1、“.....实现项目经济效益与品牌效益的双丰收。三项目准入结论开发速度建议扶沟房产开发已经开始进入快速发展阶段，开发商面临的开发黄金期将持续年。因此，建议加快本项目的开发建设速度，尽快完成拿地建筑施工入市销售的相关环节操作，以尽快进入后期的资金回笼阶段。二开发指导思想就地块本身特质而言，本项目作为大型综合小区，应坚持特色与个性，强调与周边楼盘的差异，并以此形成自身特色，以差异化竞争来取得市场优势。针对目前项目所在区域已经有众多新项目即将入市，因此，未来的年板块区域的地缘价值将会被迅速提升，待本项目入市阶段，将会坐享区域即成的多重优势。项目准入结论本项目若要实施开发，将会有两种开发实施途径如若要在当前市场形势下开发销售，建议产品的定位方向以低总价中小户型产品入市，针对次自住型购房客户和用于改善型购房的客户进行开发。先取得土地开发权搁置开发计划......”。

2、“.....以保证地块价值和利润的最大化发挥。但此方案对周边建设的依赖性强存在周边完善时机的不确定性并且对日后开发的时间点难以把握，风险系数较大。第四部分项目定位整体定位本项目地块处于扶沟县城东南范围内，位于城结合部，周边房产开发项目数量不多，且市场影响力有限，但随着城市规划向南向东发展的方向，未来该片区将吸引更多品牌开发企业进驻这区域。本项目主要是顺应市场需求，面向城市新生代提供适度产品，并非面向高收入者的高端产品，因此项目在整体面貌上应以中等档次入市。但在项目内部，可视地块条件和开发时机打造档次上有定范围差异的产品，或待项目开发到定阶段，根据市场需求和品牌认知度的更新而推出较高档次的产品。项目周边多以低档小区为主，对周边的市场带动有限，市场反应稍差，因此，要吸引本区购房者或者拉动外区购房者，并与周边楼盘竞争，就必须提升项目物业素质，增强项目本身的市场竞争力。避免同质性......”。

3、“.....根据板块内其他情况来看，本项目定位中档为佳，这样不必担心过于高档受到国家政策抑制和有限的高端市场，也不必担心由于低端而受到品质方面的怀疑。初步的整体定位城市区域核心的自由主题社区城市向南，生活向上。都市时尚新生代精英的梦享领地诠释个理念彰显都市生活品质整合城市生活要素聚焦个时代面向城市新生代精英，立足社会中青年阶层弘扬种风格精神上自主，多元化多方位的生活方式创造个符号新城市生活的典范，未来居住模式的领跑者主力客户群核心客户群周边区域的企事业新都市人农村进城人群，包括企事业公司的普通职员及中层领导商业服务业的职工等。这部分人群的收入来源稳定，收入水平中等或略偏高，有定的购买能力，也有较强烈的置业倾向，对目前的居住环境不满，对生活的便利性要求较高，本项目地的交通和产品优势将对他们有较强的吸引力。扩散客户群公务员和事业单位工作人员，专业技术人员，包括教师律师医生等......”。

4、“.....多为两代人居住，有定的经济基础收入相对稳定强调收支平衡，对项目的地理位置生活成熟度教育配套等因素较为看重。边缘客户群其他区域财力充足的投资者，欲等待物业升值或将之出租给他人居住。这部分人往往收入较高但波动较大，有较强置业意愿，支付能力强谨慎保守，决策理性，精打细算，购房时注重实用性和经济性，在事业到达定阶段资金积累充足时才考虑置业。三产品定位项目产品线组合根据区域规划设计要点，结合本项目的用地性质，可基本确定本项目的功能定位为以满足居住为主，同时兼容商业配套教育功能。对于居住功能而言，物业类型将以高层小高层花公务员和事业单位工作人员，专业技术人员，包括教师律师医生等。这部分人多来自于市内的其他区域，多为两代人居住，有定的经济基础收入相对稳定强调收支平衡，对项目的地理位置生活成熟度教育配套等因素较为看重。边缘客户群其他区域财力充足的投资者......”。

