1、“.....整个产权式酒店的开发热潮正处在前所未有的兴起之中。环节二经营福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页目前，无论以何种方式运营的产权式酒店，其般的运营方式均为开发销售委托专业酒店经营管理公司经管或成立专业的酒店经营管理队伍经管兑现购买者应得得投资收益。这运营模式下实现销售的关键环节在购买者对酒店未来经营管理的信心上，从目前酒店的销售操作上看，酒店经营管理方的选择以及监督其日常经营行为的体制机制即保证购买者利益实现的体制机制尤为重要。正常情况下，般星级酒店的运营成本占到整个酒店日常营业额的左右，以此计算酒店正常的营业利润是非常可观的，如果附以非常有营业保证的区位优势和非常有价值的卖点，投资产权酒店的风险实际非常之小，而旦收益实现，其收益比例又非常之高，是其他投资类商品所无法比拟的。目前，对于产权式酒店的经营管理，国内已经积累了非常成熟的管理经验，上海广州拥有众多专业的酒店经营管理公司......”。

2、“.....实际上酒店成型后的经营管理并无太大的难度存在，无论是聘请专业的管理公司还是成立专业的项目公司承担销售后经营管理的职能，开发商均不必为寻找销售以后的经营管理公司担心，日后的收益兑现关键在于选用的经营模式与所处地角的匹配性上。环节三销售因为投资收益的可靠性和诱惑力，从目前各地产权式酒店的销售上看，滞销的可能性均不太大，无论是北京上海广州深圳等大中型城市，还是昆明丽江秦皇岛威海等旅游性城市，产权式酒店的销售状况均片大好，这也从个方面印证了酒店的经营市场和消费者对酒店经营投资的信心。国内产权式酒店的般开发运营模式依据其主要功能不同，产权式酒店的般分类在上面已经提到，但依据其投资收益和运营方式的不同，主要可以归纳为三类，均福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页已在国内出现，现根据调研情况分别简述如下方式纯产权式酒店又叫分红式产权酒店，是产权式酒店的第代产品，亦是真正意义上的产权酒店......”。

3、“.....购买者通过酒店的经营盈利分红，在不改变使用性质的情况下不影响酒店整体经营购买者有权转让抵押继承租赁，自主权利极大，依据开发商的要求不同，分红的方式和分红的时间以及监督运营的制度略有不同，但这形式下产权酒店的基本运营模式为聘请专业的酒店经营管理公司负责经营开发商履行日常经营监管义务在业主大会监督下成立业主委员会或直接委托开发商进行财务监管对营业收入全部营业成本和营业费用后的纯利进行分红分红周期以每个季度为最短期限，最长不超过年每季财务报告受监督者认可授权的会计师事务所严格审核开发商依据客房的价格或面积计算每个房间的收益比数又叫分红比数，购买者依据所购客房的收益比数享受收益收益的计算方式为分红总额╳该房间收益比数收益比数的计算方式为房间面积营业总面积或房间总价款全部房间总价款购买者只享受收益不对亏损负责......”。

4、“.....业主大会有权通过业主委员会或开发商进行酒店经营管理公司更换，此条款般以盈利标准福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页为要求明确写进对酒店经营管理公司的聘用合同。此类产权式酒店的开发商般为房地产开发商，以尽快完成投资收回利润为目的，赚取地产开发利润，多出现在旅游不发达的城市或优势并不明显的地段，购买者多为个人投资者或中小企业机构，用于投资收益或节省企业经营招待成本，适合与不以酒店经营管理为主而专注于地产项目开发在酒店经营运作的能力经验上又较为弱势的开发商。方式二返租式产权酒店其基本的开发模式与分红式产权酒店基本相同，但是在收益方式上与之存在根本差异，分红式产权酒店是以经营收益为依托，以利润为总分红标的的，购买者投资收益大小与酒店的经营业绩好坏息息相关，而返租式产权酒店的投资收益与酒店的经营没有任何关系，其以每年固定的投资回报般为为年为主要的收益体现形式，再就是坐享每年的地产升值，在这形式下......”。

