒店的盈利能力，尽量保证实现销售中承诺的投资回报，降低中小投资者的投资风险，提高发展商的品牌形象。整体来看......”。

3、“.....本项目运营条件成熟，时机合理，市场酝酿形势及周边配套完善，受国家经济发展总趋势及阜阳经济特点的利好影响，本项目前景展望非常良好。市场定位及项目评估市场定位太和作为阜阳重要的卫星城，直以来在阜阳的经济发展中都占据着非常重要的地位。但从长期来看仍处在个起步阶段，市场上的买家以本地居民为主，外地消费较少，是个本地消费群体占主导的地区。因缺少品牌发展商的介入，而使到市场缺乏竞争，房地产项目不多，个盘规模较小，可供置业者选择的范围较小，楼盘价格每平方米介乎在元之间。无论从地理位置还是房地产产品水平来看，太和房地产都是阜阳房地产市场的重要组成部分，目前市场中大部分产品都属于中低档产品。随着品牌发展商的进入，太和房地产及酒店市场的有十分具有发展潜力，未来前景美好，产品升值潜力十分巨大。项目评估在整个太和市场中......”。

4、“.....具有很强的独特性唯性，是市场中极具竞争力的投资型房地产产品。根据项目目前情况，我们认为该种解决方案必须能同时满足以下两个核心要求在短期内能快速回笼大量资金能保持并促进对项目的高效经营管理项目定位安徽亿栋大酒店为安徽亿栋投资股份有限公司全资拥有，是安徽太和经济开发区为改善投资环境而兴建起来的。该酒店楼高层，总投资亿元。安徽亿栋大酒店是家豪华商务旅游酒店。位于国道省道南洛高速公路的交汇处。酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。因此，项目应该定位为安徽太和经济开发区首个国际级商务产权式酒店。方案评估意见综合项目评估三种方案的比较分析，我们认为产权自主分配，保证对项目的经营管理权促进酒店管理水平的全面提高......”。

5、“.....故不能采取比较法定价项目属于典型经营收益性物业，故可采取收益法。收益法定义预测估价对象的未来正常净收益，选用适当的资本化率将其折现后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益年有限，且其他因素不变的价格计算公式项目现今总价项目的收益年限房地产资本化率，即项目投资回报率，般取经验值项目的年净收益价格求取本项目作为产权式酒店，经营年限般为年，故收益年限本项目作为酒店的净收益根据市场调研结果，我们可以设定平均租金收益根据项目酒店客房标准和酒店业正常租金收益水平作保守估计元套天入住率参考目前区域酒店入住率作保守估计总套数根据现有客房数套年收益租金天平均租金客房总套数入住率元故依公式求得，项目现今总价值元经初步统计产权式酒店可售面积产权式酒店理论均价元价格调整由于产权式酒店对于业主而言，只需交首期......”。

6、“.....经营年限过后完全归业主所有，所以价格超出周边公寓写字楼等回报率相对较低的物业而言是正常的。同时，该价格从房地产估价理论上讲也是合理的，但该价格是按资本化率投资回报率来计算的，意即是客户能承受的最高价格。考虑到市场的接受度，以及降低开发风险，我们可以根据经验人为将其调低，以低价入市。由以上分析，我们在充分考虑市场接受度开发商供款负担和收益的平衡问题，经过多次尝试，将初步均价定为元结论通过以上对价格的技术性和市场接受度的分析，我们最终得出本项目的可实现均价为元。酒店商业服务部分价格定位本项目为安徽太和经济开发区区唯四星级酒店，通过对类似酒店项目及安徽太和经济开发区片区商业形态的调查，我司认为商业业态应该定位于中高档品牌服装化妆品珠宝首饰等。按照周边商业铺位的售价水平租售情况，结合本项目商业服务部分的独特性......”。

7、“.....资金来源和运用分析项目总投资由项目已支付工程款及销售费用财务费用组成，资金来源包括自筹资金银行融资和本项目销售回款。第五部分财务与敏感性分析赢利能力分析目前产权式酒店的三种主要经营方式固定回报模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。发展商承诺每年的固定投资回报业主每年可以享受天分淡旺季免费自用业主只需交付成首期，剩余月供款每月从固定回报中扣除，剩余部分收益按月半年或年度返还。经营期满后，物业使用权交由业主。此类方式适合被地理位置相对偏远销售价格低酒店经营运作成本较低且入住率较高的产权式酒店，因为回报明确简单，可操作性强，正逐步成为此类型产权式酒店的主要回报模式。利润分成模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。业主只需交付成首期，另付月供贷款......”。

8、“.....并可按定比例享受酒店经营税后纯利的分红。此类方式被早期的地处旅游风景区，经营运作成本相对较高，酒店经营受淡旺季影响严重的度假型酒店广泛采用。但从后续经营的可操作性角度来看涉及问题比较复杂，后续经营风险较大。单纯免月供模式物业产权归业主所有，物业委托开发商与酒店共同经营年。业主交付成首期，月供贷款由发展商代缴外，不在享受额外目录前言第部分项目总论项目背景可行性研究结论第二部分市场分析项目投资环境和市场研究市场宏观背景区域市场分析第三部分项目分析及评价地块解析项目分析项目评价市场定位及项目评估项目定位方案评估意见核准通过，归档资料。未经允许......”。

9、“.....主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。安徽亿栋大酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程的基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。项目背景安徽亿栋置业投资有限公司为适应时代发展的要求，实现企业经营模式持续稳健发展的目标，拟在安徽太和经济开发区新建安徽亿栋大酒店......”。