1、“.....消费者对于乡村优美的环境，轻松的氛围，有特色的彝家风情十分看重，大多数乡村旅游消费者是因为乡村本身的风格产生旅游动机。二供给市场分析周边旅游供给空间结构及其游客流向分析目前市的乡村旅游主要集中在周边区县，而在距离市区较近的，乡村旅游资源的数量不多，也比较分散，没有形成大规模的集中区域。现状分析城市空间局促而狭长，缺少休闲空间和休闲项目，具有定开敞空间的低级旅游产品就能够吸引大量本地游客。本市距离周边旅游城市较远，交通成本高，因此对本地旅游产品的需求量较大，且重游率高。本市的观光产品组合业存在问题，目前不仅对本地市场没有吸引力，也正在失去外地客源市场。本市政公园是市民主要休闲集中区，但是规划区空间普遍较小，缺乏娱乐项目。农家乐目前处于初级开发阶段，未形成规模效应，主要集中于仁和区。产品分析产品结构服务模式单，主要集中在吃住方面，游娱购产品单......”。

2、“.....旅游的代替程度高，旅游者的选择余地大，且旅游产品雷同长期不变，导致游客随游览次数的增多而满意程度降低，客源就会大量流失。这就造就了价格高低成为消费者选择的唯条件的被动局面，造成既没有自己的特色，又容易被竞争者模仿的局面，又不能满足游客越来越高的消费要求，无法为农户带来更高的经济效益。许多游客都认为，增加特色，不要千篇律是现在最急需解决的问题。乡村旅游产品档次较低，规范化程度都还不高，忽略了商务型游客市场的空缺。由于乡村旅游整体依然处于初始阶段，无论是产品档次成熟度还是规范化程度都还不高，也没有形成规模效应，很难适应商务型游客市场的需求。三近郊旅游市场发展现状及趋势分析随着人们的休闲意识的增强出游能力的提高，人们对旅游产品的功能需求和对目的地的选择均发生了很大的改变，总体上已从远距离的观光游览转向近距离的休闲游憩......”。

3、“.....这是区域旅游发展阶段从初级单的观光旅游活动向较高级的集观光游览休闲和度假相结合进行整体提升的表现。我国大规模的城郊旅游开始于世纪年代后期，年代中期实行的周末双休制度以及后来推行的黄金周休假制度极大地推动了城郊旅游的发展。从最近几年双休日及黄金周旅游客源流向来看，国内旅游者舍远求近以城市郊区和周边邻近地区为旅游目的地的短途旅游般日游或二日游开始向规模化发展。随着广东人游广东广州人游广州活动的策划推广以及该项富有创意的旅游活动方式在国内其他省市或城市的推广，近程旅游休闲活动让城市居民重新审视和发现了身边的优势资源，感受到城郊旅游的种种乐趣。根据全国假日办近日发布的十黄金周假日旅游信息通报和主要旅游城市的旅游预报来看，各地开展的本地游日游或市郊游等十分火爆，城市周边多种形式的散客旅游和小规模的团体旅游快速发展......”。

4、“.....北京上海广州西安武汉成都等众多城市郊区的旅游地开发活动十分活跃，展现出近郊旅游发展良好的开发前景。四旅游市场预测分期人口和距离因素是影响旅游客流量的重要因素。由于距离阻抗作用，区域内的总人口与资源区之间，具有出游比例的衰减规律。美国有关研究表明，英里半径为郊游区，占出游率的英里半径为周末景区，占出游率的，超过英里的旅游占。我国属于发展中国家，受可支配收入的限制，国内旅游流向以近地短程旅游为主，中程次之，远地长线最少。尤其占城市居民绝对多数的工薪阶层，方面使其产生外出旅游愿望的原因逐渐增多，另方面可供自由支配的收入和时间有限，这就使得他们倾向于选择距离常驻地较近的旅游地去旅游。村区域最大的客源市场是本市，其次是周边等近距离大中城市，这与市现有市场状况符合。同时，从其旅游资源的价值和开发利用程度看，村特色街区项目的资源吸引力主要对本地区游客吸引力强，对区省外游客吸引力较弱......”。