5、“.....酒店的定价方法也是与纯产权式酒店是不样的，因为收益与经营效益挂钩的原因，纯产权式酒店般采用无区分的定价方法，既每个销售单位，不论朝向面积大小和位置优劣，往往以同价格进行销售，不做区分，但返租式产权酒店则不样，其每年的投资回报是由其起初的投资总额直接决定的，所以，以此种模式运作的产权式酒店，其不同的房间依据其朝向位置面积大小，定价是不同的，这婚庆节蛋糕节葡萄酒节旅游节等活动方面提高酒店的人气和知名度，另外通过此种促销活动提高淡季酒店的入住率。福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页经济效益评估建设期内成本估计本项目前期土地投入万元，土建部分预计万元，共计万元，此部分为企业自筹资金。用于酒店装修费用，预计万，由于预售个月将售罄，其中万为银行贷款，月息为，借款期限为个月，利息为万元。建设期内成本万元我们建议不安装中央空调，而采用或模块式商务空调系统......”。

6、“.....更重要的是其经营期间的运行成本要比中央空调系统低得多。在空调这个关键设备尽量减少投入和运营成本，降低项目的风险，从而创造更大的盈利空间。若采用改造原有空调系统的方式。收入估计产权式酒店住房销售收入层为酒店住房，预计每层间房，销售单价在万，每间房预计面积为，那么，销售总收入房间数每间房面积销售单价楼层数这里取平均价格万。同时，考虑到销售情况，所有房屋在个月内售罄，第个月销售总房间数的，回收款金额为总销售收入的，第个月分别为和。福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页表三个月内销售收入万元月份销售收入车库销售收入酒店层为车库，出售使用权，单价为万个，每个建筑面积控制在左右，销售收入车位数销售单价楼层数这里取平均价格万。门面收入楼临街门面个，预计总建筑面积，销售均价万元，销售收入销售单价单间建筑面数万。总销售收入住房销售收入车库销售收入门面收入万在销售过程中......”。

7、“.....则税率及附加为万元酒店固定资产销售盈利通过上文初略计算，项目销售完预计至将实现营业总收入万元营业总成本万元福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页营业税金及附加万元建设期营业利润总额毛利润总收入成本营业税金及附加万元所得税营业利润总额应纳万元净利润利润总额所得税万元毛利润率净利润率此利润不包括酒店层以及层餐饮娱乐项目的出租收益，即认为公司自己经营，在建设期尚未开业营业期内营业收入预测平均房价预测福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页表十年内的预计平均房价单位元天间年份预计平均房价注考虑到实际情况，酒店从年月日开始正式营业，因此第年从年月日计算以下同此。根据市场调研的情况和项目市场定位，初步确定价格为元间天，考虑到团体优惠活动等因素，预计平均价格为元天间，另外此房价是包含早餐的。考虑到酒店品牌的不断提升和通货膨胀因素预计为，房价价格应该会逐步上升的......”。

8、“.....由于考虑到配套设备更换等因素，故从第七年开始房价维持在元。开房率预测表十年内的预计开房率单位年份预计开房率第年的开房率预计比周边酒店的平均水平低个百分点，计算后为，第年达到酒店业维持的正常水平，随着酒店品牌的提升和各项增值服务功能的显现，再加之周围酒店不能满足周边市场的空缺，开房率在前年呈现快速增长的态势，在第年达到，以后期望每年最低能够有的增幅，争取在十年内达到的理想水平。福星集团产权式酒店项目市场调研与可行性分析报告第页共页客房营业收入预计根据平均房价和开房率的预测，根据客房营业收入预计平均房价预计开房率房间数每月免费住天，从而得出第年的客房营业收入，见下表。表十年内的预计客房营业收入单位万元年份预计客房营业收入年份预计客房营业收入综合得出，第年酒店的客房营业收入为万元......”。

9、“.....预计座位个，预计第年上座率，每位客人预计平均消费金额元。预计消费万元。到酒店营业后期，由于品牌的形成和商业的发展，必将吸引更多的人来消费，营业收入逐年上升。酒店层为娱乐休闲业，平均天营业收入按照元计算，预计年收入基本为万。按照每年增长的标准计算年内餐饮娱乐业营业收入。见表。年营业成本这里对第年营业成本的测算主要是依据酒店行业财务会计制度的般处理方式核定的。表年营业成本单位万元序号项目金额万元备注固定成本装修及设备折旧按年折旧开办费摊消按年摊消包括筹建期办公费万筹建期水电费万筹建期工资万筹建期员工餐万培训费万办证费万环评费用万公关交际费万广告及推广费万，共计万元。员工工资按照个员工计算，其中工人位元位元，中层管理者位元位元，高层位元位元酒店物业租金模式每月返现金元，免费住宿天，不住则返现金元天，则月月。在模式下......”。