1、“.....年房地产宏观调控政策浮出水面。新政策提出重点发展中低价位中小户型普通商品住房经济适用房和廉租住房，无论从供应体制的调整还是土地资源的利用方面来说，都很有针对性。研究结果表明，我国现有城市居民人均住房面积平方米，以三口之家计算，平均城市家庭住宅面积为平方米社会主义小康目标的人均住房面积是平方米，也就是家庭住房面积为平方米，即建筑面积在平方米左右比较合适。如果不限制和调控高档住宅的用地，那么将会加大城市化进程中人口增长与资源的矛盾，而加大这种矛盾的后果将会反过来影响普通城市居民的住房质量和品质。从国六条细则的内容来看，尽管与国八条相比，国六条的整个内容都是对国八条精神的延续，新增加的东西不是太多。比如说，调整住房结构，稳定房价。但是这些都不是最重要的，最为重要的是这次的政策是政府希望通过强制性方式来调整国内不合理住房结构。尽管国六条细则对目前过高的房价对房地产投资过热不能够产生很大的影响，或取得立竿见影的效果......”。

2、“.....该政策就是要增加住房的供给，就是要压缩过度增长的居民住房需求，并通过强制性方式来调整不合理的住房结构，生产更多的中低收入民众能够有能力购买的住房。城市化进程市城市化水平现状作为中国地区重要的中心城市，是国家大开发的战略支撑点和重要的依托基地。但目前市域城市化水平低中心城市总体实力偏弱的状况，在较大程度上制约了其对区域发展带动能力的发挥。因此，必然通过加快城市化发展，大幅度提高城市安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书综合实力，提高区位势能，提高经济辐射影响力度，提高在区域经济发展中的组织和协调能力。主要省会城市城市化比较主要省会城市城市化比较年单位万人结论城市化水平较低，滞后于经济发展，制约了市工业化进程以及战略支撑点的建立，阻碍了经济的快速发展。城市化水平滞后于工业化水平，制约了市工业化进程年，城市化率与工业化率之比为，远低于的合理水平。工业化的相对超前，第三产业的严重滞后......”。

3、“.....城市人口高度集中在市中区，向外围地带人口密度逐渐降低市人口高度集中于中心地区，市中心居住生活职能过高。城市中心区居住生活用地占，影响城市功能建设，制约三中心两枢纽功能，尤其是金融中心和商贸中心功能的发挥。城镇数量多密度大，但规模小实力弱，辐射与带动能力十分有限年全市郊区市县共有建制镇个，平均每平方公里有个建制镇，每个建制镇平均辐射影响的半径仅为公里。郊区市县是农业发达地区，农村剩余劳动力多，乡镇企业发达，城镇密度大，完全具备了加快城市化进程的条件，但至今城市化水平仍然很低。城市化发展的目标和基本思路目标年，城市化水平达到年，城市化水平在以上。基本思路加快城市建设步伐，完善城市基础设施和公共服务设施，增强城市吸引力和聚集力深化以城市户藉制度为重点的城市配套改革和进步建立城市社会保障体系，消除制约城市化进程的瓶颈通过要素聚集，优化资源配置，扩大城市规模，增强综合实力，强化辐射功能，实现城区与郊区的共同繁荣......”。

4、“.....强化中心城市功能调整中心城区职能，建立中心商务区搞好卫星城镇建设，加快郊区城市化步伐。安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书商品房市场现状年，市区房地产市场呈现出供应稳定需求旺盛的市场特征。由于受沿海城市房价上涨建筑材料涨价地价上涨以及人们购房预期变化等因素的影响，老百姓购房热度高涨，市场价格受短期需求膨胀的影响较大，价格的上涨随之引发了些非理性购房行为，排号购房普遍。通过对房地产近几年特别是年市场发展数据分析得出房地产市场基本处于良性运行态势，但同时也出现些值得关注引导和调控的问题。商品房供应稳定需求旺盛年市区商品房呈现供应稳定需求旺盛的市场特征。全年商品房供应面积为万平方米，同比增长，其中住宅供应万平方米，同比微降。商品房销售面积为万平方米，同比增长，其中住宅销售万平方米，同比增长......”。

