1、“.....拉近了南城与京城其他地区的联系，盘活了房地产市场，吸引来了更广泛的客源。第二，由于受到传统观念的影响，南城的发展与京城其他区域相比略显落后。北京历史上就有东富西贵南贫北贱的说法，宁要城北张床，不要城南套房的例子也屡见不鲜。人们观念上的束缚使得城南的经济发展市政建设等在很长段时间内基本处于停滞状态。基础设施与公共设施分析第，区域内留有大量破旧平房，以及因厂房外迁而废弃的工业用地。区域内道路网稀疏，市政配套设施分布零散且档次较低，对于追求高品质生活的购房者或者欲塑造成熟居住社区典范的开发商来说，外部环境短期内不甚有利。第二，区域内多数项目以塔楼为主，且规模偏小基本在万平米以下，分布零散，没有形成聚合效应，社区氛围不浓，人气不旺。第三，政府进步加大对南城危旧房改造的力度，并且投入巨资完善南城的市政设施配套。目前本区域内的房地产市场投资量相对较少，需求旺盛，在今后段时间内......”。

2、“.....价格走势分析从总体来看，四环路周边的区域都将因通畅的交通和由此带来的市政配套设施而升值，但由于城乡结合部土地地价较低，具体到楼盘的开发成本上依然存在降价的空间，且东南西北四个方向，价格走势不尽相同。以本案区域为例，四环的贯通将会把建筑密度高交通不畅房价相对高的北部和东部的购买力分散，在定程度上淡化地段因素在买房者决策过程中的影响。即我们所说的四环的贯通使北京的区位概念走向模糊，它在定程度上改变着选择四环定居的人群的区域居住需求和观念。受此影响最显著的就是南城的房价，以南四环方庄桥南的方安苑为例，四环开通之后，楼盘相继次调价，增幅千余元。随着政府对南城改造工作力度的加大，区域内房地产项目在未来段时间内仍有很大的升值空间，但由于市场整体供需结构的调整以及政府对南城住宅项目的宏观调控，本案区域内的房地产项目价格不会过高，将基本维持在均价元平方米总价万万之间的个水平......”。

3、“.....京城南部经济适用房项目每平米限价在元以下的有两个在元之间的有八处价位在元之间的有四处。元之间的经济适用房项目占到南城市场供应总量的近六成，在这部分项目中，以主力户型平米上下的两居平均值来计算，此类物业项目总价约为万元，为南部地区该类物业当前市场供应的主流。对于区位相对较好，品质较高的楼盘，按照最高限价元计算，总价约在万元，其市场供应总量也占到近三成。两项汇总，我们可以看出目前经济适用房中，总价在万元的项目市场反应较好，供应量也较大，占到了市场供应总量的近七成。其余低价项目多远离市区，对于占到购房大军九成的城区居民来说，并非首选。而且，由于房地产项目的价格刚性，考虑到项目品牌和前期购房客户的利益，现有开发项目不会有较大降价，但今后开盘的新项目中，中低价位项目的比例会逐步提高，市场整体价位结构会逐渐趋于合理......”。

4、“.....主要分为三种类型，即板楼多层及小高层塔楼和板塔结合楼。其中，尤以塔楼为重头，在此次所调查的个经济适用房项目中，有处以塔楼为主攻方向，另有三处楼盘也以板塔结合楼为主，两项汇总，选择塔楼或板塔结合楼的项目占到了供应总量的，板式小高层以及多层板楼由于居住品质较高，以及开发建造成本等因素的影响多在商品房中推广，经济适用房中较少出现以板式小高层为主打的项目。从户型设计来看，该区域内经济适用房的主打户型为建筑面积在平米之间的两居和三居。另从下表的统计数据可以看出，建筑面积在平米均值上下的的户型最受市场青睐详见下表......”。