5、“.....这部分人往往收入较高但波动较大，有较强置业意愿，支付能力强谨慎保守，决策理性，精打细算，购房时注重实用性和经济性，在事业到达定阶段资金积累充足时才考虑置业。三产品定位项目产品线组合根据区域规划设计要点，结合本项目的用地性质，可基本确定本项目的功能定位为以满足居住为主，同时兼容商业配套教育功能。对于居住功能而言，物业类型将以高层小高层花园洋房建筑为主对于商业配套服务功能而言，将在小区内部临规划路部分设计商业长廊，同时裙房屋顶架空开放多种功能会所，满足小区内外居民休闲社交等多种需要。我们并不是刻意去创造种新奇的事物，而是根据市场的需求，挖掘迎合消费者心理的营销策略，从而使本案产品准确地适应市场，弥补空白。产品组合模式分类由于地块的基础经济指标决定了未来项目的主流建筑规划。从目前现有的地块资料不难看出，项目的主力产品应该以高层和小高层建筑为基础的产品线组合。以多层入市......”。

6、“.....景观园林等配套要跟上，做出品牌效应，后期以高层为主，高层小高层项目范例高层小高层的社区效果图纯高层社区效果图高层小高层社区效果图纯高层社区效果图产品组合模式比较产品组合应考虑路网结构公建与住宅布局群体组合绿地系统及空间环境等的内在联系，构成个完善的有机整体。组织与居住人口规模相对应的公共活动中心，方便经营使用和社会化服务。合理组织人流车流安全防卫。由于项目所在地块处于国道边，定程度受噪音的影响。精心设置建筑小品，丰富和美化环境，应与项目的地势规划相融合，保证发挥其功能性装饰性及分隔空间的作用。组合的产品类型更加趋于多样化，整个社区包含了高层小高层洋房三种不同形态的产品，通过产品品质的差异化，可以吸引更多的不同阶层的购房者购买。组合二的产品类型相对简单，只有高层和小高层建筑，因此为了扩大项目的客群影响范围提升项目的品质感，就要设计更多户型面积组合......”。

7、“.....产品组合模式总销简单比较类型组合组合二比例面积万总销额万元比例面积万总销额万元高层小高层洋房商业合计备注上表中的项目总销额是以目前板块区域内的价格进行推算。从目前的各类产品的价格水平推算，产品组合的总销额要略大于组合二考虑到洋房的建筑成本较低的前提条件，产品组合的实际利润率要大于组合二项目将在土地获得之后的年才会上市销售，考虑到物业的价格增长，其实际利润额将会有定比例的放大。选择确定方案本项目因规模较大，总体容积率偏高，低密度产品满足不了地块的基础指标，因而放大项目优势，建议档次定位为中高档次，符合市场接纳的客观要求，并能保证上市之后的快速去化。考虑到市场需求的多元化不同需求层次的共存，只有项目具有更多类型的产品组合，才能实现各个层级的客户群的同时吸纳，因此建议采用组合的高层小高层花园洋房的产品组合概念......”。

8、“.....从建筑造型，建筑色彩小区环境和生活环境等方面进行塑造。充分利用现有的环境资源，最大限度得发扬景观资源，通过窗户或阳台把室外景观导入室内。整个规划设计应围绕目标客户的生活习惯和生活需求考虑，突出环境设计和空间设计的独特性，建造有个性的居住社区。建筑平面布置，结构设计经济合理，实用率高。产品建筑风格要点个性鲜明，富有特色，外立面的色彩搭配和屋顶设计应力求美观大方新颖协调，符合国家和扶沟的规划设计要求。根据扶沟目前的房地产发展情况，可考虑建筑外观色彩尽量多采用凝重色调为主，建筑单体设计在谐调下尽量寻求多样化可识别性。建筑风格要在以下四个要素体现立面墙体阳台门窗等的风格统色彩建筑色彩多样化，按组团或空间序列设计，加强识别性，美化楼体外观。外部环境建筑风格要与周边的规划相协调......”。

9、“.....可合并为四房单位。住宅的户型设计应综合考虑用地条件选型朝向间距绿地层数与密度，基于扶沟人的居住习惯，有以下几点建议户型南北通透，住宅间距满足日照要求，综合考虑采光通风，避免视线干扰等。因扶沟县民居住习惯于坐北朝南，住宅卧室尽可能朝南布置。住宅空间布置合理紧凑，尽可能考虑房间能自由分隔。有效实现房间的功能分区。住宅平面内卧室起居室厨房卫生间储藏室等空间齐备，科学布置公用空间与私密空间，避免相互干扰，空间交通流畅，卧室起居室厨房空间配置紧密协调，入门考虑设置玄关。以上建议只供参考，不足之处请指正。年月日项目可行性研究报告目录第部分项目特质分析地理概况扶沟县位于河南省中部，古称桐丘。属周口市。因境内东有扶亭西有洧水沟，而改为扶沟。县城位于东经北纬，位于县境中部偏西，海拔米。扶沟县面积平方千米，人口万。扶沟，古称桐丘，公元前年......”。