5、“.....参照市旅游发展规划以及相关国民经济规划，项目未来年内市场需求量大致为表表项目年游客量预测表年份游客量万人次第四章环境保护项目对环境的影响项目建设在施工期会产生定的噪声污染和扬尘，同时会排放定的废水废气和建筑垃圾等。项目建成后产生的污染主要为生活污水生活垃圾等。二环境保护措施施工期间环境保护措施施工期废气污染控制措施施工期间的料堆土堆等应加防起尘的措施，挖出的土壤等固体废弃物应及时清运，运输车辆要采用防止散乡村酒店茶吧连锁超市旅游商品展销等。第六章项目投资估算及资金筹措投资估算表主要建设项目投资额估算表序号分项名称建筑面积造价万元项目内容商铺含特色餐饮商务会所茶吧连锁超市旅游商品展销乡村旅游酒店乡村旅游酒店公共服务设施含公厕邮政医疗服务站等......”。

6、“.....引进具备开发经验公司对项目进行开发建设，项目建成后，从解决村民长期生产生活出路出发，由村上经合组织回购部分，回购面积控制在之间，剩余部分产权属投资商所有，为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目未来盈利，建议委托有经营管理经验的企业进行项目运营管理，主要管理运营模式可采取以下方式进行采取租赁方式取得收益，村民也可在街区内承租物业进行经营，但必须符合相关业态并遵守服从街区管理者的统管理。村上经合组织回购部分可按市场原则直接返租给投资商，由投资商统委托有经营管理经验的公司进行管理。由村上经合组织和项目投资商协商致后，公开对外招商，招入家具备经营经验的公司对项目进行统管理，双方按照持有物业的比例对收益进行分红。三资金筹措项目筹资渠道和筹资方式主要为采用对外招商方式，资金由投资商自筹......”。

7、“.....具体如下自主经营方式。自主经营方式主要分为自主经营管理和租赁物业两种方式。自主经营管理。项目建成后，由投资商和村经合组织共同委托有经营管理经验的公司对项目进行经营管理，扣除支付给管理公司定的管理费用和营业税等费用后，通过取得的税后经营收入，逐步收回投资。租赁物业。投资商和村经合组织共同将项目租赁给有管理经验的公司进行经营，依靠收取租赁费用，逐步收回投资。房产销售销售给外地和本地投资者，直接收回项目部分投资，购买方可自己度假时使用，其他时间可将产权委托管理方来经营，逐步收回投资成本。为有效实现村民发展和景区建设共融共赢，确保项目可持续发展，使村民获得长期收益，建议采用自主经营方式对项目进行管理经营。二经营效益分析自主经营自主经营管理生产成本估算职工工资预计固定职工人，人年均工资及福利元，年工资福利共计万元。行政办公及燃料动力费万元......”。

8、“.....特色街区项目的近期中期各年的旅游业总收入估算如表所示。表项目年旅游业收入预测表年份游客量万人次预计人均旅游消费元直接旅游总收入万元按初步建成年接待旅游人次估算，接待收入万元。物业租赁按租赁方式，投资商和村经合组织共同将项目租赁给专业的有管理经验的公司进行经营，只收取租金，租金暂按平均元月，面积约，年收入约万元。房产销售结合房地产开发性质，对部分房产进行销售项目投资业主，将特色街区项目按照房地产开发模式，按均价元直接出售，按销售面积约，直接可收回投资万元。三资金回收情况估算由于建议项目以自主经营为主要运作方式，因此只测算自主经营方式的资金回收情况。自主经营管理支出项目建设投入万元其中建成后，第年管理费用约万元收入建成后第年年旅游业收入万元......”。

9、“.....按每年递增测算。项目以旅游资源为主要经营要素，再加上资金劳动力和管理者才能。尽管投入量不同，资金来源不，经营利润不同，但所有的资本均要生息，故设定利息率为，加上税金门票的资源构成折旧成本等，共占营收的，劳动力成本和管理费用在之间，利润率在之间。综合考虑营业税房产税营业初期投入等因素，预计项目建成后第年可收回投资，且每年经营状况良好。租赁方式按租赁方式，租赁给专业的经营公司经营，租金暂按平均元月，面积约，年收入约万元，扣除的税金和管理费，第年纯收入约万元，租金每年按递增，预计项目建成后第年可收回投资，投资回报期含建设期年......”。