1、“.....二项目劣势区域以及整个北京房地产市场发展和变化的速度加快，市场需求变化周期越来越短。万达北京项目原市场定位产品设计理念和方案由于确定时间早，现已明显适应不了市场现时和未来发展的需求对应于市场需求，产品定位不清晰项目市场定位不清晰项目概念主题定位不清晰三项目威胁泛的产品竞争及价格竞争力虽然在市政府的规划中，内的住宅比例只有，但泛的住宅和商务项目却相当多。泛区域之所以吸引了众多客户群，不仅因为它是泛地区以及政府制定了有利于该地区发展的利好政策，还源于其广泛的受众层。年仅周边开工的项目面积总和就超过万平方米。房价促使年轻的白领阶层延三环路四环路和京通快速方向辐射。在近距离地区，竞争最为激烈的当数平米单价在六七千元左右的商品房项目，比如苹果社区富力城珠江帝景以及后现代城等项目。它们都以住宅为主，都位于东三环与东四环之间的通惠河南面，紧邻。如果大量的员工都愿意到周边项目去臵业的话......”。

2、“.....对万达广场住宅项目是较大的威胁。内的残酷竞争威胁统计资料表明，规划区内现有写字楼公寓及商服配套项目约项，其中建成项目项，在建项目项，待建项目项。按照规划的整体要求，未来的总建筑面积控制在万平方米左右，其中万平方米是保留项目，万是规划新发展项目。目前内公寓的建筑面积只有万平方米左右，尽管目前内可供开发的市场潜力巨大，但是市场的需求不是无极限的，最终会趋于饱和。据不完全统计，规划区内待建项目总的建筑面积已经超过万平方米，可以预见，楼市的竞争将会逐渐升级。万达广场建设时期正处于竞争最残酷开发规模巨大的待建项目集中期，对价格及营销都是最大的挑战。项目开发模式趋产品规划同质化。区域内已建在建及待建项目大多以商业酒店居住公寓商务公寓写字楼为综合体开发，开发模式均先开发公寓类产品，以自有酒店写字楼物业为号召，户型面积涵盖大中小......”。

3、“.....整个北京传媒经济也将上演有史以来最大规模的东迁。电视台附属行业的随即涌入将会增加地区物业品种的需求量。据中国社会科学院出版的年中国文化产业蓝皮书表明，与电视相关的公司，直接相关联的公司有多家，间接相关联的公司有多家，仅中央电视台现在的外聘人员就达到了八千人左右。当整个电视广告行业的数字超过百亿的时候，以国际上的种通行计算方法估计，新技术视频市场会超过五百亿，所以这种相关性的爆炸，对的影响是无可限量的。的惟性北京是真正实现核心价值和表现形式的中国惟的，尽管上海广州，甚至国内些二线城市也雄心勃勃地要建立各自的。但就国际化信息化资多密集度，进而在城市支撑体系方面，北京无疑会建成中国惟的真正意义的。目标群体潜在购买力北京以其核心城市的地位云集了国际国内各大中小型公司，形成强大的购房需求，以满足其对商务办公和居住的要求。在强劲需求推动下......”。

4、“.....这种现象在国内独树臶，他们具有强大的投资意识和投资能力，据不完全统计，在区域内投资商的购买占总销售的。北京地产未来的发展从城市发展的历史角度观察，过去的年中国城市发展的精彩篇章属于深圳，现在则是上海时代，但北京的特殊城市属性决定了北京将将领中国城市发展的未来。因此，北京各种业态的需求将不可限量。第三节万达北京项目对万达集团的战略意义北京万达广场投资规模巨大，直接关联集团公司未来的发展它还是公司在领域的最新尝试，具有模式发展的示范效应更重要的是，它是集团公司在首都的第个项目，对于万达集团具有极高的战略价值和意义，它的意义不仅仅限于北京万达，它以头雁效应的方式直接或间接地影响全国各地的万达公司，它的成败最直接地关系万达品牌的成败。第四节万达北京项目定位分析从的特质内涵解构的需求特征的具有以下特质商务属性......”。

5、“.....这些属性决定了万达广场的客户有以下几类投资型商务型居住型商住型。表至表十为份典型潜在目标顾客调查样本表产品居住及商务的业态选择价值观表投资资本的业态选择第五节万达北京项目核心定位主体业态定位纯商务公寓占全部公寓面积的比例的商住混合公寓占全部公寓面积的比例的二东西区功能定位东区定位于商住混合公寓西区定位为商务公寓东西区以规划的市政路为自然分割线，清晰区别其功能属性。西区现在的产品形态不作更改东区以商务为核心，对其产品方案重新细化定位和规划设计。三商务公寓及商住公寓案名定位西区案名定为北京万达国际商务公寓东区案名定为北京万达国际商务港四核心价值定位商务面积定位可自由分割主流使用面积控制平方米。纯居住面积控制定位居平方米，占二居平方米，占三居平方米，占其它占投资面积控制定位总房价投资控制在万元左右，面积约在平方米至平方米......”。

