1、“.....房屋所有权证证号为邕房权证字第ⅩⅩⅩ号，权属ⅩⅩⅩⅩⅩ所有。由于资料方面的原因，它项权利是否受限无法核实。四估价目的为确定房地产拍卖底价提供价格参考依据。五估价时点年月日。六价值定义本报告提供的价格是估价对象在估价期日在本报告的全部限制条件下市房地产市场自由开放完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。委估房地产的价格定义为建筑物为钢筋混凝土结构，用途为商业，经济耐用年限为年，已使用年，尚可使用年委估宗地法定使用年限为年从年月到年月，即委估宗地剩余使用年限为年。按房地产收益的稳健性原则，该房地产的收益年限按剩余使用年限年计的市场价格建议拍卖底价为市场价格的。七估价依据㈠行为依据委托评估函。㈡法律法规依据中华人民共和国土地管理法。中华人民共和国城市房地产管理法。房地产估价规范......”。

2、“.....取价依据全国统建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表。㈣产权依据房屋所有权证存根邕房权证字第ⅩⅩⅩ号八估价原则㈠合法原则。㈡公平原则。最高最佳使用原则。㈣替代原则。㈤估价时点原则。㈥综合分析原则及多种方法比较原则。九估价方法估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途估价目的资料状况和市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。十估价结果房地产价格及单价小写大写房地产正常价格元壹佰壹拾叁万陆仟圆整房地产正常单价元叁仟零柒拾圆整每平方米房地产拍卖底价元玖拾万零玖仟圆整房地产拍卖单价元贰仟肆佰伍拾柒圆整每平方米十估价作业日期年月日至月日。十二估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从年月日至年月日......”。

3、“.....以上均为复印件。市ⅩⅩⅩⅩⅩ第层号房地产估价技术报告个别因素分析㈠物质实体状况建筑物状况委估建筑物于九九七年建成，维护保养情况较好，成新率为，建筑面积为，其中含公摊面积。ⅩⅩⅩⅩⅩ位于市ⅩⅩⅩⅩⅩ，钢筋混凝土结构，高层，委估对象属第层号房，地面铺地板砖，内墙刮腻子，天花为石膏吊顶，铝合金窗。ⅩⅩⅩⅩⅩ外装饰层部分为花岗岩二层以上为外墙砖内装饰地面层为花岗岩和木地板，墙面刮腻子，天花为石膏吊项电照线路暗设每层设公共卫生间，装修中档ⅩⅩⅩⅩⅩ配置两部客梯部货梯，电梯间装修般设地下停车场。委估对象利用现状委估房地产现作写字楼用，公共配套设施好，宗地内外开发程度均为五通平。二区域因素分析估价对象位于市ⅩⅩⅩⅩⅩ第层号......”。

4、“.....街对面是百货大楼，正西方靠新华街方向，委估对象地处市商业中心，繁华程度高，交通方便，人流量大，但周围环境般，是目前市般的办公地段。三市场背景分析般因素影响土地价格的般因素主要有地理位置和行政区划经济和社会发展状况房地产市场等。地理位置和行政区划市位于广西西南部，南临北部湾，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通枢纽，同时也是粤琼港及东南亚西进的理想门户。湘桂铁路与南防南昆铁路交会于此至北海梧州百色二级公路和至柳州防城港北海高速公路等几条公路大动脉已经建成或正在建设之中机场每周已开通航班近百次水上可直航吨轮船至广州香港，初具规模的现代化立体交通网络更加突出了市出海大通道的重要地位。年广西壮族自治区成立，成为自治区首府至今。它辖有邕宁武鸣两县，市部分辖区行政区划调整后，城区总面积扩大至平方公里，全市人口由万增至万，聚居着壮汉瑶侗等多个民族，有着灿烂的民族文化和多采的民俗风情......”。

