1、“.....边上就是江南造船厂，属老南市区，新黄浦区。原来该区域是上海的下支角和老棚户区，在黄浦区与南市区合并以后，周边居住环境逐步得到了改善，尤其是上海世博会申办成功后，作为靠近世博会浦西会址唯的在建高档楼盘，海汇花园期以其优越的地理位置和优质的楼盘品质为整个上海房地产市场所关注，并获得了全国人居经典建筑与环境双金奖年最具投资潜力楼盘称号等大奖。所推出的楼盘也取得了突出的销售业绩，成交价比预定价格高出，均价达元平方米左右。时隔两年以后，海汇花园二期共四幢住宅即将推出。笔者作为该楼盘销售负责人，组织完成了该营销策划案的报告起草和后期实施的全过程。随着本次营销活动的进行，海汇花园二期获得了市场和媒体的广泛好评，引发了楼市需求的进步升级，已赢得了大量客户前来征询和预订，海汇花园被房地产专业刊物誉为年上海高档楼盘中颗耀眼的明珠......”。

2、“.....项目定价蕴含风险中国宏观调控的经济政策已给企业资金运作方面造成压力，这也使企业希望能通过海汇花园二期的销售快速回笼资金，满足企业在其它项目上的资金需求由于项目施工工期方面的原因，海汇花园二期的房型设计小区布置等产品定位和产品规划在项目期时就已经确定，因此在二期项目的营销环节中，在房屋产品层面，基本上不存在针对客户需求变化做出调整的可能性。如何充分利用好项目中存在的机会点，同时规避风险，确保项目收益的最大化，对海汇花园二期的营销策略提出了较高的要求。通过针对本项目的营销活动将海汇花园的核心卖点如浦江景观的稀缺性世博会带来的增值潜力呈现给市场上广大潜在客户，推动楼盘的顺利销售并使其在社会性与经济性方面都获得成功，成为本次海汇花园二期营销推广策划方案的目标。与历届相似论题的论文比较......”。

3、“.....力争在以下几个方面有所创新。第由于本项目是针对海汇花园大盘二期进行营销推广策划，而住宅的产品定位在两年前海汇花园大盘期时已经确定。因此本项目不能采用国内房地产理论界已经比较成熟的标准房地产营销流程。本项目尝试摸索出套行之有效的营销方案来应对已经发生变化的市场，发掘产品的卖点，确定目标客户，并以精确的营销活动与目标客户进行沟通，推动产品的销售。考虑到当前国内房地产项目开发大盘化的趋势，从业者将更多地面临这类二期三期甚至四期的项目，因此这课题的研究成果将具有实用价值。第二除针对竞争对手楼盘的价格进行调查外，本项目在定价时还采用了海汇花园大盘期二手房的市场价格作为参考指针，对海汇花园大盘期二手房交易进行市场调查所获取的数据，使得本项目楼盘的价格定位与市场心理承受价格更为贴近，避免了定价过高或过低给企业带来的风险和损失。第三本项目在进行广告主题策划时，开发了地段产品品牌价值分析模型来发掘项目卖点......”。

4、“.....该模型已在海汇公司的其它项目得到了运用。本论文的选题源自于工作实践，其研究成果具有以下现实意义为该项目的决策层提供决策依据，为该项目的操作层提供指导二为类似的房地产项目研究提供案例和借鉴。研究方法和结构安排本文的研究方法本论文以问题为导向，主要围绕着上海海汇花园二期项目市场调研分析和营销推广策划两个问题展开。本论文应用的理论基础有科特勒的市场营销理论麦卡锡与普利沃特的理论美国市场学家温德尔斯密的市场细分理论艾里斯和杰克特劳特的定位概念，本文也采取了大量管理统计学中的分析号号单单价价面面积积室室号号单单价价面面积积室室号号单单价价面面积积均均价价均均价价非非江江景景房房均均价价均均价价表年月以后成交的房源列表价格单位元平方米面积单位平方米号楼号楼号楼号楼江景房室号单价面积室号单价面积室号面积单价室号单价面积均价均价均价均价江景房均价均价均价均价均价在年月年月这个时间段内以下简称近期......”。

5、“.....其中号楼近期毛坯价格区间为元平方米，均价元平方米二号楼为元平方米，均价元平方米三号楼为元平方米，均价元平方米四号楼为元平方米，均价元平方米。由于号楼为层，号楼为层，从可比性角度出发，号楼为对可比样本，号楼为对可比样本。从中可以发现，可以直面江景的号楼均价要明显高于号楼的均价。这种市场反映充分表明，二号楼直面黄浦江及今后世博盛景的景观唯性得到了市场的极大认可，江景及今后的世博景观成为购房者的最大需求点，因而今后的价格增值空间较大。江景对价格的影响海汇花园已成交的二手房源中，江景房近期毛坯价格区间在元平方米，均价达到元平方米其中直面江景的号楼房源近期毛坯价格范围为元平方米，二号楼房源元平方米斜看江景的三号楼房源近期毛坯房价格范围元平方米，四号楼元平方米。直面江景的房源近期毛坯房价格区间元平方米，均价为元平方米，斜看江景房源近期毛坯价格区间元平方米，均价为元平方米。另外......”。