5、“.....不贪大，不浮夸，尽量做到有创造有特点有个性，这与经济适用房定设初期主要以自有资金投入为主，故年的利息只计算当年贷款利息的。关于本案的资金还款计划请详见附件表贷款还本付息估算表。折旧及摊销费用的计算关于折旧及摊销费用的几点说明净资产总值万元预计净残值率折旧年限直线折旧法房屋建筑年设备年车辆年每年折旧费用资产原值预计净残值率折旧年限按照上述公式计算出的每年折旧费用为万元借款偿还期的计算借款偿还期借款偿还后出现余额的年份数当年初借款余额当年可用于还款的资金来源依据上述公式计算借款偿还期年项目营业收入的测算房屋预售收入估算根据规定，房屋预售需要在完成项目总投资的以后方可出售，本项目的前期运作时间较长，预计到年月前期工作基本完成，可以进行预售......”。

6、“.....可供销售的住宅建筑面积为万平方米，底商为万平方米，年月项目开始进行前期运作，预计到年月可以正式破土动工，房屋进行预售。详细分析请参阅附件表预售收入分期按比例预测表。商业用房出租收入估算本项目可供出租的底层商业配套面积共万平米，年期项目竣工，出租率约为可供出租总面积的，年月两期工程全部竣工，并交房入住，预计届时出租率为，年，随着小区的逐步成熟和周边配套设施的完善，预计出租率可增长之，以后各年出租率均按计算。年营业天数按照天计算，年及以后各年均按天计算。详情请见附件表出租收入估算表。项目财务评价营业成本估算注以下涉及的利润包含底层商业用房的销售及出租收入附件表营业成本估算表静态指标财务分析附件表损益表静态评价指标全部投资的投资利润率利润总额总投资额全部投资的投资利税率利税总额总投资额自有资金的投资利润率利润总额自有资金总额本项目以上三个静态评价指标与北京同类项目开发指标相比，可以接受，故项目可行......”。

7、“.....项目可行。自有资金现金流量分析附件表自有资金现金流量表评价指标自有资金的税后的净现值万元自有资金的税后的内部收益率自有资金的税后净现值大于，税后内部收益率大于基准收益率，说明项目可行。项目经济效益指标汇总表项目经济效益指标汇总表类别静态指标动态指标投资利润率投资利税率税前税后税前税后全部投资自有资金表结论从项目的财务分析来看，项目税前税后全部投资净现值与税后自有资金投资净现值均大于零内部收益率均大于基准收益率，且经营期内盈余资金大于零，故从盈利能力和偿债能力分析来看，该项目都是可行的。六不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析，亦称盈亏临界分析，或保本分析......”。

8、“.....以判断拟开发项目适应市场变化的能力和风险大小。盈亏临界点销售量的确定其中为项目开发的固定成本为销售税率为单方售价为可变成本为单位边际贡献为加权平均边际贡献率本项目的临界点销售量为住宅平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米底商平米减去以实物偿还原土地方的万平米后，实际临界销售量为平米住宅与底商的单位边际贡献单位边际贡献单价销售税率单位变动成本即住宅元底商元加权平均边际贡献率的确定加权平均边际贡献率各产品边际贡献各产品销售收入销售税率盈亏临界点销售额的确定元敏感性分析本案为经济适用房项目，北京市政府北京市建委对本项目的最高限价为元平方米，开发商的利润率被控制在了，售价成本都是相对确定的因素。因而下面仅对底商出售部分的售价成本变动以及销售量这三个不确定因素，进行单因素敏感性分析在不计各类不确定因素的条件下，本项目底商部分的预期利润为万元底商价格变动，其他因素固定不变设售价变动幅度为......”。

9、“.....元平米按新单价，预期利润变为万元同理可以求得当售价增长时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元售价减少时，预期利润为万元。底商成本变动，其他因素固定不变设成本变动的变化幅度也为，。当成本变动幅度为时，元平米按此成本计算，预期利润为万元同理可以求得当成本增长时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元成本减少时，预期利润为万元。底商销售量变动，其他因素固定不变设变动幅度依然为，。同理可以求得当底商销售量增长时，预期利润为万元当底商销售量增长时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元底商销售量减少时，预期利润为万元。根据上述有关资料和分析结果，编制单因素敏感性分析表单因素敏感性分析表变幅项目售价单方变动成本单方变动销量单方变动表各因素对利润的敏感性分析说明列表法的缺陷是不能连续地表示变量之间的关系，为此，利用以上分析资料，绘制了敏感性分析图。图中横轴代表单位变动成本，售价和销量等各因素变动的百分比......”。