5、“.....清朝时就辟为通商口岸，而今则是座正在迅速崛起的现代化城市。水陆空交通四通八达，民航已开通条国内国际航线铁路有湘桂黔桂黎桂南昆等干线，可直达祖国的东南西北公路已结成便捷畅通的交通流动人口，人流物流资金流信息流已初具规模。经济和社会发展状况年末，全市总人口万人，比上年增加万人，其中市区人口万人，比上年增加万人。全市总人口中非农业人口万人，其中市区非农人口万人。年，据抽样调查，全年城市居民人均可支配收入元，比上年增加元，增长农民人均纯收入元，比上年增加元，增长在岗职工年平均工资元，比上年增长。城乡居民消费水平及生活质量进步提高。年，全市实现国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长。其中第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。产业结构进步调整，国内生产总值中三次产业结构比例为......”。

6、“.....比上年增长。财政收入持续较快增长。年全年财政总收入亿元，比上年增长，其中地方财政收入亿元，增长。财政支出亿元，增长。年末全市金融机构存款余额亿元，比年初增加亿元，增长。在生活水平继续提高的同时，城乡居民储蓄存款有较大的增加。年末城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元，增长，金融机构贷款余额亿元，比年初增加亿元，增长。房地产市场分析作为城市先导产业的市房地产业近几年发展迅速，在全国房地产市场普遍低迷的情况下，近几年市房地产市场相对而言走低幅度不大，特别是切实可行的地价管理政策把市土地市场逐渐带入了科学化规范化的轨道，从而带动了整个房地产市场健康有序的发展，对促进市经济的发展特别是是城市建设的发展起到了巨大的推动作用。总体来说，房地产近几年总体发展有如下几个特征这几年的房地产开发均集中于新城琅东南湖两区江南区多是工厂区，房地产开发不热......”。

7、“.....房地产开发将大大提升。总体来说，目前房地产开发量与城市规模相比，仍然处于较低水平。市这几年的房地产主要由买方拉动的健康市场需求为基础，目前新建中低档城镇混合住宅楼盘均维持着较高的入住率，空置率较低。写字楼商业用房过剩，租金低廉，多以出租为主。但随着我国加入，外来企业的不断增多，特别是近几年并未增加的写字楼开发，更由于银行按揭的完善及普及，写字楼可能异军突起，出售及出租率会相应提高。市的房价依然持续在较低的水平，虽然这几年房价每年在上涨，但市商品住宅平均房价依然在元左右，框架高层写字楼则在元左右，目前房价上涨的趋势还在持续之中，且未有停止的迹象。④工业房地产开发相对滞后，目前尚未真正启动。所有这些，都将刺激市商业住宅工业土地的投资和消费，房地产价格将会稳中有升，并有保值和增值的潜力。四最高最佳使用分析委估房地产位于市ⅩⅩⅩⅩⅩ，周围多为商铺写字楼......”。

8、“.....交通便捷,人流量大。委估房地产位于ⅩⅩⅩⅩⅩ第楼号，现作写字楼用，这和规划的使用状况致。根据最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持现状用途为最高最佳使用。五估价方法选用估价人员在实地勘察的基础上，对委托方提供的各种资料进行了认真分析，根据估价期日委估房地产用途估价目的资料状况和市房地产市场的实际情况，决定采用市场比较法和收益还原法来测算委估房地产的价格。市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格修正得出估价对象价格的种估价方法。收益法预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。六估价测算过程㈠市场比较法采用市场比法般选取同供需圈内，近似委估房地产档次市场价格进行比较，根据估价人员对市房地产市场的了解......”。

9、“.....求比准价格的算术平均值，则元㈡收益法由于该写字楼可用于出租，能比较合理地确定其租金收入，故也可用收益法求取其价格。估算总收益通过调查市同类型同地段同规模，装饰大致相同的写字楼在装修后的月出租价格般为元，租金损失为个月，则年总收益为元估算年房地产租赁总费用总费用包括正常状态下房地产出租过程中所必须支出的房屋修缮费管理费保险费税金等。房屋修缮费是指为保障房屋正常使用每年需支付的修缮费......”。