6、“.....均价元平方米。通过以上价格区间显示，江景房与非江景房价格差异较大，均价相差元平方米而直面江景与斜看江景的房源近期成交价格相差元平方米斜看江景房源与看不到江景房源价格差元平方米。可见，购房者对于江景的诉求已经直接左右房价界定的标准，作为直面黄浦江二号楼景观房，渐渐脱颖而出成为市场的宠儿表现在价格上，其增值潜力蔚为可观。二手市场市场综述直面今后世博会及江景的房源惜售现象突出，市场认可度及价值最高。景观是决定价值及需求强度的主要因素，但剔除景观因素外的区域价值的市场认可度正逐步提高。随着小产证的办理完毕及利润空间的进步拉升，套现现象将更为剧烈，故会对二期销售产生定压力。年月以来，平均每月有套以上成交市场需求旺盛且稳定，从而支持房价节节攀高。目前海汇花园二手市场近期成交均价元平方米，江景房近期成交均价元平方米，非江景房近期成交均价为元平方米。海汇花园二手市场客户群投资客占有较大比例，区域来源以温台地区居多。但值得注意的是......”。

7、“.....因而通过其得到的整体均价和价格区域有偏高之嫌，同时，在二手房交易中多为单个客户定价，购买客户的喜好购买时的市场供求状况等因素都会影响成交房源的价格，同时，鉴于样本的有限性及二期推广的整体性角度出发，目前在确定二期手房源均价时，二手房源价格只能作为参考。故在海汇花园二期的定价中，实际价格应略低于目前的二手房价格。市场调查分析总结综上所述，年的宏观市场将存在较多的不确定性因素，政策面及政策效应的不确定性将有可能延缓上海楼市快速的增长势头，预计年的上海楼市的增幅将趋缓，处于平稳增长态势。年区域市场竞争楼盘的供应量将更为充裕，鉴于整体需求情况较为稳定，市场表现为供略大于求。滨江楼盘由于景观稀缺性的优势，将会在区域内独树帜，投资客已成为购房主力。海汇花园所在的世博板块区域价值的市场认同度趋同于董家渡板块。海汇花园期在二手市场的表现较为强劲，供需两旺，价格拉升幅度较大，二手市场看涨气氛较浓......”。

8、“.....但随着小产证的办理完毕及利润空间的进步拉升，套现现象将更为剧烈，会对二期销售产生定压力。第四章项目的销售策略为了确保项目楼盘目标客户选择和定价的科学性，笔者组织了系列针对性的市场调查，广泛采用了二手资料收集问卷调查竞争对手楼盘现场调查等调研方法。项目价值分析在本项目楼盘价值分析过程中，笔者和项目小组成员查勘项目周边交通商业配套情况，研究世博会相关报道，对项目的卖点进行挖掘和总结，明确项目的形象定位世博会对于海汇花园的价值体现根据世博会非常重视后续利用建成永不落幕世博会的理念，它对该区域所带来的将是极为美好发展前景，对海汇花园二期地段价值的影响不言而喻国际化商务社区世博会后，各国场馆将作为展示各国文化经济的场所，成为个国际交流中心，来自世界各地的人们会在这里进行各种商贸展览活动，这里将形成个世界知名度极高的国际化社区，而仅仅在核心区域万平方米的土地上就会有万平方米的商务空间......”。

9、“.....而海汇花园就处在这样的个国际化的社区内配套设施完善世博会后，会留下大量配套完善的生活设施，如豪华酒店娱乐中心游艇码头购物中心等，以及多条通往上海各地的轨道交通，使得住在海汇花园的业主的衣食住行将非常便捷世博会主入口近在咫尺世博会西藏南路的主入口广场规划为长约米宽约米的个大型广场，它相当于个人民广场这样子的大小，这就意味着，在海汇花园的门口，就拥有个超大规模的广场，试问，整个上海市又有哪个楼盘拥有的优势④风景线就在家门口世博园区由世界各国倾力打造，将是世纪上海新的万国建筑博览会。世博会建设的所有园林绿地滨江景观各国场馆以及最富代表意义的世博会标志性建筑将组成道闻名于世的风景线，而永久保留下来的绿地的面积比公顷的世纪公园有过之而无不及，而这道风景线就在海汇花园业主的家门口，眼望去就能看到。交通便捷不言而喻世博会的交通不但拥有隧道水上巴士，而且还有两条地铁交通线，在这其中，除了方便世博会外，最大受益者无非就是海汇花园了......”。