1、“.....取利用年时间在全国形成定位准确特色鲜明消费便捷服务优秀商业街网络体系国内先进城市特色街区建设发展情况杭州市特色街区建设发展情况杭州市目前共有国家级市级特色街区条截至年底共入驻各类商户万户经营面积万平方米销售额亿元纳税亿元从业人员万人年人流量多万人次西安市特色街区建设发展情况西安市目前共有国家级市级特色街区余条截至年底共入驻各类商户万余户从业人员万人社会消费品零售总额逾亿元沈阳市特色街区建设发展情况沈阳市目前共有国家级市级特色街区余条截至年底销售额接近亿元其中爱小商品购物市场是全国继浙江义乌和江苏常熟后第个级旅游购物景区好街产业特色街是全国继深圳华强北和北京中关村后第大产品集散地特色街区是城市综合实力和繁荣程度重要表现形式之随着近年来城市建设发展各大城市近来年都重视特色商业街建设发展无锡特色商业街发展概况无锡特色商业街发展规划无锡市初步计划到年底创建市级特色街区个力争创建中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米特色街区......”。

2、“.....经营面积形成约亿元年销售收入到年底力争创建国家级中国著名商业街或中国特色商业街个建成万平方米特色街区经营面积形成约亿元年销售收入无锡特色商业街区域概况按照提升老街区培育新街区创建名街区总体要求以现有市县区特色街区为载体整合功能优化布局形成特色集中打造个市级重点特色街区崇安寺小娄巷旅游文化街区站前夜间经济步行街区广益路美食休闲特色街区清名桥历史文化街区电子信息特色街吴桥中心广场商业休闲街区惠山古镇历史文化街区湖滨路旅游休闲商业街万达广场商业步行街荣巷历史文化街区新天地东亚国际风情街荡口古镇历史文化街区惠山新城商务休闲街区人民路步行街区宜兴竹海锦城商业休闲街区无锡城市综合体发展目标以及商业效益期间无锡提出要建成个以上城市综合体着力打造批集聚辐射能力强重点物流园区重要商品市场商业特色街区和现代商贸企业形成区域性商贸物流中心这将进步推动无锡服务产业向高端化发展城市综合体是城市形态发展到特定程度产物作为城中之城城市综合体汇集购物办......”。

3、“.....公居住娱乐餐饮等于体为市民提供快捷高效服务极大地提高了城市生活和宜居品质比如以前河埒口地区虽然人气也比较旺但由于缺少统规划商业布局显得杂乱地区环境和品位比较欠缺而自万达广场建成后带来了非常好商业效应和社会效应周边房地产业也迅速升温可以说是城市综合体个成功典范接下来河埒街道还将致力打造特色商业街区通过合理布局规划用年时间打造条万平方米建筑路商业街惠山区万达商业广场带给本项目机会惠山区独特区域位臵造就了惠山区未来商业发展机会与潜力惠山区万达广场入驻更是会惠山区区房地产市场以及商业地产发展带来利好消息经过近几年发展惠山区政和大道已经成为区域中心商业金融中心地带万达城市综合体以及完达商业步行街与本项目意大利名品商业街相互辉映在惠山核心地段成为商业街亮丽风景线意大利名品商业街在政府大力支持下定能成为无锡最亮丽商业风景线同时给惠山整体商业档次商业氛围带来良好蝴蝶效应第章项目运营思路概念定位购物中心是具有良好规划商业区而传统商业街般是......”。

4、“.....自发形成无规划商业区者都是种商业物业类型相同点在于都是由多个零售商铺集合在起从事零售经营活动商业经营场所各个零售上都是分散经营自负盈亏都是具有购物餐饮娱乐休闲旅游等多种功能既具有传统商业所有功能又能对新兴城区商业招商产生重要影响购物中心与商业街区又具有较大区别其中最本质区别在于前者物业产权比较集中主要集中在少数投资商开发商手上由经营管理公司对租户进行统管理而后者物业产权则比较分散般分属于多个不同业主各种门类松散地结合在起缺乏统规划与经营管理而我们项目商业街既不同于传统商业街也不同于无锡现有商业街前期是由开发商进行统规划统开发尽管准备在今后运营过程中要将物业产权采取拆零销售先租后售以租促售但中后期我们基本要按照购物中心运作模式来运营即以统招商为主体采用统布局规划统宣传策划统经营管理方法完成开引后者经营管理定位商业街是商店群集合体是众多零售商汇集在起从事商品零售经营活动商业场所分散经营统管理是商业街管理基础零售商经营活动是分......”。