6、“.....层高不低于米商和住的关系商住分开，距离相近装修标准精装修但经济适用功能配套网络电话电梯车位物来服务服务绝对优质商务配套公共食堂商务酒吧商务交流空间外立面外立面风格独特为玻璃幕墙石材。六纯居住业态需求特征及需求价值链解构业主特征年龄岁强企业及其它驻京外国人高收入人群的两党群体跨国公司的高管需求价值链解构面积平方米酒店服务式公寓私密性与商务绝对分开距离相近要能充分体现身份服务优质有很好的绿化园林空间有足够的车位七外立面定位定要具有国际性时尚性独特性唯性特征按符号学原理针对终端目标群体定制设计第二部分万达国际商务港产品策略方案第节市场供给状况分析竞争项目激发的启示北京区域竞争加剧，反映在市场供给方面，各开发商总在寻求最佳的产品解决方案。除了传统的居住公寓形态，还开发出商务公寓，此类产品以住宅公寓立项，享有公寓首付......”。

7、“.....七十年产权的优惠政策，以此和产权五十年首付高按揭短的写字楼竞争。商务公寓主要满足成长型小公司对办公低成本办公商务氛围浓重的特殊喜好和特定需求。住邦国际商务中心年住邦国际商务中心销售分月统计表年住邦销售分析年住邦单位销售总价情况销售情况分析期年月号正式发售，年月日交房年底开始积累客户，今年开始内部认购，现已销售，只有项层没有销售完毕总建筑面积为平米除去地下两层及底商和东配楼约为万平米，公寓面积约为万平米年销售面积占总数的左右经过多轮的市调及深入的考查，年月销售确已完成证明其今年上半年销售情况不错户型结构分析从年销售情况分析，销售在万以内的为，万至万的占说明总价在万左右的销售权重最大，比例最高其均价为元左右，根据住邦单位销售总价折算，左右的户型销售不错其二期户型面积配比以上的占，而左右的仅占。至于为什么做出这个决定，是因为其想走更加彻底的写字楼式公寓的道路仅从住邦期的销售来看......”。

8、“.....住邦期在年全年及年半年分别完成销售的，说明写字楼式公寓的销售在临近现房期的销售好于前期。北京年度销售对比上报数据住邦实际销售亿，但虚报亿，同样其他公司也有虚报现象，从以上对比数据来看，综合考虑其公司实力品牌地段均价等因素，住邦的销售情况是不错的。对万达的启发写字楼式公寓这种产品形态，住邦期基本已经证明有市场需求综合考虑其项目地段公司实力，这个项目是成功的所以万达开发这产品形态，是有市场需求的期销售以小户型为主，总价控制在万元左右。万达西区针对总价控制在左右的户型应设为主力户型。附表二华远尚都国际商务中心房间内不设洗手间和厨房，仅预留管井集中为公用洗手间，男洗手间两个位，女洗手间三个位今年年初开始积累客户，月开始小定，目前销售亿，其中含层的整层销售收入开盘价为，均价为的在所开售的个楼层中......”。

9、“.....同时有不单独出售的规定的在开售楼层中已全部售毕。整层只有道防火墙，其余所有墙体均可以打通。自用购买和投资购买比为。对万达的启发华远尚都小户型无论是套数比还是面积比均偏小，销售明显比大户型好以上户型以自用客房购买为主小户型以投资商购买为主。正常情况投资商比例超过。三优士阁不能自由分割组合卫生间臵于房间内厨房设于阳台，仅有个小柜有及电磁炉座开盘时间年月，于年春节销售剩余套左右顶层层，剩余面积不等开盘价格元平方米，均价元平方米对万达的启发占总面积的市场证实纯商务市场潜力不小，同时总价在万左右的小户型销售较好。四家情况对比分析表北京市场简述年月上半年及目前市场的走势中国房地产业有十年二十年的持续发展潜力，但肯定不是直线的增长，会有波浪和局部的调整。直居高不下的京城房价终于在今年走了下坡路。今年至月，全市商品房平均售价为每平方米元，其中住宅为每平方米元，分别比上年同期减少元和元。本市房价也从全国第降至第三......”。