1、“.....其中规模企业家，主要分布在开发区东部，国道以东区域商务配套本案区域内除开发区政府办大楼现部分楼层对外租赁以外，区域内暂无已经营写字楼，目前本项目东侧在建商住写字楼项目两座，其两座写字楼的层均被临商银行及中国银行整体购买商业配套区域内暂无大型商业配套福田房地产周边在建项目名都国际占地平方米建筑面积平方米容积率层写字楼栋层公寓楼栋云龙大厦不详福田房地产分析优势处于开发区商务中心，商务氛围浓郁对面国际会展中心馆逐步落成，环境将得到巨大改善，升值潜力巨大劣势项目地块较小，不利于产品形象树立项目地块狭长，沿街面小，难以合理规划商业用地使用年限为年，较周边年产权的商住体项目劣势较大福田房地产机会周边大型高端居住项目陆续入住，开发区地块价值逐步认可开发区现有企业较多，存在定办公需求威胁项目东侧现有两栋写字楼项目在建......”。

2、“.....不利于形象确立福田房地产项目定位福田房地产项目定位开发区核心商务圈内的综合性写字楼福田房地产产品定位福田房地产产品定位依托周边的产品业态，写字楼的产品形式，本案产品的定位要区别于周边传统写字楼形象，针对性的打造自身品质及财富价值感，做到区域产品地域化，需求化，及具投资化的商务办公产品。财富价值品质福田房地产产品定位建筑单体形象配套系统公共空间装修智能化电子商务产品的定位是项目建筑外观，装修，配套设施，智能化，商务办公等系列定位的基础指导，产品定位又是依托于这系列得出的最终的结论，其关系相辅相成，密不可分。福田房地产产品外观形象已经逐渐成为项目的主要竞争力之。产品外观形象直接影响客户对于项目产品品质的判断。外观形象是体现项目档次特征的主要依据。外观形象的优劣直接影响到城市形象及城市环境的整体发展。产品形象价值意义建筑外观形象福田房地产介于本案地块狭长沿街面小的地块劣势......”。

3、“.....从而达到树立项目品质为客户提供企业优越感的效果，将成为该阶段的关键。介于地块狭长，故本案产品外立面侧边尤其东侧，也将重点进行包装，使其强化项目的第二展示面，最终达到提升项目整体品质的效果。福田房地产区域内项目现有外立面形态过于保守，缺乏高档商务氛围。从空间尺度和细节设计上看，建筑立面缺少变化。灰白色系石材大面积平铺运用，项目价值与品质感难以建立。区域内项目外立面效果分析名都国际福田房地产项目名称项目档次外立面材质万阅城写字楼公寓甲级全玻璃幕墙铝板和横向条窗配以水平金属小挑檐金鼎国际商住楼准甲级全玻璃幕城建时代广场商业商务综合体准甲级石材配以大面积矩形窗，上城国际纯写字楼甲级中空玻璃幕墙及精细铝板齐鲁大厦商务商业综合楼级干挂面砖，中空玻璃幕墙及部分面砖环球国际纯写字楼公寓甲级玻璃幕少量石材福田房地产玻璃幕干挂石材面砖综上分析玻璃幕在当今的城市建设中已经成为代表现代化办公建筑的主流......”。

4、“.....其质感现代，成直线造型，现代简约时尚，具有现代办公气息。项目外立面材质分析福田房地产结构上增加立面细节，丰富立面内涵，使建筑外观更具商务气息。材料上多用金属质感材质，配光度较强的镜面玻璃使建筑更具财富价值感。将建筑装饰支架作艺术化处理，打破原有风格，通过对细节的精心设计，营造出项目高端的产品定位，增强产品视觉张力，直观展现项目品质感。本案建筑外立面建议多用玻璃幕墙，局部用高档石材，以金属质感提高本案外立面整体品质感建议福田房地产本项目地块狭长，不利于产品形象的展开，加之周边在建项目产品视觉整体性较好，给本项目在产品形态上造成不小压力，故建议在产品设计上采用异型设计，以产品独特性拉高项目品质感，提升项目综合竞争力。经分析本项目的主力客群为企业购买，能否拉升企业形象将会是形成企业购买的重要因素之，异型建筑能在兼顾到产品容积率的同时吸引市场眼球托于这系列得出的最终的结论，其关系相辅相成，密不可分......”。