5、“.....散各自承担经营风险自负盈亏各自经营状况相互关联性不大同时商业街又是统规划统开发统管理商业物业经营管理公司对商业街进行统经营管理对经营布局商品组合招商推广形象宣传营销活动等都进行统运作管理本项目在统经营统管理原则下组成管理团队以现代管理理念为指导以务实高效工作方法达到创新流效益第章投资计划与经济分析投资计划及建设周期投资计划拟成立意大利名品贸易公司对意大利精品商业街进行统招商以及经营管理建设周期年月月组织筹备成立意大利名品贸易公司年月份开始对其他城市特色商业街进行考察对本项目业态进行前期考察以及招商洽谈拟定首期意大利名品商业街年月份以后与万达广场万达步行街同时开业第阶段年月年月首期意大利商业街筹备期招商期第阶段年月年首期意大利商业街市场培育期步入规范期百好锦园期商铺招商开始第阶段年年以后首期意大利商业街逐步发展期走向成熟期首期意大利商业街逐步走向成熟百好锦园期商铺开始招商开业因为有先前招商资源以及经验初步预计需要年时间意大......”。

6、“.....利商业街项目机会分析前提条件根据惠山区开发区政府在意大利罗马所签订招商引资协议以及本项目所占据天时地利人和因数经济分析当年财务状况预测该商业项目第年完全属于放水养鱼时间根据第年经营发展情况来进步确定下年度商业经营和维护所以第年经营过程中可能主要是费用在商业经营管理方面收入为负收入以下我们将前年可能产生费用支出罗列如下管理费用固定成本主要包括人员工资奖金福利和办公费用根据商业街今后维持情况来看我们人员主要应该包括经营管理公司负责人名翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及工程维护人员名共计名如人均工资设为元年则人员费用全年有万元办公费用为我们商业街项目管理组日常办公开支主要包含办公地点租金万年水电费万元年通讯费万元年误餐费万元年等等开支我们根据大致预估可暂定为万元年这样管理费用总计有万元年此费用以后每年都按此预估经营费用可变成本主要包括前期招商费用广告宣传费用交通配套贴补费用前期招商费用本项目独特定位招商引资对象为......”。

7、“.....意大利品牌企业赴意大利招商洽谈以及意大利客户来无锡考察招待等以及本项目对高端人才引进人力成本等注定本项目招商费用成本很大为了能顺利引进商家营造商业氛围前期根据我们工作计划安排需要如下万元开支费用新闻发布费用万元招商手册制作费用万元广告媒体宣传费用万元其他不可预见费用万元意大利招商交通配套贴补费用万元年广告宣传费用为长期宣传费用估计万元年综上所述该项目第年经营费用预计在万元人民币项目第年实际亏损状态项目第年度财务预算项目第年度财务预算科目金额万元年计算依据管理费用固定成本人员费用根据商业街今后维持情况来看该项目人员主要应该包括经营管理公司负责人名招商翻译名招商及营销人员名保安人员名保洁人员名水电及工程维护人员名共计名如人均设为元则人员费用全年有万元办公费用主要是对办公场所租赁费用万元年及相关办公用品折旧及摊消办公设备万元分年摊消预测水电费万元误餐费按照每人每天元餐费补贴结算天总费用业务招待费按照每月元业务招待费开支预测个月......”。

8、“.....差旅费用按照每月元差旅费开支预测个月通讯费按照每月元办公通讯费开支预测个月合计固定成本经营费用可变成本招商费用定期宣传费用为长期宣传费用估计万元月计算个月合计可变成本总经营费用可见拟成立意大利名品贸易公司第年支出以及开支综合成本约万元初步预计估算项目经营前年都处于负收益状态项目经营第年处于处于保本期只有当百好锦园期商业约平米整体招商结束正式营业后才有可能开始盈利利润点分析可见意大利商业街经营管理公司前年初步预计亏损多万这对意大利商业街经营管理公司来说是很大个压力所以必须从其他经济利益上给予相关弥补商业街经营管理是非常重要若将商业分开销售给业主那么对统招商经营管理定会照成影响造成招商不利或者业主与经营者纠纷等不利统经营管理事宜因此可考虑由意大利名品商业街所属经营公司统购买百好锦园期商业店面百好锦园开发商给予定价格优惠政府对开发商进行定补贴从而达到多赢效果这样意大利商业街所属经营公司才能在所购店面后期升值空间上弥补掉前期亏损......”。

9、“.....资金第章政府政策支持特色商业街是展示城市商业形象和商业发展水平重要窗口是城市竞争力重要体现因此中外很多城市都重视特色商业街建设现在政府都大力投入资金建设特色商业街无锡天力房地产开发有限为惠山区招商引资企业也是家具有社会责任感公司经开发区政府建议以及在罗马招商引资期间所签订协议拟成立意大利名品贸易公司对意大利品牌进行招商引资我公司牺牲项目商业热销利润积极响应区政府号召为惠山区城市建设以及商业发展贡献企业社会责任感为更好打造出全省全国闻名特色商业街也希望惠山区政府对我企业有更好支持政策近年来惠山区商业不断完善随着万达广场开始建设以及惠山区商业迎来发发展良好时期欣惠路与吴韵路也成为惠山未来商业核心区域不过吴韵路与欣惠路道路绿化过于落后不能与商业核心位臵相匹配所以请区政府出面与各部门协调对欣惠路与吴韵路道路绿化进行改造能彰显商业核心区域商业氛围万达广场开工建设使得欣惠路与吴韵路道路绿化与商业项目定位严重不符合特别是欣惠路绿化过于......”。