售收入项目可实现销售收入为,万元。根据我公司测算人员对该区域周边同类商品住宅商铺及车位供求状况调查，并结合估价经验作出修正后确定预测本项目商铺销售均价为元平方米，普通住宅销售均价为,元平方米,普通公寓销售均价为元平米，酒店式公寓商住楼销售均价为元平方米带家电家私办公家具。其中商铺可销售面积为,平方米，住宅可销售面积为,平方米,普通公寓可销售面积,平方米，酒店式公寓可销售面积为，平方米，商住楼可销售面积,平方米项目开发总成本费用为,万元土地成本为,万元前期工程费为,万元房屋开发直接成本,万元管理费用为,万元销售费用为,万元营业税金及附加土地增值税为万元借款利息费用为,万元项目税前净利润为,万元税后利润为,万元税后净利润率成本利润率为财务净现值,万元投资回收期为年由上述数据显示该项目在经济上与财务上均是可行。二项目盈亏平衡分析盈亏平衡点满足固定成本销售收入经营费用销售税金及附加利息支出盈亏平衡分析表明，当销售收入达到预测销售收入,万元时，即,万元时，项目盈亏平衡。第七部分贷款风险分析风险分析及防范措施作为个房地产开发资金贷款项目，其风险主要来源于以下几个方面经营风险目前是成都市房地产迅猛发展初期，市场新推大型楼盘不多，珠江骏景花园项目地理位臵较好，定位为中高档次楼盘，综合竞争力较强对目标消费者具有较强吸引力因此其市场风险较小。建设资金风险该建设项目总投资,万元。目前为止，该项目已于年月开工，预计于年月全部竣工交付使用。项目需继续投入资金较多，项目所需资金除自有资金外主要依靠银行贷款，因此银行贷款到位情况对项目影响较大。投资成本风险在开发过程中，由于人为或非人为因素，将直接导致开发成本增加，影响项目盈利能力和经济效益，从而增加贷款偿还风险。本项目后续投入资金较多，因而开发商不仅要和监理单位应监督施工质量，并有效控制成本，而且要注重对各种变化因素进行预测和防范。政府政策风险政府政策风险主要包括国家对房地产业宏观调控及当地政府对项目所在区域整体规划。从近两年该市房地产走势和销售状况来看，天河区住宅商业趋于活跃，总体销售总额趋于增长，投资者对房地产开发经营有较大信心。开发商信用风险开发商资信风险来源于开发商与银行合作时履行信用程度，还与开发商本身实力有密切关系。开发商广东珠江投资有限公司实力雄厚，因此其信用风险不大。第八部分结论与建议结论珠江骏景花园房地产项目拥有良好市场前景。该项目建设正处于温江房地产热销阶段，人均收入逐年提高，外来人口不断增加，整个社会需求旺盛，介入市场时机较好，市场前景较为乐观。珠江骏景花园房地产项目税后利润率为，成本利润率为，可产生净现值,万元贴现率为，经济效益较好。通过敏感性分析可知项目抗风险能力较好，但当销售进度达到时，本项目贷款本息可收回，贷款风险较小。珠江骏景花园房地产项目建设符合市政府就该地区发展规划，水电通讯道路和交通等基础设施条件良好，这为本项目实施提供了良好外部条件。珠江骏景花园房地产项目拥有良好社会效益。项目完工后，该区域投资环境商业设施购物环境和居住条件将得到改善。二建议虽然本项目拥有良好经济和社会效益，但项目建设需要大量资金收入，能否及时筹集足够资金将是项目成败关键，因此，建议开发商尽可能通过多种渠道筹集足够资金，并灵活运用各种促销手段，使项目中商铺住宅等不同物业都有较好租售业绩，加快资金回笼。精心组织余下工程施工，提高速度。在有效合理地利用资金问题上多下功夫，或者聘请专业财务管理公司和监理公司协助整个项目实施，并注意统筹安排各项支出所需资金。以上分析和研究结果表明本项目具有良好投资环境和经营条件，从项目地点功能和标准以及相应市场需求状况来看，项目结构合理市场需求状况较好从经济效益分析来看，该项目投资偿还能力较强，项目不仅能够偿还投资本息，而且均能获得较佳盈利从社会效益来看，本项目为国家直接提供可观财政收入，有利于人们居住水平提高。综上所述，本可行性研究报告结论是珠江骏景花园房地产项目可行。在建,上海已开发,在建,深圳已开发在建,总计注累计销售含在建项目已预售金额此表不含珠江投资公司参股非控股子公司开发住房。表珠江投资公司年住房销售统计年年年地区销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面投资为主综合性企业集团，公司业务涵盖住房开发基础设施投资商贸物流三大领域。在住房开发领域，珠江投资公司具备较强住房综合开发能力，住房销量居全国前列，公司市场定位为开发高品质中价位楼盘，并成功打造出珠江地产这个全国性优质住房开发品牌。凭借雄厚资产规模和良好销售业绩，珠江投资公司先后获得了广州市百强民营企业年广东房地产竞争力三强广东地产资信强广州市民十大最喜爱房地产品牌企业等称号见表。