5、“.....产品外观形象直接影响客户对于项目产品品质的判断。外观形象是体现项目档次特征的主要依据。外观形象的优劣直接影响到城市形象及城市环境的整体发展。产品形象价值意义建筑外观形象福田房地产介于本案地块狭长沿街面小的地块劣势，在产品外立面上如何以独特的形式弥补地块所造成的不足，从而达到树立项目品质为客户提供企业优越感的效果，将成为该阶段的关键。介于地块狭长，故本案产品外立面侧边尤其东侧，也将重点进行包装，使其强化项目的第二展示面，最终达到提升项目整体品质的效果。福田房地产区域内项目现有外立面形态过于保守，缺乏高档商务氛围。从空间尺度和细节设计上看，建筑立面缺少变化。灰白色系石材大面积平铺运用，项目价值与品质感难以建立......”。

6、“.....上城国际纯写字楼甲级中空玻璃幕墙及精细铝板齐鲁大厦商务商业综合楼级干挂面砖，中空玻璃幕墙及部分面砖环球国际纯写字楼公寓甲级玻璃幕少量石材福田房地产玻璃幕干挂石材面砖综上分析玻璃幕在当今的城市建设中已经成为代表现代化办公建筑的主流，高档写字楼的外立面多用玻璃幕墙，其质感现代，成直线造型，现代简约时尚，具有现代办公气息。项目外立面材质分析福田房地产结构上增加立面细节，丰富立面内涵，使建筑外观更具商务气息。材料上多用金属质感材质，配光度较强的镜面玻璃使建筑更具财富价值感。将建筑装饰支架作艺术化处理，打破原有风格，通过对细节的精心设计，营造出项目高端的产品定位，增强产品视觉张力，直观展现项目品质感。本案建筑外立面建议多用玻璃幕墙，局部用高档石材，以金属质感提高本案外立面整体品质感建议福田房地产本项目地块狭长，不利于产品形象的展开，加之周边在建项目产品视觉整体性较好......”。

7、“.....故建议在产品设计上采用异型设计，以产品独特性拉高项目品质感，提升项目综合竞争力。经分析本项目的主力客群为企业购买，能否拉升企业形象将会是形成企业购买的重要因素之，异型建筑能在兼顾到产品容积率的同时吸引市场眼球拉升企业形象，故建议此建筑风格为首选。福田房地产纵向排列栋层写字楼存在异型变换侧翼层商业楼裙连接形成楼裙内围合建议产品形式定为福田房地产建议风格建议风格二建筑外立面风格建议福田房地产建议风格三福田房地产外立面示意图五建议风格四侧面福田房地产本案写字楼单层平面做到平米，较为适中原因从客户需求看出客户需求以平米左右为主体按照主力户型在平米左右分割，如果合理分割，公摊小于层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。单层面积建议福田房地产主要分为三部分南侧层为金融区，建议大面积定向出售，主要针对临沂市各大银行进行接洽，整体出售前期与各大银行商洽，为客户需求特别进行产品分割二项目东西两侧楼裙为综合商业区......”。

8、“.....进行分割出售产品规划福田房地产开发商角度提升出房率便于销售原则经营者角度组织灵活动线均好原则前期项目产品分割遵循三个原则投资者角度面积最小总款最优原则本案产品分割建议福田房地产本案发展建议本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象，便于支撑后期高租金高出租率，易于项目资金回收。原因临沂客户更为看重写字楼外部形象品质高端形象写字楼易于出租，且租金较高通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短福田房地产本案发展建议二核心配置成本控制原则大堂电梯着重加大投入在提成形象档次的空间立面电梯间卫生间考虑视觉效果的形象提升，并不需味使用高端材料商业配套低层进行局部招商，银行金融品牌餐饮等园林地上停车场地表大量绿地面积，建议增加部分配套，以提升销售亮点分户中央空调低成本装修吊顶墙体刷白网络接口处理适当打造，降低客户进入成本，便于出租智能化系统会议室客户不敏感部分......”。

9、“.....建议设地下层停车位因距河近，视地质情况而定，同时将产品主体周边空地停车位最大化，楼裙内围合空间设部分停车位，最终停车位配比达到以上福田房地产客户定位福田房地产区域客群总体描述企业规模不大，但公司实力较强，有定的资金基础企业形态基本定型，有明确的发展方向，处于稳定的实力扩张期部分企业在行业中具有定的市场影响力投资人群福田房地产本案客群定位理由本区域内的内资公司势必将成为本案的主力客户大型企业趋向大单购买，本区域的商业模式决定其不太可能成为本案的主力客户外资客户在临沂办公多采用租赁方式，购买比例非常之小投资型客户不容小视二本案客群分析福田房地产区域内的个体商户区域内的公司企业其他投资人群目标客群来源目标客群性质本区域内，内资私企将占绝对主流......”。