1、“.....年供销差距逐渐拉大，供销比已由年的上升至年目前的，再充分结合目前市场市场别墅总存量来看，预计未来年内将面临供大于求的局面，供销比将持续在以上本体及竞争分析高新区发展规划依托西部区域的区位资源和产业优势，把苏州西部建成以高新技术产业旅游休闲观光科技研发中心大型会议会展中心和高品质居住为主导的融现代文化和传统文化于体的，科技文化生态高效的现代化新城区。规划总用地平方千米，规划总人口万人。苏州科技城发展规划苏州科技城发展规划目标是结合丰富的自然资源和良好的生态环境，设置融入青山绿水中的研发创新区紧邻分布的科研中试区拥有广阔腹地的产业示范区提供专业服务的中心配套区以及融合山水特色的生态休闲区，构成既相对又紧密联系的城五区独特格局。苏州科技城开发进程目前科技城已初具规模......”。

2、“.....路程缩短在分钟。悦瀜庄项目简介区位规划项目位于苏州新区科技城中央核心位置，诺贝尔湖风景区的西北部，伴随新区管委会的即将迁入，项目将无可争议成为具备独特生态湖景的城市别墅。宁静岛屿别墅的神秘面纱将随着栋别墅的推出首次揭开，占据市场绝对强势地位的产品规划与其所呈现的气质特征，在新区乃悦瀜庄别墅，选取苏州生态环境最好的区域，是片水域最广阔的都市风景。建筑师在设计过程中，以风景区顶级住宅为主题，结合基地得天独厚的自然条件，展示国际主义社区生活方式，实现对现代人居的国际化范本的描摹及客层要求的多样性满足。今天的园区湖东，就是明天的新区科技城，这两大区域将成为苏州未来发展的两个发动机，对处于初始阶段的新区科技城板块，其投资价值将会更大。竞争分析双湖板块豪宅代表个案基本情况汇总对于非项目周边客户来说，本案产品面临的主要竞争对手为环金鸡湖板块的高端公寓项目，均为实力开发商运作......”。

3、“.....从总价层面上看，竞争均在万元以上的湖景住宅，本案相对竞争对手最大的劣势，表现在区域成熟度上，因此对于本案来说，必须以硬性产品为代言，以软性服务为资本，全力打造豪宅形象，以身份的尊贵稀缺感和别墅自身的占地奢华感来弱化配套资源上的不足。项目名称板块类型成交均价万平米主力面积精装修标准主力户型主力总价万备注半岛华府湖东联排联排二手星岛仁恒湖东独栋联排联排万科本岸湖东联排联排水墨江南湖东独栋联排联排御湖熙岸湖西独栋联排联排中茵皇冠湖西精装修公寓四房天域湖西精装修公寓四房瀚庭湖西精装修公寓四房中海湖滨号湖西精装修公寓到三房本项目的主力产品总价在万之间，从当前的市场情况看，对于非项目周边客户，在总价上，园区线湖景公寓和联排产品是本相目的次要竞争者。别墅是本相目的主要竞争者。从主要竞争项目上看，本案的竞争产品相对比较单，基本都为总价万以上的独栋别墅，且竞争项目的独栋产品多研究，我们将其区域定义为以苏州为中心......”。

4、“.....其中项目周边客户是项目起始阶段的客户重心，但伴随项目推广和传播，项目的客源半径开始放大，苏州大市氛围甚至长三角大区域客户开始进入，所以在客户的组成上，项目周边客源不是主力，但是前锋部队，是开始重点锁定的客户源苏州大市客户是项目行销的客户主力，需要深耕经营长三角大区域客户是项目行销的补充客户，也是本项目楼王客户的源泉。本案客户来源预判客源区域预计比例对应产品购买用途备注周边客源以享受使用型客户为主项目周边财富和权力的成长阶层，有高端物业的享受经历，期望能有与其身份相匹配的物业。苏州客源为主以资产持有型享受使用型为主在苏州工作，倾向国际化的生活氛围看好科技城发展苏南客源岛产品以资产持有型投资获利型为主与苏州有商务往来关系，部分家庭居住在苏州，追求更以苏州为中心，辐射长三角,优越的生活环境沪浙外籍大独栋产品以享受使用型为主资产持有型看好苏州城市发展，持有稀缺资源......”。

