1、“.....结合五东路两边改造建设开发，论证本项目建设的必 要性和所具备的建设条件，做到目标正确恰当，近远期相结合，建设步骤合理， 三个效益同步发展。 通过工程技术的规划初步方案的评审，确定具体经济建设规模，工程技术 的初步方案和各项目选址用地规模。 估计项目总投资，提出资金来源与筹措方式，拟定建设进度。 建立健全项目组织机构和人员编制 通过项目建设的综合评价，从城市政治经济社会生态和环境等各方 面，论证建设的必要性经济合理性技术可行性分析项目抗风险能力，提出 研究结论和建议。 区域概况 自然条件 概述 耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉 的过渡地段。位于东径......”。

2、“.....东北邻安仁 县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县， 南北长公里，东西宽公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒 水舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。年月经国务院批准改 县为市，辖三个办事处，个乡镇，土地面积平方公里，至年底，总 人口万人，非农业人口万人。市区面积平方公里，市区人口万人。 交通状况 耒阳市地理位置十分重要，南邻郴州永兴，可通南粤沿海经济发达地区 北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳常宁隔河相望，可至永州去 广西。东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地。铁路京广线及武广高铁经城区灶 市南岭掠城而过水路耒水舂陵水皆入湘江公路线京广高速公路纵 贯城区南北，省道线横穿东西重要的是高速公路在我市辖区内设置 了三个出入口通道，即新市五里牌公平。 气象条件 耒阳市属于亚热带季风湿润气候，常年平均气温......”。

3、“..... 其中，月份最低，月平均气温七月份最热，月平均气温，年日 照时数小时，全年无霜期天天。历史平均降雨量为。 水文地质 耒阳市土壤种类多样，尤以红壤为主，为第四纪红土壤。地质构造复杂，外 力作用明显，以丘陵岗地为主。山丘岩性主要有板页岩紫色砂页岩砂岩 石灰岩等，地表水和地下水丰富。该规划区域为紫色砂岩区。耒阳市区为少震地 区之，新中国成立后，尚未发现破坏性的地震。 自然资源 耒阳市自然资源丰富，辖区内三都南阳夏塘上堡公平泗门洲等乡 镇蕴藏着大量的煤炭资源，已探明储量为亿吨，年出产原煤万吨黄 市的大理石黄铁矿，哲桥仁义带的锰矿高岭土，舂陵江带的锡矿，丰 富的杉木楠竹，以及丰富的水力资源和大量的石灰石资源，构筑了耒阳市丰富 的矿产资源。耒阳市的电力工业水泥生产矿产采掘等工业生产已在省内占有 重要的位置。旅游产业是耒阳市的新兴产业......”。

4、“.....如黄市十万亩竹海风光，衣带水的耒水沿岸风光，令人陶醉的汤 泉山庄有令人倾怀的人文景观，如蔡侯祠杜陵书院环绣楼发明家广场杜甫公园蔡伦公园张良洞„„它们各具特色，吸引着越来越多的旅游客人， 其前景不可估量。 城市经济 随着改革开放和现代化建设的进行，社会经济和文化发展取得了显著的进 步。年共完成亿元，增长。其中第二三产业增加值 分别为亿元亿元亿元，分别增长。 完成财政总收入亿元，增长，税收占财政总收入比重达，城 镇居民人均可支配收入元，增长农民人均纯收入元，增长。 年粮食总产值达万元，牲猪出栏万头，水产品总产值达 万元。重点项目基础工程建设有了定的发展，基础环境有了明显的改善，实 现社会消费品零售额亿元。 城市建设状况 耒阳市区位条件非常优越，加之市场条件下，房地产业的兴起和土地的补偿 使用......”。