5、“.....四季度住宅供应大幅回升，购房选择面仍较大年市区住宅批准预售面积万平方米，销售面积万平方米，单从数据差额来看，住宅供应远小于销售，但这里面有很大部分是属于年及年以前的待销商品房。三环外开发趋热据统计，年三环外的供应大于销售。目前由于市区三环内的土地供应很少，因此三环外的开发开始热闹，特别是城南三环外区域和城西三环外区域更是楼盘频出，并且很多楼盘都属于高品质大盘。城市向外发展是房地产行业的个必然趋势，三环外房地产市场的发展将成为年的主力发展区域。年月，市房管局数据表明，住宅市场只能建两房单位，有可能因定位的压力在这种面积上发展些局促的三房单位。则未来的两房与三房比例会成为的关系。供应户型由偏大转为偏小，与需求不对称。营销战略项目的产品情况和市场情况做了比较深刻的分析之后，就需要比较科学和合理的销售策略对其进行指导，以便促成销售的顺利进行，从而实现开发的根本目的......”。

6、“.....销售策略销售的总体思路销售策略的要点是稳准佳，在此基础之上价格低开高走，控制好销售的节奏，实现利润的最大化，同时创造出企业的市场品牌。将价格与项目的工期相结合，可以在内装竣工时先期交房时和其它有利时机对价格提出调整，达到低开高走，步步升高的目的。在销售上可采用半封闭式销售，即在正式推出前，可以先封存部分好的户型，做到销售上的先难后易。销售阶段的控握销售时间的总体控制，销售周期为个月，在个月内实现完全销售。这样的销售周期既可以对本项目做比较充分的销售准备，同时有利于控制销售的节奏，从而步步实现房价的稳步上升。销售控制的阶段划分，整个销售活动划分为三个时期，销售的准备期销售的排号期销售进行期。销售的准备期准备销售工具，如沙盘院落的单体模型安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书海报艺术围墙销售部的建设装饰及广告包装等......”。

7、“.....销售的排号期内装方案已基本确定，销售上进入排号期，稳定部分客户，同时可以排除部分虚假购房者。该时期除了销售上的排号外，还应进行户外广告特别是广告媒体和适量炒作。销售的进入期可以进入强销，此时期可进行盛大的开盘活动，在广告媒体上也有些重要报纸广告。通知排号客户到现场看房，销售进入正常和稳定期。定价策略定价定价的因素建筑成本土地成本工期长短财务成本市场景气指数利润率投资回报率同质竞争者的售价购房者购买力及支付期限等。阶段性的价格策低于市价带动景气，快速出售平于市价，稳定投资成本高于市场价格创造利润超高于市价，保留资产或造就知名度。优惠价建议采用阶梯式优惠，有助于与别的项目相区别，同时很科学，有利于大型商铺等的销售和资金的回收，同时有利于解决销售的难点。优惠政策可以在强销期后才实施。促销价重大节日可以根据实际情况做定量的特价优惠，还可以赠送物管停车费等......”。

8、“.....针对面积比较大和销售比较困难的进行促销，还有就是位置不好的可根据具体的情况，做以上的促销活动。尾盘期的促销价，由于剩下的相对较差，有让人产生选剩了的感觉，因此为了尽快实现清盘，收回资金，可以做幅度相对较大的优惠。促销的方式适当而可，不宜太多，太多会造成销售上的混乱和部分客户的不平衡心理。销售管理销售途径以销售部坐销为主，适当辅以其他销售方式如行销关系营销等，但在采取其他销安置房项目可行性报告安置房工程可行性研究报告移民拆迁安置房项目建议书售的同时定要注意树立项目的形象，不得因采取其他营销方式而使项目的形象受到影响。销售管理销售部引进竞争上岗模式，加大内部竞争，提高工作积极性。通过打分方式控制销售人员每细部行为，进行系统规范的深层次管理。利用电话来访登记表及来访客户登记表对潜在客户在获知途径，消费需求，消费特征等方面作进步分析，以完善项目构成，同时为回访客户，作更深入沟通奠定基础......”。

9、“.....资金回笼情况，以及时调整相应策略。销售管理构成管理制度公司简介公司规章制度销售部管理制度鼓励办法基础知识城西市场概况项目的概况项目理解销售价格付款方式装修标准配套设施工程进度周边社区配套设施分布主要参照楼盘比较策划构想销售基础营销策划总体思路销售基础知识培训营销理念消费者心理怎样接近顾客如何介绍产品怎样说服顾客销售禁忌市场调查实地踏勘并写出市场分析市场调查个人项目理解演讲通过市场调查及对项目自身的理解，指出本项目的优劣点，并提出建议性意见。强化训练沙盘演练仪态训练电话接听训练客户接待基本训练综合训练答客问强化训练销售技术强化训练签订认购书签订合同价格计算付款方式计算办理按揭等销售氛围现场管理展销期人员配合日常销售人员配合营造气氛的销售技巧现场管理辩论研讨对疑难问题逐解答，并针对本项目提出自己的看法。实操演练模拟演练个交易流程⑿纠正检查对培训中出现的问题进行逐纠正，并检查各项准备工作......”。