表珠江投资公司近年所获主要荣誉获奖名称获奖时间颁奖单位广州十大明星楼盘南方日报社南方楼市广东地产资信强,人民日报广州市民十大最喜爱房地产品牌企业广州日报中国住宅创新夺标获奖证书建设部中国建设报广东省房地产承诺诚信企业广东省消费者协会新快报中国知名地产建设部广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业广东工商报中国房地产策划大奖赛金奖人民日报中国营销学会承诺销售放心房展示单位中国消费者报中国房地产建筑产品创新十强建设部中国建设报绿色社区广东省环境保护局广东省精神文明建设委员会西安楼市特别贡献奖陕西省消费者协会三秦都市报广州市著名商标广州市工商行政管理局广州市百强民营企业广州市人民政府中国营销标杆企业年度最佳营销创意奖中央电视台新营销广东房地产竞争力三强广东省社会科学院广东省社会科学院竞争力评估中心广东省省情调查研究中心珠江投资公司在广州从年开发华景新城起，在广州累计开发销售面积超过万平方米，建造批如珠江罗马家园旭景家园珠江俊园东方夏湾拿花园等精品楼盘。公司年销售面积达,万平方米，广州地区销售金额达亿元。珠江投资公司以广州住房开发为重点，逐步向北京上海深圳西安梯级推进。年，珠江投资公司进入北京房地产业。经过几年磨合与发展，珠江投资公司合作开发了珠江绿洲珠江罗马嘉园，并开发了三个楼盘珠江骏景珠江峰景珠江国际城。年销售面积达,万平方米，销售金额达亿元。珠江投资公司在西安开发珠江骏景城，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，属经济适用房，建成后有助于解决西安普通市民住房问题。该项目总投资亿元，预计总收入亿元。截至年底，珠江投资公司及其控股子公司在全国累计开发销售住房面积万平方米,累计销售金额超过亿元表，表。表珠江投资公司住房开发览表地区所处阶段总建筑面积平方米累计销售面积平方米总额万元广州已开发,在组群，都将带来可观人流量，未来将会有更加便捷交通。地价水平较低目标客户产品定位及形象定位市场定位为该项目目标客户主要是较高收入水平高层白领蓝领人士，企业中高层骨干。产品定位为平米为主中高档商住型项目。二房地产市场分析成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内原旧城区逐渐向外扩大，到年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近平方公里中心城区，包括新都华阳龙泉温江等区域在内大都市区。房地产开发也由集中在至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，以及更远郊郊区楼盘并举局面。从环域来看，年第季度,二环路以内已经少有新项目亮相,新增供应面积仅占总量，毛坯均价突破元平米，而二环到三环区域新增供应量则占到总体供应,毛坯均价突破元平米,高素质楼盘价格区间在元平米三环以外由于政府规划导向以及高品质楼盘陆续推出，去年交易量猛增达万方，同比增长，今年新增供应总量占到,毛坯均价在元平米左右。从方位来看，成都市可分为东南西北包括城中在内五个区域。城中规划为中央商务区。拥有得天独厚地段优势，繁华商圈省政府市政府所在，地少价高，年住宅毛坯均价为元平米左右，以中小户型供应为主，主力客户为投资客和商务人士。城南规划为科技商务居住区。行政金融商业中心生活居住会议展览为主成熟区域，公认富人区，历来是成都市民居家臵业首选之地，西南最大高新科技园区电子交易市场中科院分院新会展中心所在，南延线至双流国际机场，明年政府南迁后，更是新城市副中心。随着城南商贸会展业发展，城南三环内外乃至华阳均成了开发热土，但城南城市副中心定第部分概要项目编写说明二测算目的三测算依据四项目概况五测算结论第二部分借款人评价批准，为了不影响工地周围居民正常工作生活学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单应严格按照有关施工操作规定执行，避免可能造成限定外噪音或粉尘污染。第四部分市场研究与分析项目优势及客户产品定位项目优势采用现代住宅设计，户型新颖该项目采用现代风格设计,规划为高层建筑，建成后将成为该区域首个标志性住宅建筑。临近花博会环境清幽该项目邻近花博会，空气清新，环境幽静，适宜居住。发展商知名度高该项目发展商为广东珠江投资有限公司，该公司已开发了众多大型住宅楼盘，如珠江帝景骏景花园罗马家园旭景家园翰景轩信华花园等。在业界颇具名气，在消费者心中形成良好印象。前景较好该项目将引进全球强家乐福大型零售业卖场，将带动其他商业业态陆续进驻，形成该区域个大型商业中心。交通便利地处光华大道主干道沿线上紧挨花博会主场馆正对区政府以及即将进驻商业组群，都将带来可观人流量，未来将会有更加便捷交通。地价水平较低目标客户产品定位及形象定位市场定位为该项目目标客户主要是较高收入水平高层白领蓝领人士，企业中高层骨干。产品定位为平米为主中高档商住型项目。二房地产市场分析成都市房地产市场分析根据最新规划，成都市城市规模将由三环路以内原旧城区逐渐向外扩大，到年，成都将形成包括绕城高速公路以内区域，面积近平方公里中心城区，包括新都华阳龙泉温江等区域在内大都市区。房地产开发也由集中在至三环路间开发，转向三环以外和城郊结合部开发，以及更远郊郊区楼盘并举局面。从环域来看，年第季度,二环路以内已经少有新项目亮相,新增供应面积仅占总量，毛坯均价突破元平米，而二环到三环区域新增供应量则占到总体供应,毛坯均价突破元平米,高素质楼盘价格区间在元平米三环以外由于政府规划导向以及高品质楼盘陆续推出，去年交易量猛增达万方，同比增长，今年新增供应总量占到,毛坯均价在