5、“.....地域构成丰富在产品定位的基础上，本项目的构成愈加丰富苏州本地客群为主，外省外市外籍客源也有相应的比例项目发展的潜力苏州的经济地位在上升，城市间的交通网络在完善，与苏州有着商务往来的客群在增加，本项目具备了以苏州为中心向周边城市扩散的基础营销战略及策略选择从市场层面上来看，目前苏州的别墅市场去化情况般，主要是近几年苏州别墅市场的开发量比较大，从市场提供的产品来看，目前市场上别墅产品同质化现象严重，所谓的差异也仅仅是概念或者风格的差异，而在决定真正居住品质的规划和空间上差异不大，这也是悦瀜庄别墅面临的最大机遇。从价格区间来看，项目作为独栋别墅，其万的主力总价范围加上得天独厚无与伦比的公园景观资源，无疑具备很强的市场竞争力。从投资价值上来说，苏州区域的高端产品辐射力越来越强，吸引较多外区域人士投资，加上苏州本区域自由客源，形成较大的购买力，同时科技城现在初始开发阶段的特征......”。

6、“.....现在园区的现状，将是投资科技城最好的注脚，对错过园区的投资客户而言，科技城无疑是第选择，将会吸引较大客户进驻。悦瀜庄别墅项目的行销策划是遵循传统广告方式，以巨额广告费为代价还是依靠单销售方式，依靠线卖场孤军作战恒基策划人基于对悦瀜庄产品特殊性及市场目标的理解，以终端网罗计划作为本案行销主题，实现迅捷高效的销售目标。终端网罗计划发现目标终端缩小目标终端范围精准捕捉终端目标以瑞基自身人脉关系网及住宅行销体系为基础，组织数据库与卖场活动行销，融公关广告通路为体，搭建悦瀜庄产品专向人脉行销网络，最终形成本案超乎寻常市场的人气指数。我们将此行销计划称为网聚人脉的力量行销执行计划形象力的塑造以形象力作为核心价值的图形解析产品价值取向随着苏州高端住宅市场成熟度的提升，切概念变得极易被模仿和复制时。这时形象力的竞争，成为行销的突破点，比之技术和概念的低端攀比，形象力竞逐将以更成熟更上层的姿态......”。

7、“.....客群价值取向项目的品质内涵与客户形象相匹配，是项目拉近消费心理距离促成客群追随的形象力产品价值品牌价值服务价值客群价值核心要素。通过样板区完善和提高客户体验价值感，是项目行销的根本。服务价值取向对于日趋成熟的高端住市场而言，市场竞争的实质也趋向于对物业形象差异化的发掘，软性服务成为高端物业参与高层竞争的秘密武器。营造苏州最具服务力和掌控力的销售案场，是行销的关键所在。品牌价值取向以别墅生活的升级承载项目的品牌价值，并提升形象力，将成为本案获得长久市场收益的重量级砝码。整合搭建项目行销体系终端直销广告卖场核外围体系外围体系心系体该行销体系的价值，在于其强大的互补完善功能以及比之传统销售方式......”。

8、“.....变被动为主动。精准接近并拉动终端，实现广度及深度的沟通与传播，更利于终端群体人脉及口碑的循环再生。主动发现并识别终端，迅速实现信息的精准沟通广告及卖场，作为产品及形象载体，达成对直投直销等行销方式的补充及拓展。根据直销数据库研判，主动接近终端基于直销效果，实施专向定制互动式深入沟通我们深信，依托项目资源优势和产品价值，以终端网罗计划作为本案行销主题，是能够达成销售计划的。目前开发悦瀜庄项目，也将会迅速建立瑞基品牌价值，从经济效益和社会效益两个层面来看，是可行的。摘要瑞基悦瀜庄别墅项目用地面积平米，规划地上总建筑面积平方米。包含栋别墅物业。瑞基悦瀜庄别墅项目开发周期年，至年月结束。扣除土地费用及销售费用，本项目开发投资为万元。本项目引入生态岛屿国际空间的开发理念，开发建设符合该地区的项目开发规划，对该地区的发展将带来有利的影响。项目的启动资金已基本落实，建设条件基本成熟，且项目的财务评价结果较好......”。

9、“.....本项目的开发建设具有较好的社会效益开发商品牌效益与经济效益，是可行的。核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,分析方法和工具可行性分析核心架构客户分析综合分析本体及竞争分析市场分析目标及核心问题营销战略及策略选择目标及核心问题颠覆产品重新定义和传播项目的价值体系营销目标品牌塑造瑞基地产品牌周期个月套利润销售均价现状目标本案并未表现出远远超越市场的独特产品力本案所在区域目前配套较弱，影响力低本案相似区域项目的市场均价为元平米塑造超越诸多竞争对手的产品力及价值感展现项目未来壮阔远景形成区域热度实现均价元平米以上的区域巅峰溢价颠颠覆覆产产品品颠颠覆覆区区域域颠颠覆覆价价格格颠覆区域突破市场常规的区域价值塑造销售目标达成之执行计划项目简析本项目总建筑面积平米，规划有户纯独栋别墅，具体总明细为户型面积户数总面积百分比户数面积户数面积南北南南北南北总计二销售价格制定本项目的总销售均价为元平米......”。