1、“.....而年作为柳州城市建设与管理年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需亿元以上。柳州市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求在城市建设与管理年中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的主因。金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。柳州房地产市场供求分析年柳州房地产供求情况览表类别统计指标数额供应商品房新开工商品房面积万总施工面积多万竣工面积多万需求商品房销售面积万销售额约亿元数据来源柳州日报如表所示，年柳州商品房的销售面积超过了竣工面积，柳州房地产市场呈现供求两旺的市场局面。年初，全市有房地产企业多家......”。

2、“.....房地产开发投资亿元，在建施工面积多万平方米，创下了柳州历史的最高水平。而据不完全统计，年有个以上的楼盘同期销售。而且在政府注重成片开发的引导下，新楼盘规模呈现越来越大的趋向。房地产市场价格分析年柳州商品房销售均价元平方米，而至年柳州市商品房销售均价为元平方米，在比年平均价格上涨了的情况下，仍然出现了个销售高潮。供需两旺的发展态势将会进步拔高商品房的销售价格，使柳州房地产呈现价升量涨的市场发展态势，据有关专家预测，柳州房地产热将持续年左右。柳州房价路走高，归其直接原因主要有随着竞争加剧，房子本身越建越好，质素越来越高土地拍卖政策导致地价攀升新的拆迁政策自年月日起执行后发展商成本加大，同时新盘房价比照拆迁房价消费市场支持。房地产市场空置简析至年底止，柳州市空置商品房面积为万平方米，比上年减少。据悉，年柳州拆迁面积约万平方米，按惯例拆迁面积和重建面积的比例为，目前有超过万户房地产消费人口......”。

3、“.....旧城改造如火如荼，拆迁周转房安置房的商机应运而生，同时带动了销售势头的旺盛，使柳州房地产商品房空置面积趋于下降。各区房地产市场特点及趋势城中区城中区作为柳州传统商业中心，现建筑密度较大，后续供应土地相对较少，城中区房地产的开发以旧城改造而带来的商品房开发为主。由于得天独厚的地理位置，使得城中区房价直位于柳州的高价位，巨大的商业价值使城中区商用物业存在较大量的开发，除了部分物业的裙楼商铺外，还包括五星商业街人民广场改建的规划及曙光路步行街的旧城改造项目等。随着政府对八路连塘路的改造及年末红光桥的规划施建，预计连塘路西门市场带将会具有定的升值潜力，并有较大量的后续供应。目前城中区主要在售项目有华天世纪蓝色港湾鸿府时代商厦淘园世纪等项目，以商业结合住宅开发为主。多年来商用物业的开发使城中区的商业占据柳州主导商业地位，方圆不足米内集中了柳州市几大主要商场，而随着城市的外围拓展及旧城改造，城中区规划成为柳州的中心商业区......”。

4、“.....其商业规模不断呈现扩大的迹象。柳南区柳南区主要划分为柳南的河西片及南区。南区由于汽车总站汽车南站火车站均设于此，加上飞鹅路贯通屏山大道的便捷交通，从而带旺了该区域的批发市场，成行成市而极为火曝。随着南二环的建设，交通条件的改善，预计南二环沿线物业如旧机场开发区带等将会得到进步的开发。柳南河西片主要包括潭中西路及西环路带，该区域原先被柳州人称为柳州的西伯利亚。但随着年壶西大桥的建成以及潭中西路西环路的开通后，该区域得以相当大的变化。该区域目前主要在售项目包括金河湾金绿洲如意江南中山城市花园福馨苑等项目，总体销售价位约在元平方米左右，其中金河湾全面抄袭广州的星河湾，并取得不俗的销售业绩。同时由于较为便捷的交通，使潭中西路西环路沿线出现部分专业市场，如潭中西路的中华奇石及家具市场西环路的汽车及部分装饰市场等，而去年柳州市政府批准将西环路和潭中西路商业冠名为广西汽车大道。由于河西片开发相对较晚......”。

5、“.....鱼峰区鱼峰区位于柳州市东南部，东濒柳江，南邻羊角山乡，西接柳南区，北抵柳东乡，西北隔江与城中区相望。面积约平方公里。是柳州市重要的工商业旅游文化教育城区。依鱼峰区年经济社会发展战略，鱼峰区开始大力发展第三产业，重点发展旅游服务业房地产业商贸业高新科技产业等支柱产业。鱼峰区主要可分为鱼峰区河南片区及东区。河南片区早期由于文惠桥及柳江大桥的贯通，受到城中区商业的辐射而成为柳州的次商业中心区。该片区目前包括东风商城鱼峰大厦华联超市等较有影响力的大型商场，但由于该区域缺少其它商业配套设施，难以与城中区商业相竞争。东区随着柳州市行政中心的东迁决策而开始升温，目前东区聚集近万人口上百家单位十多个住宅小区。房地产开发较为密集，主要包括经典时代金桂苑钻石苑等项目。但东区构想的开发目前仅处于筹建阶段，其建设本身还有待完善，有限公司药品连锁等在不断发展壮大。从各行业的消费市场看......”。