5、“.....年，全市固定 资产投资亿元，同比增长，基本设施投资完成亿元，制造业投资 亿元，社会事业投资亿元，农业产业化投资亿元，房屋竣工面积 万平方米，商品房竣工面积万平方米，完成保障性住房套，竣工 面积平方米，随着双六十城市建成区面积平方公里，城市人口 万人目标的提出，大量常住和流动人口涌入城区，人们对城市环境和居住条件 的需求增长，相信蔡子池市场农改超建设项目建设必将掀起耒阳城市建设农 改超的又轮新高潮，构筑座新城，成为耒阳城市建设新的亮点。 项目建设的必要性及有利条件 项目建设的必要性 随着我国经济的快速发展，人民生活水平的不断提高，近年来，农产品生鲜 超市陆续的布满了全国的大中小城市。超市日益成为人们购买生鲜食品的重要场 所。作为种全新流通模式，农产品生鲜超市在农产品的流通领域所占的比重日 益提高，对传统的流通渠道形成了巨大冲击......”。

6、“.....本建设项目将对加速耒阳市城市建设，提高城市品位，增强城市的凝聚 力和辐射力，开发耒阳旅游资源满足人们对城市环境和城市文化的需求，促进 社会进步和经济发展起到重要作用。 是城市社会经济发展及经潜力。由于旧城 改造困难大，居住环境质量上不去，人们对改善居住条件和提高居住水平意识逐 步增强，迫使城市为他们营造更为良好的生活环境空间。 项目建设的有利条件 原蔡子池市场是居民密集的地方，商业气息浓厚，蔡子池市场农改超建 设项目的提出是在耒阳市经济增长，实行农村产业结构调整的大气候下，抓住机 遇，促进发展的重大举措。蔡子池市场农改超建设项目采用政府导向，市场 运作，业主承担方式开发建设。通过道路等基础设施建设和山地园林绿化及景点 建设，带动小区和土地开发升值，筹措建设资金模式。所以该项目实施具有许多 有利条件......”。

7、“.....北临五东路，西 临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，蔡子池市场农改超建设项目 建成后，居民将体会浓厚的乡土风情，环境幽静雅致，将是人民理想的购物 休闲居家之处。 针对目前城市建设现状和城市总体规划，对城市总体功能的要求，耒阳市民 需要个高标准新起点的新区，既与老城区密切联系，又可脱离老城区存 在。 买方市场已具备 随着人们生活水平的提高，环境意识逐渐加强，居民崇尚自然对绿色环境的 渴望日趋强烈，蔡子池市场农改超建设项目力求为居民创造个安全舒适 方便宁静优美而又充满生活气息的生态购物休闲居住环境。耒阳市过去 十年城市年均人口增长为万多人，依据耒阳市发展现状和城区灶市片区的发展 趋势，耒阳市人口发展将维护前十年的趋势并得以进步发展，说明耒阳市年住 房销售为套以上，需建设住宅面积以上。现耒阳市城区居民储蓄余额持续增加，年为亿元，年为亿多元......”。

8、“.....市民收入增长，生活需求的不断提高，尤其对生活居住环境良好的迫切 要求，项目建设的买方市场基本俱备。 主要技术经济指标 表 序号指标名称蔡子池市场农改超建设项目 用地面积 建筑占地面积 总建筑面积 地下室面积 建筑密度 容积率 用地性质商住 建筑层数层 居住户数户 居住人数人 主要研究结论 耒阳市年人口数为万人国民生产总值亿元，社会商品零 售额亿元，区域经济的发展必将促进耒阳市城市建设。依据耒阳市城市发展 战略，年城区平均人口增加约万人，年城区建成区面积增加约平方公里。 小区选址情况 蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市商业区，北临五东路，西 临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，总用地。 投资估算资金筹措和建设期 本项目工程总投资万元，其中固定资产投资万元，资金筹 措自筹资金万元，银行预期贷款万元......”。

9、“.....即年至年，项目计算期年，即年至年。 财务评价 根据财务费用和收入分析，贴现率为，本项目财务内部收益率 为，财务净现值为万元，财务收入费用比为 倍，财务投资回收期为年含建设期项目投资利润率为，利 税率为，资本金利润率为，借款偿还期为年，通过敏感性分析，当 费用增加，效益减少时，项目数据均呈正值，说明本项目财务评价可行。 综合评价 通过以上对耒阳市的社会经济发展及城市居住区建设状况分析预测评 价综合论证表明，蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市商业区，北 临五东路，西临群英南路，南临蔡池路，在耒阳的商业中心，建设经济评价较 好，财务评价可行，本研究报告认为拟建项目可行。具体的工程可行性研究主要 结论评见表......”。