6、“.....分别比去年同期增长和其他行业和制造业呈现活跃态势，完成万元和万元，分别比去年同期增长和。而在各主要商场营业方面中小商场呈现萎缩趋向，年百货公司中糖公司的中小商场年销售额分别比上年同期下降。而大型综合性商场销售呈现不同的程度的增长，年柳州商场五星商厦东风商城年销售万元，比上年同期增长，工贸大厦年营业额比年增长，而医药总公司增长。尤其假日经济效果明显，零售市场销售活跃，春节前后十天柳州商场五星商厦销售万元，比上年同期增长东风商城春节五国庆三大节日累计销售万元，比上年同期增长。居民收入水平和消费结构分析柳州市居民收入水平分析柳州城乡居民存款余额为亿元，比年初增长而至年城乡居民储蓄存款余额亿元，比年初增长，城乡居民储蓄不断呈现上涨的趋向。至年末，柳州金融机构各项存款余额亿元，比年初增加亿元，增长。受调资增资政策和三条保障线进步落实的影响，居民收入增长加快在居民年收入方面年在岗职工平均工资为元......”。

7、“.....为生活质量的进步提高提供了保障。在居民可支配收入方面年，柳州城市居民可支配收入元，同比增长，人民生活水平稳步提高。柳州市居民消费支出分析居民人均消费性支出城市居民人均消费性支出为元上半年城市居民人均消费性支出元，比去年同期增长。随着居民收入的增长，居民的消费支出也有不同程度的增长。居民消费价格上半年柳州市居民消费价格总指数为，比去年同期增长个百分点。八大类消费价格指数四升四降八大类消费中，衣着保持较快的上涨，食品及医疗保健个人用品也有定的增长，而烟酒方面则大幅下降，家庭设备维修服务类以及交通通讯类均有较大幅度的下降。总体物价保持相对稳定，年至月份，居民消费价格总指数为,同比上涨个百分点而今年月份居民消费价格总水平同比下降了，商品零售价格总水平同比下降了。柳州市民消费心理分析消费习惯消费者常去的购物场所商业吸引力柳州消费者最常去的商业场所是城中区，其次为佳用飞鹅带商业区，传统惯性思维仍占据主要地位......”。

8、“.....城中区在柳州具有无可代替的商业吸引力。消费者的月逛街购物次数月逛街购物次数次次次次以上比例每月逛街购物次数次以上占较大的比例，相当于每周逛街次其次为次及次。外出逛街购物随着居民收入的提高而越来越频繁。消费者的购物逗留时间在河南商业区购物所花费的时间依次为小时小时以下小时以上，在城中区购物的消费者所花费时间依次为小时小时以上小时以下。城中区由于成片的商业规模及较完善的商业配套，有利于延长消费者的逛街逗留时间，从而有利于激发更大的商机。出行购物常用的交通工具公交车单车摩托车自驾车打的步行百分比购物出行的常用交通工具以公交车为主，其次为单车摩托车及步行，以大众化交通工具为主。大众化交通配套设施如公交车等的便利性将会影响本项目的人流量及商业覆射地域范围。消费者的购物方式购物方式随便逛，看到喜欢再买生活所需然后去买其它比例随机型购物及目的性购物各占近半的比例。对于占半多比例的随机型购物......”。

9、“.....激发消费者的购物欲望，将对商品的销售额起到相当重要的作用。购买行为消费者的消费水平大部分消费者的购物费用在元之间。而元是河南购物者与城中区购物者消费水平的分界点，在元以下，在河南购物的消费者比城中区购物的消费者多，而在元上，城中区购物的消费者比河南购物的消费者多，反映出城中区的消费者消费能力较强。消费者的购买商品在消费者的购买商品中，服装鞋类及日用百货占较大的比例，其次为食品。对于许多商业街来说，服装鞋类日用百货食品的经营应占较大的比例。消费者的购物考虑因素大部分消费者在购买商品时，首先看该商品自己喜不喜欢，然后再看该商品的价格是不是适合自己，再考虑品牌档次及时尚潮流以及购物环境等。所以，商品的款式陈列方式等影响消费者对该商品第印象的相关要素显得尤为重要，它是许多买家有没兴趣购买的第步。主力消费群体特征在城中区及河南带消费的客户集中在岁之间，该批客户是各商业区购买消费的主力......”。